פלורידה מובילה בבום דיור שיקל על המחסור

פלורידה היא אחת משש מדינות שהוסיפו משמעותית להיצע הדיור של המדינה ואחת מתוך חמש שראו צמיחה של 6% ביחידות הדיור.

ארצות הברית הוסיפה כמעט 5 מיליון יחידות דיור מאז 2020, רובן בדרום ורובן בתים צמודי קרקע, מה שגרם למחסור בדיור להיראות נצחי ברוב המדינה.

ובכל זאת, צריך לבנות אפילו יותר בתים, במיוחד בתים צמודי קרקע, אומרים מומחים, והמשך הריבית הגבוה פוגע ברוכשי בתים פוטנציאליים.

כמעט מחצית מעליית הדיור מאפריל 2020 ליולי 2023 הגיעה בשש מדינות: טקסס, פלורידה, קליפורניה, צפון קרוליינה, ג’ורג’יה וטנסי, על פי ניתוח סטייטליין של הערכות לשכת מפקד האוכלוסין האמריקאית שיתפרסם ביום חמישי. זה משקף את דפוסי המעבר של אמריקה לאחר המגפה למגורים בפרברים בשפע בטקסס ובפלורידה, אך גם את הדחיפה המתמשכת של קליפורניה לדירות נוספות באזורים עמידים ברחבי המדינה.

מומחי דיור מזהירים שההיצע עדיין לא הדביק את הביקוש גם אחרי עוד שנה טובה לבניית בתים ב-2023. בשנה שעברה ייצרו הכי הרבה יחידות דיור מאז 2007. “שנה טובה לא פותרת את מצוקת הדיור של אמריקה” הייתה הכותרת של דו”ח Moody’s Analytics בינואר, שמצא כי בתים צמודי קרקע בפרט נותרו במחסור.

מודי העריכו מחסור של כ-1.2 מיליון בתים צמודי קרקע ו-800,000 יחידות אחרות, וציינו כי מכירות הבתים הואטו מאז שהגיעו למחירים הגבוהים בכל הזמנים בשנת 2022, כאשר הריבית עלתה והפכה את הרכישות לבלתי משתלמות עוד יותר.

איגוד המתווכים הלאומי, בדו”ח פברואר, הציע אומדן מצוקת דיור גבוה יותר של כ-2.5 מיליון יחידות, בעיקר בתים צמודי קרקע.

רוב יחידות הדיור החדשות בשנים האחרונות היו בתים צמודי קרקע, על פי סקר בנייה נפרד של לשכת מפקד האוכלוסין האמריקאית עד סוף 2023. הייצור של צמודי קרקע חדשים הגיע ליותר ממיליון מדי שנה בשנים 2022 ו-2023 בפעם הראשונה מאז התפוצצות בועת הדיור ב-2007, לפי הסקר.

גם בניית הדירות נמצאת ברמות היסטוריות, עם 438,500 יח”ד שנבנו בשנה שעברה, הרמה הגבוהה ביותר מאז 1987. מספר הדירות בבנייה בסוף השנה, כ-981,000, היה שיא כל הזמנים מאז תחילת הסקר ב-1969.

דיור חדש צריך להמשיך להגיע בקצב חזק במשך כמה שנים מכיוון שכל כך הרבה בנייה כבר החלה, אמר דניאל מק’קיו, עמית מחקר בכיר במרכז המשותף ללימודי דיור באוניברסיטת הרווארד.

“בנייה חדשה יכולה באמת רק להאט את תעריפי השכירות שהתחממו יתר על המידה, אבל קשה מאוד להוריד את שכר הדירה או לעשות דברים נוחים יותר עבור אנשים בתחתית”, אמר מק’קי. “ההתמקדות שלנו אינה במחסור הכולל ביחידות דיור, אלא במחסור הספציפי בבתים ברי השגה וזמינים לבעלי הכנסה נמוכה ובינונית”.

נתוני יחידות הדיור שפורסמו ביום חמישי, העוקבים אחר שינויים עד אמצע 2023, מראים עלייה מתמשכת ברחבי הארץ, עם כ-1.6 מיליון יחידות חדשות מדי שנה בשנתיים האחרונות.

