למה בחרתי לעבוד עם מולטי-פמילי

#יזםהשבוע עומר מתתיהו #פוסט2

ב-2010 עברתי עם כל הסטראטאפ (והמשפחה) לבוסטון לכמה שנים. מנהל הפיתוח שלי בסטארטאפ (שהוא היום השותף שלי והנציג שלנו “על הקרקע”) חשף אותי לתחום. כשחיפשתי את הנכס הראשון בבוסטון, הגדרתי לעצמי כבר מההתחלה מה אני מחפש כמשקיע:

1. השקעה סולידית עם תשואה גבוהה ביחס לסולידיות שלה

2. תשואה אבסולוטית (בדולרים…) שמצדיקה את ההתעסקות

3. מינימום התעסקות בניהול השוטף של הנכס

4. לנטרל סיכונים ככל שניתן

בפוסט הזה אני אתמקד בסעיפים 1, ו-2. לסעיפים 3 ו-4 אקדיש פוסט נפרד עם דגש על ניהול סיכונים בנכס ספציפי ובעבודה בארה”ב בכלל.

כדי לעמוד בתנאי 1, היה לי ברור שאני מחפש רנטל לטווח בינוני-ארוך. הנכסים הראשונים שהראו לי מתווכים היו סינגל-פמילי לרנטל בשכונות טובות יחסית. מייד כשהנכסים האלה נכנסו לאקסל, ראיתי שהעסק לא עובד. הם נפלו על סעיפים 1 ו-2. הנכסים האלה היו דומים יותר מדי לנכסים בישראל – מחיר הנכס גבוה מאוד ביחס למחיר השכירות, וקשה מאוד אפילו להיות מאוזנים. מחירי הנדל”ן אמנם עלו מאוד מאז (את זה לא ידעתי כמובן לחזות בזמנו) אבל מבחינת תזרים שוטף – בעייתי. הגעתי למסקנה שצריך לחפש נכס גדול יותר, במקום פחות יוקרתי, וככה הגעתי למולטי-פמילי בדורצ’סטר, בוסטון. דורצ’סטר היתה בזמנו שכונה קשה יחסית, אבל בתהליך שיפור. מהניתוח שעשיתי עלה שהשקעה בנכסים מסוג מולטי-פמילי לעומת נכסי סינגל פמילי מתאימה יותר למה שחיפשתי:

1. פיזור סיכונים ויציבות בהכנסות

מולטי-פמילי: נכסים הכוללים מספר יחידות דיור (כמו דירות בבניין מגורים), ולכן אם דייר אחד עוזב או לא משלם את שכר הדירה, עדיין יש הכנסה משאר היחידות. זה יוצר יציבות גבוהה יותר בתזרים המזומנים ומפחית את הסיכון של אובדן הכנסה מוחלט.

סינגל פמילי: כאן יש יחידת דיור אחת בלבד, ולכן אם היא ריקה או שהדייר לא משלם, כל תזרים המזומנים מהנכס נעצר. הסיכון לאובדן הכנסה במקרה של חוסר תפוסה או בעיות בתשלום הוא גבוה יותר.

2. חיסכון בעלויות ניהול ותחזוקה

מולטי-פמילי: עלויות הניהול והתחזוקה פר יחידת דיור נמוכות יותר, מכיוון שהוצאות רבות (כמו תחזוקה, ביטוח, וניהול) מתחלקות בין מספר יחידות. כמו כן, ניהול של בניין אחד עם מספר דיירים יעיל יותר מאשר ניהול מספר נכסים נפרדים.

סינגל פמילי: כל נכס דורש תחזוקה וטיפול נפרדים, מה שעלול להגדיל את העלויות לנכס. לכל יחידה יש ביטוח, תחזוקה וניהול נפרדים, מה שמגדיל את העלות פר יחידת דיור.

3. מימון והשקעה

מולטי-פמילי: בנקים ומוסדות פיננסיים נוטים להציע תנאי מימון טובים יותר להשקעות במולטי-פמילי בגלל פיזור הסיכונים והיציבות היחסית של תזרים המזומנים.

סינגל פמילי: תנאי המימון יכולים להיות פחות אטרקטיביים והשקעות במימון עצמי או משכנתאות בנקאיות עשויות להיות מוגבלות.

אז קניתי מולטי-פמילי של 3 דירות בדורצ’סטר. אלה נכסים מאוד מבוקשים ע”י משקיעים. הביקוש לשכירות קשיח (עד היום) ויש מחסור גדול בדירות. בתקופה ההיא, לא היה דבר כזה להוריד מחיר, או לעשות אינספקשן ואז לנסות להוריד מחיר. הרבה פעמים, אם המחיר המבוקש סביר, נותנים הצעה מעל המחיר המבוקש ומקווים לנצח את המתחרים. בהצעה כוללים קונטיג’נסי לקבלת מימון וממצאים חריגים באינספקשן, אבל זה הכל. המחיר המבוקש היה $485,000. נתתי הצעה על $505,000, וזכיתי. ההון העצמי הנדרש היה $120,000, כלומר לקחתי מימון של 76%. החזקתי את הנכס הזה די הרבה זמן, ומכרתי אותו ב-$1,140,000. אחרי שהחזרתי את המשכנתא, ובניכוי עלויות עסקה, נשארתי עם רווח של $600,000 לפני מס. זה אומר כ-50% תשואה שנתית על ההון העצמי. לא כל פרוייקט הוא כזה, אבל יש הרבה פרוייקטים כאלה. הנכס הזה דרש הרבה תחזוקה, ולא נשאר כמעט רווח מהשוטף, אבל בזכות שיעור מימון גבוה, העלאה משמעותית של ההכנסה משכירות ועלייה כללית של מחירי הנדל”ן, ניתן היה להגיע לתשואה כזו.

בעיות עיקריות שהתמודדתי איתן לאורך השנים: דיירים בעייתיים שגורמים נזקים משמעותיים, דיירי סקשן 8 שמסרבים להכניס את האינספקטור לדירה, ובתמורה האינספקטור מפסיק לשלם את השכירות שלהם (למי שלא מכיר, אם סקשן 8 מפסיקים לשלם, לא ניתן לקבל את זה רטרואקטיבית, זו הכנסה אבודה), נזקים של עשרות אלפי דולרים לגג ולמרפסות מכמויות שלג דמיוניות ועוד ועוד סיפורים. אבל מה שהיה הכי מעניין, שברגע שהנכס יצא לשוק, הוא נמכר תוך 3 ימים, וב-15% יותר מהמחיר הראשוני שביקשתי, ללא אינספקשן וללא קונטיג’נסי. אין עדות טובה מזו לחוזק של השוק הזה, ועל כך בפוסטים הבאים.