ארגז כלים

#יזםהשבוע יוליה חביה

#פוסט5

לאורך הדרך מדי פעם אני מגלה ואוספת לי כל מני שיטות להגיע למטרה בצורה פשוטה, מהירה וקלה יותר.

חשבתי שיהיה נחמד לרכז פה רשימה של כל מני דברים ואשמח לקרוא בתגובות גם אם יש דברים כאלו שעשיתם ופתרו לכם בעיות, דברים ושיטות שאתם נעזרים בהם והופכים את החיים לקלים יותר

אמפתיה – כשיש דייר שמתקשה לשלם, סיטואציה לא נעימה עם קבלן, או כל צומת דרכים שבה מאוד מפתה ללכת לכיוון של כח וכוחניות, אני אעדיף להתחיל בשיחה כנה, להבין מה הסיבה לפער ולהסביר את הצד שלי על מנת שנוכל להגיע לפתרון. להגיע להסדר עם דייר לא משלם יעלה לי פחות וילך חלק יותר מאשר להגיע מיד לאביקשן.

ניהול סיכונים, סיכויים ובדיקת קצוות בתכנית העסקית

הרבה פעמים דברים הם טווח (ראו ערך שמאות), יש דברים שישתבשו, דברים שיפתיעו לטובה ולרעה. תנסו לחשוב מראש מה עלול לקרות וכמה הזה יעלה (בזמן, כסף). תעשו בדיקת עמידות לאקסל שלכם, מתיחה לצדדים, תראו שאתם בסדר. תחשבו על ניהול הסיכונים – אם יקרה א’ נעשה ב’ וכו’. אבל גם תראו את הסיכויים כמובן, לפעמים הם מספיק טובים ושווים. לפעמים יש גם ערך נוסף, מעבר לכסף, זה גם משהו להתייחס אליו.

סעיף אסקלציה Escalation Clause

במקרים רבים ניתן להגיש הצעה על נכס עם סעיף אסקלציה, זה בעצם אומר שההצעה שלכם תעלה במדרגות קבועות (1000$ למשל) מסכום שקבעתם ועד סכום שקבעתם, במידה ויש הצעה נוספת שהיא מתחת למחיר המקסימום שלכם. הסוכן מחוייב להציג לכם את ההצעה הנוספת. לפעמים זה יחליש את ההצעה שלכם ולפעמים יעזור, אתם לא רוצים להשתמש בזה אם אין עוד הצעות.

תמריצים כספיים והערכה

אפשר להציע מראש אחוז מסויים מהרווחים בסיום שיפוץ מוצלח לפליפ (שעמד בזמנים, תקציב ונמכר במחיר היעד).

ואפשר להציע בונוס לצוותי הנקיון על כל 5 נקיונות רצופים שזכו ב-5 כוכבים.

בנוסף גם הבעת הערכה היא חשובה, כשאנשים עושים עבודה טובה ועומדים ביעדים המשותפים שלנו זה WIN WIN לכולם וחשוב לתגמל בהתאם.

מכתב אישי או מספר לא עגול

אפשר לצרף להצעה כמה מילים אישיות כדי לבלוט ולהניע את הצד הרגשי אצל אנשים. אפשר להגיש מספר לא עגול שמראה שחשבתם לעומק על המספרים.

להיות במצב שאין לכם מה להפסיד

במשא ומתן שניהלנו פעם על נכס, ביקשנו הורדה של 40K מהמחיר המבוקש, כאשר הסוכנת התקשרה אלי כשהייתי בשדה התעופה, היא שאלה אם נוכל להפגש באמצע ואמרתי לה שלצערי לא, כשהגעתי לארץ המתינה לי הודעה שבה היא ביקשה שנתגמש מעט, אמרתי לה שנוותר על הבית. בסוף הם הסכימו להצעה שלנו, במזומן וללא קונטינג’נסיז וסגרנו באותו השבוע.

