הגירה מול בניה חדשה – האם איזור ההשקעה שלכם בדרך למעלה או למטה?
האם באיזור ההשקעה שלכם יש מצוקת דיור או שפע של דיור?
“האם העיר שלי חווה מצוקת דיור או שפע של דיור?” זו השאלה הנפוצה ביותר שאני מקבל ממשקיעי נדל”ן ברחבי הארץ.
למה זו שאלה כל כך נפוצה? נתחיל עם כמה הגדרות פשוטות:
מצוקת דיור: לא נבנים מספיק בתים/דירות חדשים כדי לספק את הביקוש של אנשים שעוברים לעיר. שכר הדירה, הערכים והתשואות הנדל”ן עולים כתוצאה מכך.
שפע של דיור: יותר מדי בתים/דירות חדשים נבנים יחסית לביקוש בעיר. שכר הדירה, הערך ותשואות הנדל”ן יורדות כתוצאה מכך.
הבנה היכן עיר נופלת על הספקטרום של שפע של מחסור בדיור עד לדיור תאפשר למשקיע נדל”ן או לרוכש דירה לקבל החלטות מושכלות יותר לגבי מתי ואיפה לקנות.
אנו משתמשים בניתוח נתונים כדי לזהות את הערים שנמצאות במחסור בדיור.
לדוגמא בפניקס אריזונה:
עוד ב-2005 פניקס התירה למעלה מ-60,000 יחידות דיור חדשות בשנה, סימן מובהק לשפע דיור. זמן קצר לאחר מכן, ערכי הבתים הממוצעים בפניקס ירדו ב-50%, מ-270 אלף ל-135 אלף. בעלי נדל”ן ומשקיעים רבים נמחקו. ההשלכות של רכישה ב-Hausing Glut עבור המשקיעים הללו היו חמורות.
עם זאת, מאז תחילת שנות ה-2010, פניקס אפשרה הרבה פחות יחידות דיור חדשות. במקביל גדלה האוכלוסייה וההגירה פנימה לפניקס. התוצאה היא שכר דירה וצמיחת ערך חזקה, המספקת למשקיעי נדל”ן תשואות מעולות. היסודות של שוק הדיור של הפניקס חזקים הרבה יותר כיום מאשר לפני 15 שנה.
הבנת הדינמיקה הזו היא אינטגרלית עבור משקיעי נדל”ן שרוצים לקבל החלטות השקעה מושכלות.
לאן כולם עוברים? מה כיווני ההגירה הנוכחיים בארצות הברית?
לאן כולם זזים? להבנה של נתון זה תהיה השפעה גדולה על שוק הדיור בארה”ב לשנת 2022 (ועל פוטנציאל בועת הדיור / התרסקות).
נתונים מלשכת מפקד האוכלוסין האמריקאית מראים שינויים גדולים במקומות שבהם עברו האמריקאים ובשווקי הדיור שצברו את מירב האנשים במהלך המגיפה.
נתוני הגירה של הלשכה האמריקאית למפקד האוכלוסין מראים שמיולי 2020 עד יוני 2021 היה גל גדול בנדידה לחגורת השמש באמריקה. שוקי נדל”ן כמו פיניקס, דאלאס וטמפה צברו את מירב האנשים במונחים נומינליים.
בינתיים – שווקי דיור כמו מירטל ביץ’, SC, סרסוטה, פלורידה, קייפ קורל, פלורידה ובויס, ID צברה הכי הרבה תושבים חדשים באחוזים. הזרם העצום הזה של אנשים יכול להיות סיבה לכך שהנדל”ן במטרוים האלה פורחת (ויכול להיות בבועת דיור גדולה).
זוכי ההגירה החזקה פנימה:
בויז, איידהו
קייפ קורל, פלורידה
סרסוטה, פלורידה
מירטל ביץ’, סירקיוז
נוקסוויל, טנסי
אוסטין, טקסס
כוכבי ההגירה השלילית:
ניו יורק, ניו יורק
סן פרנסיסקו, קליפורניה
סן חוזה, קליפורניה
לוס אנג’לס, קליפורניה
הונולולו, הוואי
שיקגו, אילינוי
עשרת השווקים שבהם מלאי הבתים הולך להתפוצץ
10 ערים שבהן המלאי עומד להתפוצץ! בוני בתים עושים כמיטב יכולתם כדי להפיל את שוקי הדיור בארה”ב בשנת 2022.
ארה”ב היא בועת דיור ענקית בתחילת 2022. מחירי הדירות מעולם לא היו גבוהים יותר בעוד שהמלאי מעולם לא היה נמוך יותר. אבל למרבה המזל בוני בתים ברחבי שוק הנדל”ן בארה”ב באים להציל: 1.5 מיליון בתים נמצאים כעת בבנייה בשוק הדיור בארה”ב, הרמה הגבוהה ביותר מזה כמעט 50 שנה על פי הלשכה האמריקאית למפקד האוכלוסין.
