השכרה לטווח קצר ובינוני – ומה זה אחיות נודדות?

#יזםהשבוע יוליה חביה

#פוסט2

איירבנב בקילבלנד?? מי בכלל רוצה לבוא לקליבלנד

אז אם כבר הספקתם להכיר אותי קצת, הבנתם שאני אוהבת ללמוד דברים חדשים ולא מפחדת לעשות דברים קצת אחרת, סקרנית ונהנית לגלות תחומים חדשים ולהחזיק עוד כמה כלים בארגז שלי.

שוק הנדל”ן בארה”ב הוא מקום כזה שיש בו המון אפשרויות, אסטרגיות ומקום ליצירתיות.

במהלך שלושת הפליפים הראשונים שרונן, השותף שלי, ואני עשינו, קראתי ספר על “השכרה לטווח קצר” (בלשון העם Airbnb). הו, סוף סוף משהו שגורם לרנטלים להרגיש פחות אפורים ומשעממים! רק חיכיתי להזדמנות ליישם את זה.

במקביל אחת העסקאות דשדשה במכירה, הריביות עלו, הגימורים לא היו מדהימים וחרגנו בעלויות השיפוץ למדי, כרנטל רגיל היא פשוט לא הייתה מספיק טובה עם עלויות המימון הגבוהות.

אז בדקנו אפשרות להסב אותה לאיירבנב, התחלנו בניסוי והעלנו אותה לפלטפורמה – תוך כמה שעות מיד היו המון פניות להזמנות פוטנציאליות, לא האמנו לביקוש, העלנו מחיר ושוב, המון פניות. אז בדקנו אם נוכל לקנות את הריהוט מחברת הסטייגי’נג וכמה זה יעלה, העלנו הכל לאקסל, המשכנו בבירורים. דברים נראו טוב.

אבל תוך כדי כל הבדיקות והתכנונים, ברקס, התברר לנו שהרגולציה לא מאפשרת לעשות שם, באותה התקופה לא ידענו שיש אופציה נוספת… (מידטרם)

מידטרם

השכרה לטווח בינוני מותרת בהרבה מאוד מקרים במקומות שבהם אסורה השכרה לטווח קצר, החוק מבדיל בין אורח (עד 30 יום) לבין דייר (מעל 30 יום). גם להשכרה לטווח בינוני יש ביקוש.

מי האנשים שבאים ל-30 ימים ויותר? בארה”ב קיים משהו שנקרא traveling nurses – צוותי סיעוד שמגיעים לתגבר בתי חולים, הם מגיעים ל-asignments של 13 שבועות ויותר. במקרה, בקליבלנד יש את אחד המרכזים הרפואיים הגדולים בעולם ה-Clevelnad Clinic.

בשיחה עם סוכנת שמתמחה באיירבנב היא סיפרה שיש לה כמה נכסים שהיא משכירה ליד בית החולים (מגניב! החלטנו לחקור עוד)

החלטנו לקפוץ למים ולהתחיל עם נכס ראשון להשכרה לטווח קצר ובינוני, התזרים הכניס אותנו להם, גם התשואות, הצלחנו להכפיל ולשלש את מה שהיינו מקבלים ברנטל רגיל. משם הדרך ליחידות נוספות הייתה קצרה.

לא הכל ורוד, מדובר באסטרטגיה שיש בה אוברהד של יותר התעסקות (בעיקר אם מחליטים לעשות הכל לבד)

ויש אי וודאות (אולי מחר יהיה אסור? אולי מחר הביקושים ירדו בחצי בגלל עודף היצע?)

כרגע זו אסטרטגיה שאנחנו אוהבים מאוד ועוזרת לנו להתקדם לעבר המטרות שלנו מהר יותר, אבל חשוב להיות סתגלתנים, זה נדל”ן, דברים עלולים להשתנות אז תמיד תוודאו שיש לכם לפחות עוד אסטרטגיית יציאה טובה אחת בכל עסקה.

ועכשיו לחלק הפרקטי (מדריך שפרסמתי כבר בעבר תחת השם #מידע_מועיל_למי_שרוצה_להתחיל. עם קצת עדכונים)

אז במה זה שונה מ-LTR – רנטל רגיל בהשכרה לטווח ארוך?

מדובר בבית מרוהט ומאובזר (כולל כלים לבישול, מכשירי חשמל, סדינים נקיים ועוד) שמשכירים חלק ממנו או את כולו לתקופה קצרה – כמה קצרה? פחות משנה, זה יכול להיות לשעות וזה יכול להיות לחודשים

השכרה לטווח קצר

לרוב מינימום של יומיים עד 29 (אפשר גם פחות)

STR – Shot Term Rental

מדובר באורח.ת

השכרה לטווח בינוני

לרוב 30 ימים ויותר ויכול להיות לכמה חודשים

MTR – Midterm Rental

מדובר בדייר.ת

איפה מפרסמים?