העליות התרכזו במערב ובדרום, עם מחצית מ-4.8 מיליון היחידות החדשות מאז 2020 בקומץ מדינות: טקסס (כ-806,000), פלורידה (586,500), קליפורניה (371,000), צפון קרוליינה (270,500), ג’ורג’יה (200,000) וטנסי (164,000).

אחוז העליות היה הגבוה ביותר במדינות המערב הצומחות במהירות: יוטה (עלייה של 9% מאז 2020), איידהו (עלייה של 8%) וטקסס (עלייה של 7%). בחמש מדינות הייתה צמיחה של 6% ביחידות הדיור: דרום קרוליינה, דרום דקוטה, פלורידה, קולורדו וצפון קרוליינה.

אריזונה, ג’ורג’יה ונבאדה – כולן מדינות מפתח בבחירות לנשיאות השנה – לא היו הרחק מאחור, עם צמיחה של 5% ביחידות הדיור.

מצוקת הדיור הפכה לנקודת דיבור פוליטית מרכזית, אפילו כאשר מדינות נאבקות כדי לבנות יותר יחידות ולאכסן אנשים.

אפילו עם הצמיחה המובילה של יוטה ביחידות דיור במשך העשור, למשל, המושל הרפובליקני ספנסר קוקס כינה את מחירי הדיור הגבוהים “האיום הגדול היחיד על השגשוג העתידי שלנו” בנאום מצב המדינה שלו השנה.

“השגת דיור היא משבר ביוטה ובכל מדינה בארצות הברית”, אמר קוקס, והכריז על תוכנית לבניית 35,000 בתים צמודי קרקע קטנים “מתחילים” בחמש השנים הקרובות.

איגוד המשכנתאות הלאומי הפדרלי, הידוע בשם פאני מיי, דיווח בשנה שעברה כי רוכש בית טיפוסי שילם 35% מהכנסתו בתשלומי משכנתא באוקטובר, הגבוה ביותר מאז 2000 לפחות.

צוות חשיבה מיוטה, המכון למדיניות קם סי גרדנר באוניברסיטת יוטה, בדו”ח בשנה שעברה אמר ששנות המגפה הביאו לפריחה ומחזור של פריחה לבניית הדיור במדינה. ההיתרים החדשים עלו ב-26% ב-2021, רק כדי לרדת ב-21% בשנה הבאה ככל שהריבית עלתה. הנתונים החדשים של הלשכה האמריקאית למפקד האוכלוסין מראים כי יחידות חדשות במדינה הגיעו לשיא של 38,500 ב-2022 וירדו לכ-30,000 ב-2023.

כל המדינות ראו גידול מסוים בדיור, על פי ניתוח Stateline ונתוני מפקד האוכלוסין, אך היא הייתה האיטית ביותר בחלק מהמדינות שהושפעו מעוני או מגידול אוכלוסין נמוך. חלה עלייה של 1% בלבד ביחידות הדיור מאז 2020 ברוד איילנד, אילינוי, מערב וירג’יניה, קונטיקט, אלסקה וניו ג’רזי.

המושל הרפובליקני של אלסקה, מייק דאנליווי, הזכיר גם הוא את רמת הדיור במחיר בר השגה כאחד האתגרים הגדולים ביותר שעומדים בפני המדינה השנה בנאום מצב המדינה שלו. דאנליווי הציע תוכנית סיוע בתשלומים במימון המדינה עבור רוכשי בתים ראשונים, ושינויים בדירוג עצים שנועדו להפוך את החומרים לבניית בתים במחירים נוחים יותר.

המושל הדמוקרטי של ניו ג’רזי, פיל מרפי, הזכיר בנאום מצב המדינה שלו למלאי הדיור הנמוך של המדינה בתקופה שבה עשרות אלפי תושבי ניו יורק מחפשים דיור בפרברים שם.

“אם האוכלוסיה שלנו תגדל בזמן שמלאי הבתים שלנו יישאר יציב, בעלות על בתים תהיה מותרות השמור רק לאלה שבפסגה. זה בלתי נסבל”, אמר מרפי.