אלו הם עשרת הערים שבהם בניית הבתים היא בשיאה. רוכשי בתים ומשקיעי נדל”ן בערים אלו יאהבו את העובדה שכל כך הרבה בתים ודירות נמצאים כעת בבנייה.
10. דנבר, קולורדו
נתוני מפקד האוכלוסין בארה”ב מראים עלייה של 50% בהיתרי בנייה מ-2020 ל-2021 בשוק הדיור של דנבר, מהגבוהים באמריקה. למעלה מ-6,000 בתים צמודי קרקע הורשו במחצית השנייה של 2021, גידול פוטנציאלי של 300% לעומת רמת המלאי הקיימת לפי Realtor.com.
9. דאלאס, טקסס
המטרו דאלאס-פורט וורת’ בונה יותר בתים ודירות מכל מקום אחר באמריקה. היו יותר מ-72,000 אישורים שנשלפו בשנת 2021 על ידי מפתחי בתים ודירות, שיא שיא. הם בטוח אוהבים לבנות ברחבי שוק הנדל”ן בטקסס.
8. שרלוט, צפון קרוליינה
שוק דיור נוסף שבו הם אוהבים לבנות הוא שרלוט! כמעט 30,000 אישורים נשלפו בשנת 2021, גבוה מהרמות באמצע שנות ה-2000 בשיא בועת הדיור הקודמת. זה תמרור אזהרה גדול עבור רוכשי דירות בשארלוט: קריסת דיור מגיעה?
7. סולט לייק סיטי, יוטה
סולט לייק סיטי, לצד מטרו שכנות כמו אוגדן ופרובו, בונה מספר שיא של מלאי דיור חדש. במהלך 6 החודשים האחרונים של 2021 נשלפו 2,100 אישורים לבתים צמודי קרקע, בעוד שהיו 600 בתים פעילים בשוק. גידול פוטנציאלי של 355%.
6. פייטוויל, ארקנסו
לפייטוויל, ולצפון מערב ארקנסו באופן כללי יותר, יש פוטנציאל להיות האוסטין הבא, טקסס בעשור הקרוב. אבל בטווח הקצר יכולות להיות כמה בעיות. כמעט 80% מכלל הבתים המותרים בפייטוויל הם בתים חד-משפחתיים והייתה עלייה גדולה בשנים האחרונות.
5. נאשוויל, טנסי
נאשוויל הוא שוק הדיור הנדיר שנבנה באופן משמעותי יותר מאשר באמצע שנות ה-2000. בשנת 2021 התירו בוני בתים בנאשוויל 31 אלף יחידות דיור חדשות. השיא הקודם בבועה של 2006 היה 16k. תאונת הדיור האחרונה לא פגעה בנאשוויל כל כך קשה. אבל אולי זה יהיה.
4. סרסוטה, פלורידה
יעד חם עבור פנסיונרים ורוכשי בית שני, סרסוטה היא שוב אזור חם לפיתוח חדש. כמעט 16 אלף יחידות דיור הורשו בשנת 2021, עם עלייה פוטנציאלית של 427% לעומת רמות המלאי הפעיל.
3. אוסטין, טקסס
ללא ספק בועת הדיור הגדולה ביותר בהיסטוריה של ארה”ב. וזו עשויה להיות אחת ממתרסקות הדיור הגדולות ביותר בעתיד. שוק הנדל”ן של אוסטין עומד להיפגע ממבול מלאי חדש כמו שלא נראה כמותו בתולדותיו.
2. האנטסוויל, אלבמה
האנטסוויל הוא שוק דיור שאני אוהב בטווח הארוך, נניח ב-5-10 השנים הבאות. אבל בטווח הקצר עשויה להיווצר רכות גדולה בגלל מידת האגרסיביות של בוני בתים. Huntsville בונה כעת יותר ממה שבנה באמצע שנות ה-2000 (אזהרת בועה).
1. ראלי, צפון קרוליינה
ראלי (כולל אזורים כמו קארי) היה גם שוק מרכזי לבניית בתים. אבל הדברים ממש עלו להילוך גבוה בשנה האחרונה. ב-6 החודשים האחרונים התירו בוני בתים 6,600 בתים צמודי קרקע בעוד שרמות המלאי הפעילות הן 1,100 בלבד. המשמעות היא שראלי עשויה לעמוד בפני עלייה של 600% במלאי אם כל הבתים שבבנייה ייצאו לשוק.
Responses