קניית נכס בהליכי מכרז
קניית נכס בהליכי מכרז
בתחילת הדרך קנינו נכסים לנו ולמשקיעים בדרך קונבנציונלית – דרך מתווך, בהמשך גיל הוציא רישיון תיווך. התאבון לרכוש נכסים במחירים מתחת למחיר השוק עלה וכך גם האומץ להסתכן בתמורה למחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק. התחלנו לקנות נכסים לעצמנו בהליכי כינוס, לשפץ ולמכור אותם. האדרנלין בכל הליך מכרז הוא מטורף כי אתה תמיד יודע בכמה כסף אתה קונה אך לא יכול להיות בטוח על פרמטרים כמו: מצב הנכס (עלויות שיפוץ); מצב רוח של בעל הנכס שהולך לאבד אותו (שלא יזיק לנכס במכוון); מצב הבעלות על הנכס, האם יש חובות נוספים לא ידועים והארכת שווי מכירה – כל אלו הם הערכה. ללא ביטוח בעלות וקנייה בין מוכר לרצון לבין קונה מרצון אין דרך לדעת את הנתונים הללו. היה נכס אחד לדוגמה שהמוכר היה כל כך כועס שהבית שלו נמכר בהליכי כינוס שהבטיח (וגם קיים) שלצנרת הביוב הוא יזרים מלט. היה נכס אחר שרכשנו בהתחלה דרך אתר כינוס לחובות של ארנונה שאחרי שזכינו בנכס הלכנו לראות אותו ומתברר שהוא פשוט חורבה ויש עליו הפרות וחובות מהעירייה שנשארים על הנכס. נכס אחר קנינו בלי להבין שבעצם קנינו נכס בהליכי כינוס של ועד הבית מה שזה אומר שהמשכנתה הראשונה וחובות בדרגה של הנכס הזה נשארים על הנכס. עם השנים התמקצענו בהליכים אלו. ידע זה כוח וחסכון רב בכסף!
נכסים בכינוס ניתן למצוא באתרים:
שמרכזים הליכי מכרז בכל ארה”ב Auction. Com ; xome.com ; hubzu.com
כדי להגיש הצעה צריך להרשם לאתר ולשים דיפוסיט של בדרך כלל 5% מסכום ההצעה. הדיפוזיט היא בלתי חוזרת כך שאם זכיתם בנכס והחלטתם לא
להתקדם משיקולכם אתם עלולים לאבד את הדיפוסיט. לרוב בכל נכס באתרים הללו יש פירוט של תנאי הרכישה וצרוף של חוזה ספציפי לנכס הספציפי. חשוב לקרוא ולהבין את החוזה ובאלו תנאים אתם קונים את הנכס. רוב הנכסים בבעלות לנדר REO הם נכסים שניתנים עם ביטוח בעלות כך שמבחינת הטייטל (הבעלות) אתם מבוטחים. אתם אומנם תקבלו שטר בעלות special warranty deed שהוא פחות טוב משטר רגיל, אך רוב החתמים מבטחים נכס עם שטר כזה. לכן אתם לא צריכים להיות מודאגים בקנייה כזו כל עוד יש ביטוח בעלות דרך חברת טייטל שאתם סומכים עליה.
להתקדם משיקולכם אתם עלולים לאבד את הדיפוסיט. לרוב בכל נכס באתרים הללו יש פירוט של תנאי הרכישה וצרוף של חוזה ספציפי לנכס הספציפי. חשוב לקרוא ולהבין את החוזה ובאלו תנאים אתם קונים את הנכס. רוב הנכסים בבעלות לנדר REO הם נכסים שניתנים עם ביטוח בעלות כך שמבחינת הטייטל (הבעלות) אתם מבוטחים. אתם אומנם תקבלו שטר בעלות special warranty deed שהוא פחות טוב משטר רגיל, אך רוב החתמים מבטחים נכס עם שטר כזה. לכן אתם לא צריכים להיות מודאגים בקנייה כזו כל עוד יש ביטוח בעלות דרך חברת טייטל שאתם סומכים עליה.