שמאות זו דיעה, יקרה

יהיו את אלו שיטענו שהם יכולים לנבא בדיוק את השמאות שתקבלו על הסנט, ובכן, גם השמאי כנראה לא יכול לנבא אותה ובהרבה מקרים זה תלוי באם הוא לפני ארוחת הצהריים או אחרי ובאיזה מצב רוח הוא היה. תשאלו שני שמאים מה שווי הבית ותקבלו שלוש דיעות שונות.

סתם.

אבל קיבלנו שמאויות גבוהות בצורה לא סבירה ונמוכות ורשלניות, בית שקיבל שמאות של 82, נצבע בצבע טרי ועלה על חוזה תוך כמה שעות מהרגע שפורסם ב-135 והשמאות החוזרת הייתה על 135 גם כן. אפשר לערער וגם יותר מפעם אחת. אפשר גם להביא שמאי נוסף.

במידה ויש לכם קונים שהם VA או FHA השמאות שתגיע תקפה לחצי שנה.

פרסמנו בית במחיר היעד התוכנן וקיבלנו כמה הצעות הרבה מעל האסקינג מקונים שהם VA ו-FHA, בגלל שהשמאות שבוצעה הייתה על מחיר היעד לא יכולנו לקבל מעל וגם אם היינו מחליפים קונים זה לא היה משנה.

“מדיניות החברה, המשקיעים “- קל יותר להסביר דברים לפעמים בתור מדיניות החברה או בגלל שמעורבים משקיעים. זה לא אישי, זו המדיניות. ביסוס מדיניות יהיה טוב לעוד דברים (סדר, גדילה, האצלת סמכויות) אבל בעיקר יפנה אתכם מה-mental load הנוסף הזה של לקבל עוד החלטות כל פעם.

Cash 4 Keys

ואם כלום לא עבד והדייר צריך למצוא מקום אחר, או אם רכשנו נכס מאוכלס ונרצה לתת מוטיבציה למצוא מקום חדש אז נציע סכום כסף שיתקבל בתמורה לעזיבת הנכס

מתנה לפעמים מוערכת יותר מכסף – נניח שהתארחתם ב-Airbnb, הייתה בעיה קטנה ולא היו מגבות מיד כשהגעתם. מעבר לכך שהעניין מטופל מיידית ומגבות נקיות ומקופלות מגיעות אליכם תוך פחות משעה, האם הייתם מעדיפים לקבל 50$ או קופסה של שוקולדים? קופסה של שוקולדים תעלה פחות, תהיה סביב ה-10$ אבל תזכה ביותר התלהבות. *כמובן שחשוב לשלול אלרגיות או בעיות רפואיות.

כסף לפעמים מוערך יותר ממתנה – לחג, שלחנו בונוס כספי לאשת השטח שלנו, כי אנחנו מניחים שזה יהיה שימושי ומוערך יותר מאשר מתנה. כמובן שהכל תלוי באדם ובסיטואציה.

שימוש באוטומציה, תוכנות טובות ובינה מלאכותית

העוזר האישי הנאמן שלי הוא צ’אט גי’יפיטי, אני כבר לא יכולה בלעדיו, אם זה לנסח מיילים מושלמים ומענה לאורחים, המלצות גוגל לוונדורס שביקשו, לסדר דברים בטבלה, לחלץ מידע מטקסט או לעשות מחקר ראשוני. כמובן שהכל עם בקרה, אבל זה חוסך המון זמן וכאב ראש.

רוב ההודעות שלנו לאורחים, לצוותי הנקיון והתזכורות נשלחים באופן אוטומטי, זה גם משהו שאני לא יכולה לדמיין שהייתי צריכה לעשות ידנית.

השאיפה היא להוסיף ולהשתדרג מהבחינה הזו עוד לא מעט השנה, אבל זו לחלוטין השקעה של זמן וכסף שמחזירה את עצמה פי כמה וכמה. ממליצה.

Flat Fee *

מכירה של נכס בעלות קבועה וידועה מראש (יכול להיות כ-140$) במקום באחוזים מסכום המכירה.