Airbnb – לטווח קצר ובינוני

Vrbo – לטווח קצר ובינוני

FurnisheFinder – לטווח בינוני

Booking — לטווח קצר ובינוני

יש עוד אפשרויות ובהן אתרים עצמאיים ודפים בניהול עצמי (גם פה יש תוכנות שונות שמסייעות למי שבוחר.ת ללכת על ניהול עצמי)

ועוד

אפשר לפרסם במקומות שונים במקביל – חשוב לדאוג לסנכרון יומנים ולשים לב לכך שיש עמלות שונות לכל פלטפורמה

למה כן

– בתקופה של סביבת ריבית גבוהה יותר מורכב לייצר תזרים משמעותי כשההחזר גבוה, שכירות פוטנציאלית של נכס להשכרה לטווח קצר ובינוני עשויה להיות כפולה.

– אסטרטגיה שנחשבת טובה לזמני מיתון, אנשים יוותרו יותר על נסיעות לחו”ל ושימוש במלונות אבל כן יסעו לטייל ולהתארח יותר קרוב לבית. וגם לא רק למי שנופש – צוותים רפואיים וצוותי עבודה אחרים, נוודות ונוודים דיגיטליים, א.נשים שמשפצים את הבית או במעבר בין בתים ועוד.

– כיף להתעסק בבתים יפים, לבחור עיצובים ולחלום על חופשות מפנקות.

למה לא

– בלאי, סיכון ואורחים שמשאירים דברים מוזרים אחריהם או גורמים לנזק.

– אי וודאות גדולה יותר, ההסתכלות היא שנתית, יכול להיות שיהיו כמה חודשים מאוד חלשים ואז המון המון תנועה באביב ובקיץ.

– שוק שנעשה רווי – הרבה מאוד שחקנים חדשים נכנסו

– רגולציה משתנה ולא אחידה (אסור STR? אפשר כנראה לעבור ל-MTR)

מה שונה מ- LTR?

– הרבה יותר התעסקות, גם כשלוקחים חברת ניהול וחברת סטייג’ינג לריהוט, עדיין צריך להזמין עוד די הרבה דברים כמו מזרונים, טלוויזיות, מכונת קפה, נייר טואלט ושמפו ועוד…

– הרגולציה שעשויה להשתנות לכןם מתחת לאף בלי שתדעו. חשוב לבדוק לפני כן שמותר להשכיר את הנכס לטווח קצר ואם נדרש פרמיט כלשהו. זה לא מבטיח שהשכנים לא יתרעמו ושזה לא ישתנה.

– דירוג וביקורות – זה ממש עסק, יש לכןם לקוחות ובאתרים הפופולריים יש דירוג

אנחנו תמיד מוודאים בכל ניתוח שיהיו לנו לפחות שתי אסטרטגיות יציאה טובות, תוודאו שאם השכרה לטווח קצר או בינוני לא תעבוד שעדיין תהיה אפשרות להשכיר לטווח ארוך או למכור ושהמספרים עדיין עובדים

איפה

לא רק באזורי נופש, גם במטרופולינים יש תיירות פנים. בעיקר לצוותים רפואיים, משפחות, אנשים שיצאו מהבית לטובת שיפוץ או תיקון, אנשים שצריכים בית מרוהט לפני שהבית שלהם מוכן, בין מעברי דירה, לקראת רילוקיישן.

לא יזיק להיות קרובים מספיק לבתי חולים, אוניברסיטאות, אבל עדיין להיות באזורים שאנשים ירגישו בהם בטוחים.

ניתוח

הערכת Revenue ותפוסה – אפשר לבדוק באתרים הבאים:

https://data.rabbu.com/

https://www.airdna.co

https://awning.com/airbnb-estimator

https://www.mashvisor.com/

ויש עוד..

כדאי להצליב ולבדוק כמה מקורות, להכיר את האזור והגבולות שלו, קרבה למוקדי עניין, להסתכל על האזור ב-google maps ובוידאו, לשוחח עם חברות ניהול וסוכנים ולנתח באופן דומה לכל השקעה אחרת

קומפס

באתר https://data.rabbu.com/ למשל אפשר לראות את הקומפס שלנו – כדאי להתמקד ב-75% המצליחים ביותר שקרובים לנכס שלנו ודומים לו, מה הם מציעים מבחינת ameneties (אינטרנט, מזגן, מייבש ומכונת כביסה, טלוויזיות חכמות, ג’קוזי, fire pit ועוד, תבדקו איך רמת השיפוץ והריהוט וכל דבר נוסף)

יש אתרים נוספים, חלקם בתשלום שמציעים ניתוח של השוק

אבזור וציוד נדרש

יש שפע רשימות שמסתובבות בכל מני מקומות (מניחה שרובן אפילייט אבל אפשר לקבל מהן רעיונות)

אם תרצו דוגמה לאחת תגידו לי ואשלח.

