הכל זה עניין של מספרים

#יזםהשבוע #אוהדציבוטרו #פוסט4

הכל זה עניין של מספרים

היום נעסוק קצת בחישובים ומספרים, כדי שנוכל להחליט האם עסקה משתלמת עבורנו או לא – בסוף הפוסט מתנה חינם !!

כמעריץ מושבע של הגששים, מצרף ציטוט שיכניס לאווירה הנכונה: “שמתי בבוקר 1,500 לירות איך נהיה עכשיו 4,500? לאן נעלמו 3,000?” 😂

(“חסכו ואימצו” , הגשש החיוור)

אני חובב גיליונות אלקטרוניים (Excel), כך שעבורי זה מאוד אינטואיטיבי, ברור לי שלא כולם כך ולכן אנסה לבנות את ההסבר בצורה מובנית ולאט, לאט.

בכל עסקה מעורבים מספר רבדים, רגשיים וקוגניטיביים אשר משפיעים על קבלת ההחלטות ועל כך נכתבו ספרים רבים. אתמקד ברובד הקוגניטיבי, שבו הרבה יותר קל לקבל את אותה תוצאה, ללא תלות במצבנו הנפשי.

כשאנו בוחנים האם עסקת נדל”ן מתאימה לנו עבור רנטל, קודם נשאל את עצמנו מה חשוב לנו יותר, האם תשואה גבוהה? האם מיקום הנכס חשוב יותר גם על חשבון תשואה נמוכה יותר? האם אנחנו נעולים על SFH (סינגל) או Duplex (דופלקס)? האם אנחנו אדישים לסוג הנכס? האם מוכנים להשקיע כסף על שיפוץ קל ? מקיף? וכו’.

כמובן, אין תשובת אחת שמתאימה לכולנו, לכן צריך להחליט החלטה מקדימה לסוגיות הללו, כך שלא נצטרך להמציא את עצמנו כל פעם מחדש ונדע במה להתמקד.

מזכיר, המבחן שלי להשקעה הוא על פי מודל מב”ס: (מכולת -עם מה אני משלם בסוף החודש? בטחונות – מה הבטוחה שלי אם יש קטסטרופה? סיכון – כמה סיכון אני מוכן לקחת?).

במקרה שלנו, רנטל, הסיכון יתבטא בתשואה. יש הלימה בין עליית גובה סיכון ועליית תשואה, שזה גם הגיוני סך הכל….

נניח שאנחנו חיים בנוח עם סיכון / תשואה שנתית של 8%-10%, הנחת היסוד עבור המשך החישובים, כדי שנוכל להתחיל עם בסיס לחישובים.

הנושא הבא הוא הרווח (תזרים חיובי) שיהיה לנו כל חודש (כסף שנכנס לעו”ש), שמחושב ע”י הפחתת הוצאות מההכנסות – היגיון פשוט.

הוצאות:

נניח אחוז הוצאות חודשי של 45% עבור סינגל ו- 55% עבור דופלקס (הנתונים הללו משתנים +/- 5% כתלות באזור ובנוהג באותו המקום, לדוג’: תשלום מים ע”ח בעל הדירה או ע”י השוכר, גובה מיסי העירייה וכו’).

נוסיף את ההוצאה החד פעמית של תשלום השיפוץ (מס’ אצבע שאני משתמש בו הוא 4,000$, שעליו נדרש כמובן להוסיף כל חריג אחר שמזהים בתמונות או שהמתווך מעדכן אותנו).

נוסיף גם את ההוצאה החד פעמית של השלמת שכר הטרחה למתווך/ מתווכת, אם נדרש, אל מול מה שנסגר מולו/ מולה וגם הוצאות סגירה נוספות כתלות בחברת הטייטל.

הכנסות:

ההכנסה היא שכר הדירה עפ”י מה שהשוכר משלם כיום ואם אין כזה אז אומדן מנהל הנכסים וגיבוי ע”י אתרים שונים המפרסמים את שכר הדירה הממוצע באזור הקרוב על פי מאפייני הנכס שלנו (לדוג’ באתר: Rentometer).

החישוב יהיה בראייה שנתית:

הכנסות שנתי = 12 * שכר הדירה

הוצאות = כלל ההוצאות שפירטנו לעיל

הכנסות פחות הוצאות = NOI (Net Operating Income)

נוסיף לחישוב את רמת הסיכון שהגדרנו בדמות של התשואה (ROI) ,

מה שמביא אותנו לחישוב הבא: NOI/ROI.

התוצאה לחישוב הנ”ל הינה מחיר הרכישה הכולל שלנו עבור הנכס, Offer price.

אישית, אני חושב שכדאי לכל אחד לייצר בעצמו את האקסל ועל ידי כך להתמקצע יותר, יחד עם זאת אני מכיר כי יש רתיעה לאנשים מסוימים מטבלאות וחישובים….

אז, כמו שהבטחתי בהתחלה, ברור לי שהחישוב לא טריוויאלי לכל אחד ולכן פיתחתי אפליקציה אשר תקל על מלאכת החישוב . האפליקציה מחשבת את המחיר המומלץ להצעת הרכישה, את סך הוצאות הרכישה ובונוס נוסף – מייצרת טבלת ניתוח רגישות לתנודות בשכירות ו/ או בסכום הרכישה אל מול ההשפעה על התשואה.

החישוב הינו עבור רנטל (המורכב יותר) ועבור עסקאות שאינן Off Market (השוני הינו בעמלת התיווך המשתנה – ניתן לעדכן את עמלת התיווך).

קישור לאפליקציה: https://cutt.ly/Offer_Calculator_OSApp

ואסיים בנק’ למחשבה עם ציטוט של הגששים:

“ומה אני אביא הביתה לאכול? פינוקיו ?” 😂 (“שוק ספרים”, הגשש החיוור).

מתלבטים איך להתחיל או נתקלתם בדילמה?

שלחו בתגובות או בפרטי ואשמח לעזור בהכוונה.

שבוע נפלא וקדימה,

נתחיל לשתול יחד את עץ הכסף

Related News Real Estate Entrepreneurs

Related Articles

180 Units, Park 45, Houston, Texas

This offer is for accredited investors The acquisition of Park 45 Apartments in Houston, Texas. The 150 units Multifamily property is located in the desirable submarket of Spring/Tomball EXECUTIVE SUMMARY Nadlan Invest is offering the opportunity to invest in the acquisition of Park45 Apartments in Houston, Texas. The 180 units Multifamily property is located in […]

Responses