לא ממליצה לכולם ובטח לא בכל הסיטואציות, אבל לפעמים זה פתרון שמתאים. כמובן שזה אומר שעליכם לעשות הכל – וידוא שמי שמגיע לבית הוא סוכן אמיתי, מענה לשיחות בכל מני שעות, לארגן ימים פתוחים אם תרצו או שואינגס כשצריך ומשא ומתן.

פגישה במציאות > שיחת וידאו > טלפון > טקסט

מאוד מפתה לעשות הכל בתקשורת כתובה, זה הכי קל, לפעמים זה טוב מספיק, אבל לא תמיד.

כשדברים הם חשובים אל תסתפקו בהודעות טקסט, קשה ליצור ככה גם קשרים משמעותיים ותחושת מחוייבות.

קביעת פגישת וידאו קבועה לצורך מעקב אחרי פרויקט מרגישה רצינית יותר מאשר הודעות וואטסאפ בזמנים משתנים. פגישה במציאות עם אנשים שעובדים איתם תהיה שונה מאשר שיחות טלפון (למרות שגם בטלפון אפשר ליצור קשרים, אבל עדיין). תצאו מאזור הנוחות שלכם, אתם מנהלים עסק.

תודעת שפע, יש מספיק לכולם

זה שמישהו אחר מצליח מאוד במשהו שאתם רוצים לעשות זה מצויין וזה מדהים, תפרגנו ותלמדו ממנו. גם אם זה מישהו שהתחיל אחריכם או שנראה לכם שעבד פחות קשה.

יש לא מעט אנשים שמבטלים מיד ואומרים “טוב, הוא יפול חזק” “זה בטח לא כמו שזה נראה” וכד’. אל תהיו כאלו, טוב לא יצא מזה, להפך.

עמידה במילה (ותזכורות)

זה אולי טריוויאלי, אבל תעמדו תמיד במילה שלכם. אמרתם שתתקשרו בשעה מסויימת? שימו לעצמכם תזכורת לפני ותוודאו שזה ביומן. הבטחתם שתעשו משהו, תוודאו שזה קורה ובזמן. כל כך הרבה פעמים אנשים ביקשו לדבר איתי ופשוט לא צלצלו כשהם אמרו. לפעמים דברים לא מסתדרים וזה בסדר, כדאי לתקשר עיכובים ושינויים.

מעבר לעמידה במילה שלכם מול אחרים, תעמדו במילה שלכם מול עצמכם, אתם האדם שהכי חשוב לא לאכזב.

אמרתם שמחר תרוצו 20 דק’ ב-5 בבוקר? תתייחסו לזה כאילו אתם צריכים להגיע לרופא או לעלות על טיסה, בלי תירוצים.

תיאום ציפיות

גם משהו שקל לשכח לעשות, אתם מתחילים שותפות חדשה או עבודה עם קבלן, תדברו על איך נח לכם לעבוד ואיך להם, למה כולם מצפים ומה עושים, מה מתוכנן לקרות בכל שבוע, מתי מתעדכנים, מתי משלמים ואיך, כנראה שלא יזיק לשלוח סיכום כתוב. גם לי יש עוד דרך לעשות בזה, עוד לא מושלמת (הלוואי) אבל זה עוזר.

קאיזן, 1% או שיפור מתמיד

תשאפו להיות טובים יותר, כל הזמן. ברמה האישית, בעסק, בהכל. מספיק לשפר בקצת בכל פעם כדי שהאפקט המצטבר יעשה שינוי גדול מאוד.

יש עוד כמה דברים שלמדתי בשיחות אחרונות עם משקיעים שאני מקווה לנסות בקרוב. אשמח לקרוא בתגובות אם חידשתי לכם משהו ואם גם לכם יש טיפים או כלים ושיטות שעזרו לכם ופתרו בעיות

*ותודה לטל יקואל שגילה לי את אמריקה בעניין הזה.

Related News Real Estate Entrepreneurs  

חברות נדל”ן נבחרות

Responses