Title Company

יזם השבוע #אסתילויטאזולאי

#פוסט5

טייטל קומפני

מצאת נכס שאתה מעוניין לקנות. נכנסת לחוזה תקף עם המוכר. החלטת לקחת מחזור משכנתה על נכס קיים בית, דירה, אדמה, נכס מסחרי. בכל העברה או לקיחת משכנתה בכל סוגי המקרקעין – החוזה או בקשה לטייטל מהלנדר יעברו לחברת הטייטל. בישראל במידה ויש התרשלות בבדיקת הבעלות או בהעברת הבעלות תוכלו לתבוע את העורך דין. בארה”ב חברות הטייטל אחראיות על העברת הבעלות ונאמנות לכספים. חברת הטייטל עובדת עם רישיון לטייטל, תחת הרגולציה והפיקוח של רשם הביטוח. חברת הטייטל משמשת כידה הארוכה של החתם. בהתאם עם השלמת הרכישה או קבלת ההלוואה יונפק לרוכש ולמלווה פוליסת ביטוח בעלות. פוליסת הביטוח מכסה את הרוכש או המלווה בבעיות של הטייטל אחורה בזמן הבעלות ועד למחיר הרכישה או מחיר ההלוואה (עד ל125% ממחיר ההלוואה). ברגע שאנחנו מקבלים חוזה או בקשת טייטל אנחנו נפתח את התיק ונתחיל לעבוד עליו. בקנייה ניצור קשר עם המוכר, הקונה, המתווכים, סוכן המשכנתה והמלווה. התיק כולו וכל ההליך מנוהל על ידי חברת הטייטל. את כספי הנאמנות יפקיד הקונה בחשבון הנאמנות שלנו. בהתאם נוציא אישור ניהול הכסף לכל הצדדים.

נתחיל לבצע בדיקת בעלות. את הבדיקה נבצע על ידי משיכת כל המסמכים הקשורים למוכר ולנכס הספציפי ברשומות בו מופיע הנכס. נוכל לאתר כל הלוואה שהמוכר לקח, חובות שחלים על הנכס, הליכי פשיטת רגל של המוכר וקיומם של פסקי דין נגדו או חובות קבלנים. בנוסף נבדוק חובות ארנונה. חובות שאינם רשומים ברשומות כמו חובות עירייה או בעיות של אישורים לא מכוסים בפוליסת ביטוח הבעלות. אנחנו במקביל ניצור קשר עם העירייה לקבלת דו”ח חובות של הנכס בעירייה Lien Search. 

חובות אלו קשורים בהפרות של הנכס על פי חוקי העירייה. בדוח יצויין אם יש הפרות ואלו, אם יש חובות ובכמה ואם יש אישורי בנייה (פרמיט) שעבר התוקף שלהם או שהם פתוחים וצריך לסגור אותם. חשוב מאוד שתדרשו מחברת הטייטל לבקש גם את הדוח מהעירייה לא כל חברות הטייטל מוציאות את הדו”ח הזה.

חשוב להבין שהעירייה תספק מידע על חובות ואישורי בנייה (פרמיט) קיימים. במידה ונעשה שינוי בנכס ללא בקשת אישור זה לא יופיע בדו”ח. כך אם בוצע שינוי, שיפוץ או תוספת ללא פרמיט העירייה, הדרך שלכם לדעת על זה הוא לבדוק ברישום האישורים Permit Department אם יש פרמיט סגור. ראיתם שיש תוספת לנכס – זה לא מופיע בדוח העירייה? תבדקו אם הוצא לזה פרמיט והוא סגור. אם אין פרמיט סגור לתוספת כנראה זה התבצע ללא אישור.

הנפקות של זה- זה לא מבוטח בביטוח הבעלות ואם העירייה מגלה את זה בזמן שאתם כבר בעלי הנכס תדרשו לפרק את זה או לצאת בהליכי אישור מול העירייה על חשבונכם. כמובן שהמוכר יכול לשאת בנזקים אם הסתיר את זה במכוון ונהג שלא בתום לב. אך זה נושא שתצטרכו להתמודד איתו ללא עזרת הטייטל.

בנוסף, אם הנכס הוא בבית משותף נבקש מהועד מסמך “השתק” בו יפורט חובות קיימים לועד הבית ותשלומי חובה לועד הבית. אנחנו גם נזמין מפת מדידה לנכס. בעסקת מזומן אין חובה למפת המדידה אך מומלץ תמיד להזמין כי כל חריגה בתוואי הנכס לא מכוסה בפוליסת הביטוח.

בדקנו את הטייטל – נוציא מסמך התחייבות לביטוח הבעלות Commitment Letter . במסמך מופיעים פרטי הנכס, המבוטח ומחיר הביטוח. במסמך נכתוב את תנאי הנפקת פוליסת הביטוח על פי דוח מסמכי הטייטל. חלק מהתנאים יהיו: שטר בעלות מהמוכר, סילוק חובות קיימים, תיקון שטרי בעלות קודמים, מסמכי השתק מועד הבית. במסמך יהיו גם חריגות לטייטל כמו זכויות מעבר של גורמים כמו רשות המים; חשמל, חריגות בנייה וחובות מול העירייה שאינם רשומים.

במידה ויש בעיות בטייטל נתחיל לעבוד לתקנם. כמו שטר בעלות קודם פגום. נאתר וניצור קשר עם בעלים קודמים לחתימה על שטר מתוקן, ניצור קשר עם בעלי הלוואה לקבלת מסמך פרעון Payoff, ונכתוב את מסמכי הצדדים, נתאם עם המוכר לחתימה פרונטלית או אלקטרונית . נכין את מסמכי האיזונים בין הצדדים Closing Disclosure אם זה הלוואה (CD) או HUD אם מזומן. נעבוד מול הלנדר לקבלת מסמכי ההלוואה וסכום ההלוואה. ונשלח לקונה את הסכום הסופי של הכסף שהוא צריך להעביר . יום הסגירה המיוחל הגיע ביום זה  בבוקר נבצע שוב בדיקת טייטל של הימים שעברו מיום בדיקת הטייטל הקודם ונוודא שלא נרשמו חובות חדשים. מסמכי הצדדים כבר חתומים או יחתמו עד השעה 5 בערב. ברגע שהמסמכים חתומים וכל הכסף עבור השלמת הסגירה אצלנו בחשבון הנאמנות נבצע השלמת סגירה. נעביר את הכסף לכל בעלי החוב ולמוכר. נבצע רישום של שטר הבעלות ומסמכים דרושים בקאונטי וננפיק לקונה ולמלווה פוליסת ביטוח בעלות. לקונה Owner Policy ולמלווה Loan Policy .

מזל טוב אתה בעל נכס כעת אתה יכול להשכיר אותו, למכור אותו , או לבנות עליו אם קנית אדמה.