בעל הנכס שמעביר בשטר כזה מתחייב לשפות על תביעות בעלות על הזמן שהיה בנכס ולא אחורה בשרשרת הבעלות (לשם השוואה בשטר הבעלות החזק ביותר ביטוח הבעלות היא עד 30 שנה אחורה בזמן ולכל שרשרת מעברי הבעלות).
נכסים שנלקחו על ידי המדינה מפורסמים באתר:
והמדינה עושה להם הליכי מכירה פומבית. אין התחייבות למצב הפיסי של הנכס, אבל המדינה מתחייבת לבעלות סחירה ולתשלום החובות של הטייטל (מומלץ לעבור על חוזי הנכס ולוודא לגביי כל נכס ספציפי). .
אני הייתי קונה בהליכי מכרז של בתי המשפט והליכי מכרז של העירייה. אלו נמצאים ברמת המדינה שבה הנכס נמצא ובאתר של המחוז של הנכס. לדוגמה בגקסונוויל מכרז בית המשפט הוא באתר של הקאונטי:
אלו נכסים שנמכרים לרוב על ידי לנדרים עקב אי תשלום חובות משכנתה; בעלי חוב מפסק דין שלא שולם; וועד בית עקב תשלומים שלא שולמו. בנכסים אלו קונים את הנכס ללא התחייבות למצב הבעלות, חובות, מצב הפיזי של הנכס ופינוי דייר אם ישנו. על מנת להגיש הצעה צריך להרשם כמציע באתר. כל הצעה דורשת דיפוסיט לפני הצעה של 5% מסכום ההצעה. במידה ואתה זוכה ומתחרט תאבד את הדיפוזיט. לפני כל הצעה יש צורך בביצוע בדיקת חובות של בעל הנכס לנכס הספציפי. חשוב להבין לפני הקנייה, אלו חובות ישארו בנכס ואלו חלו עליהם התישנות על פי דיני החבות. בנוסף צריך לבדוק את מצבו הפיסי של הנכס – הערכת עלות שיפוץ וכמובן תשואה. בהתאם ההחלטה באיזה סכום להציע ומה תהיה תקרת ההצעה. חובות קיימים שנשארים על הנכס נכללים בהוצאות.
חשיבות נוספת היא הבנה מי התובע ומי הנתבעים. כדאי להסתכל בתיק בית המשפט ולקרוא את התביעה והבקשות שהוגשו עד לקבלת אישור המכירה. יש חשיבות רבה לכך מאחר שבעלי חוב מסויים מוגדרים בדרגה עליונה לבעלי חוב אחרים. לדוגמה: אם התובע הוא בעל המשכנתה הראשונה שנרשמה לצורך קניית הנכס. לו יש עליונות על חובות אחרים כמו משכנתה שנייה וחובות מפסק דין. אם משכנתה שניה נרשמה כנתבעת, בעלי חוב של פסק דין אלו חובות משניים למשכנתה הראשונה וימחקו בהליך המכירה בכפוף לדין. אך חובות לעירייה, חובות של מיסים וחובות ועד הבית ישארו גם בעת המכירה מאחר והם בדרגה של המשכנתה הראשונה.
הייתי גם קונה בהליכי מכרז של העירייה על נכסים שלא שולם עליהם חובות ארנונה. לרוב בעלי הנכס נפטר. https://taxdeed.duvalclerk.com/
אלו נכסים שאם המכירה וההמצאות של ההליך נעשו כדין רוב החובות ימחקו כמו חובות ועד הבית, חובות משכנתה וחובות של פסקי דין. אך חובות מיסוי ועירייה ישרדו את המכירה וישארו על נכס.
תחום קנייה במכרז הוא סבוך אך אם עובדים עם האנשים הנכונים ומבינים את הנפקות של כל הליך וההוצאות אפשר לקנות נכסים במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק.
Responses