דעתי על השוק הנדל”ן האמריקאי

#פוסט5 #אורי קוסקאס #יזםהשבוע

אם נהיה כנים, שוק הנדל”ן בישראל הינו מהטובים בעולם מבחינת קצב עליית שווי הנכס, אך בכל זאת, ההיצע הנמוך ביחס לביקוש הפך את ההשקעה לכמעט בלתי אפשרית כאשר מדובר בנכס שני וסכום ההשקעה של ההון העצמי עומד על כ-150 אלף ש”ח. זאת מבלי לדבר על מס הרכישה ואלמנט הריביות הגבוהות על המשכנתאות. לכן המשקיע הישראלי אשר מעוניין להגדיל את הון הנדל”ן שלו, מבין שאין לו ברירה אלה להתחיל ולחפש יעדים נוספים בחו”ל. הצורך הזה הוביל ליותר ויותר יזמים ומשווקי נדל”ן אשר מקדמים פרויקטים במדינות זרות ושמנסים למכור לציבור הישראלי את היתרונות והחלום ברכישת דירה מעבר לים.

בדרך כלל התחרות בין המדינות נעה בעיקר סביב נושא התשואה אך שמסתכלים על כל המשתנים החשובים של תשואה, יציבות, פוטנציאל השבחה, מרחק מאיתנו, היצע וביקוש, סיכונים, קשיים בירוקרטיים ועוד,

התחלתי את דרכי כמשקיע בישראל אבל בשלב מסוים ולאחר שיש בבעלותי מספר נכסים בארץ הבנתי שגם אני חייב לצאת החוצה אל העולם הגדול ולנסות לאתר השקעות טובות. בצורה טבעית מאד נמשכתי לארה”ב כי אישתי והילדים שלי אמרקאים וגם יש לי משפחה שעוסקת בתחום בארה”ב אבל למי שעוקב אחרי הפוסטים שלי אני אוהב ודורש שליטה בהשקעות שלי, זה לא אומר שאני רוצה להיות זה שעושה הכל אבל כן רוצה שליטה במידע, ביכולת לשנות דברים ושלא תהיה לי תלות באף גורם אחר. בנוסף, הפוסט השני שלי עסק בנושא המינוף שאני חושב שהוא הכרחי להשקעות נדל”ן. לצערי שני המרכיבים הקריטיים האלה שאני שואף אליהם בכל השקעת נדל”ן לא כל כך רלוונטית בארה”ב אבל וחשוב לציין שזה נכון להיום בלבד.

לצערי, המרחק מישראל והמנטליות המקומית של צורך בחברות ניהול מקשה משמעותית למצוא נכסים שיהיה קל לתפעל אותם מול השוכרים ובמיוחד במקרים הקלאסיים של מולטי פמילי בארה”ב. בנוסף כיום, זה כמעט בלתי אפשרי לתושב זר לקבל משכנתא וגם אם מקבלים זה יהיה באזור ה9% ריבית ולכן נושא המינוף כמעט ולא קיים. ואם נשים לב, הכסף הגדול בשוק הנדל”ן האמריקאי נמצא דווקא באזורים שהם לא ביקוש קשיח כמו מנהטן בני יורק או בלוס אנג’לס ויותר על אזורים כמו אטלנטה, קנזס, טקסס, אורגון ועוד.לכן כמשקיע הפשוט שרוצה לרכוש נכס במחיר טוב ולנצל את אפקט המינוף ולייצר תשואה טובה ולא פחות חשוב, שליטה בהשקעה ושקט תעסוקתי הגעתי למסקנה יחסית די מהר שארה”ב פחות מתאימה ונמשכתי יותר למדינות כמו פורטוגל וקפריסין כמשקיע.

אבל מה כן? ראשית מי שחי בארה”ב ושולט היטב בשוק הנדל”ן המקומי פתוח להזדמנויות מדהימות בכל הקשור ליזמות וגם להשבחה באמצעות ”פליפ” פשוט. ליזם המקומי יש שליטה והבנה יותר של ההיצע והביקוש וכמובן שהבנק רואה אותו בצורה אחרת לגמרי. בנוסף הריביות בעתיד ירדו והמימון יחזור להיות רלוונטי. למשקיע/היזם המקומי, מרחק זה לא רלוונטי והכי חשוב, ההשבחה בשוק הנדל”ן בארה”ב באזורים מסוימים מטורפת.

לכן, למרות שמטרת הפורום הזה הינה השקעות נדל”ן בארה”ב, את האמת חייבים להגיד. שוק הנדל”ן בארה”ב אינו שוק פשוט ואף לעיתים רבות עם כדאיות נמוכה למשקיע הישראלי הממוצע. לפי דעתי, אך ורק למי שיש איש קשר שהוא סומך עליו בעיניים עצומות אמליץ להשקיע בארה”ב או להשקיע בגופים שעושים יזמות בארה”ב או אם ממש רוצים אז להשתמש באיש מקצוע וחברת ליווי לרכישת נכס בארה”ב.

שוב, אני מניח שהרבה אנשים בפורום ירימו גבה ויגידו הבחור מדבר שטויות ואנחנו עשינו מלא כסף בארה”ב ולכן שוב אבהיר, בוודאות אפשר לעשות אחלה כסף אבל יש עוד המון משתנים שצריך לקחת בחשבון ואחד המשתנים החשובים ביותר בהשקעות שצריך לקחת בחשבון הינו משתנה האלטרנטיבות שלפי דעתי יש טובות יותר.