במידה ונעזרתןם בשירות של סטייג’ר.ית תבררו מולם מה נכלל ומה לא ותתאמו ציפיות

בהתחלה נעזרנו בשירות של סטייג’רית שריהטה, אבזרה ועיצבה את הבתים, לאחר מכן עברנו לעשות את זה בעצמנו.

הוספנו מזרונים, את מכשירי החשמל הקטנים והגדולים (מכונת קפה, טלוויזיות), ועוד קצת סדינים ומגבות, מתכלים ודברים נוספים שרצינו שיהיו…

מקורות נוספים לקניות –

https://www.wayfair.com/

https://www.amazon.com/

https://www.minoanexperience.com/

https://www.showplacewholesale.com/

https://www.livingspaces.com/

עלויות שוטפות

מבחינת אחזקה ועלויות, חשוב להוסיף לאקסל את הדברים הבאים:

1. עלויות חד פעמיות של הקמה, אבזור וריהוט:

אפשר להתפרע ואפשר לחסוך, כלל האצבע הוא בערך לשים 10K לניתוח ראשוני לבית בינוני (או $1000 לכל חדר בבית, כאשר גם אמבטיה ומטבח נכללים במניין החדרים). גם פה הטווח גודל מאוד, אפשר לרהט גם ב-40K ויותר ולקחת מעצב.ת פנים, כמו בשיפוץ, תלוי מה השוק והקומפס שלכם ואיך זה מסתדר עם המספרים.

מציעה לעבור על כמה רשימות לדוגמה ולהכין רשימה משלכןם למה שתזדקקו לו, להוסיף מחירים, ממש כמו בהערכת השיפוץ ולהבין מה סדר הגודל שתזדקקו לו.

מנעול חכם, מצלמות חוץ וכניסה ומד רעש

אמצעי בקרה שמאפשרים עוד שליטה על ניהול הנכס מרחוק. מנעול חכם יאפשר להחליף את קוד הכניסה בין אורחות ואורחים, מצלמות חוץ ומד רעש כדי לוודא שאין מסיבות שעלולות לגרור נזק, לא חובה, אבל אפשרי

תדאגו לתקצב גם בוטס לקבלה וסידור החבילות בבית ובדיקה שהכל מוכן, נקיון לפני עליה ולפעמים צילומים מקצועיים (אם תלכו עם חברת ניהול ככל הנראה הצילום יהיה עליה) .

2. עלויות יוטיליטיז

מים, חשמל, גז ואינטרנט

3. עלויות נקיון וכביסה בין אורחים

100$-200$ – תלוי בגודל ובאזור. נהוג לגלגל את העלות הזו לאורחים, בתקופה האחרונה יש מגמה של הורדת העלות הזו.

ב-turno, מרקטפלייס של צוותי נקיון תוכלו להשוות ולקבל הצעות מחיר.

4. מתכלים

קפה, תה, תבלינים, שמפו, סבון, נייר טואלט ועד טמפקס – כל מה שתרצו שיהיה בשוטף בנכס.

ביטוח

העלות תהיה גבוהה יותר, יש מטריה ביטוחית, ביטוח של הפלטפורמות השונות, יש כל מני אופציות…

יש חברות שונות שמציעות ביטוח ל-STR

פרמיט

לפעמים נדרש פרמיט ספציפי ולפעמים רנטל רג’יסטריישן רגיל, חשוב לברר בקאונטי לפני מה נדרש

מסים

אני לא רואת חשבון, אבל יתכנו כל מני שינויים מיסויים שכדאי לברר. יש חברות שמתמחות בהעברת תשלומי המיסים הנדרשים באזור למשל LodgeTax.

חברת Airbnb לרוב מבצעת tax ramitens הלאה בעצמה אבל בשאר הפלטפורמות או בהזמנה עצמאית החובה להעביר את המס האזורי היא עליכם. במסגרת ה-due dilligence כדאי גם לבדוק את הנושא הזה.

חברת ניהול

במידה ובוחרים.ות להיעזר בגורם שינהל את האופרציה. הטווח נע בין 10% ל-35%, יטפלו לרוב בסנכרון צוותי הנקיון, תמחור דינמי, תקשורת וניהול הליסטינג, טיפול בבלת”מים…

CoHost

ניהול החלק הלוגיסטי תמורת אחוז מהרווחים, דומה למצב שבו נעזרים בחברת ניהול

תת אסטרטגיות

ארביטראז’

מדובר בעצם על סאבלט – שוכרים נכס שיש אפשרות לעשות בו sublease, מרהטים ומאבזרים ומשכירים לטווח קצר או בינוני

מידע נוסף

ממליצה להקציב לעצמכןם כמה ימים ולשמוע איזה ספר אודיו מקיף, זה עושה המון סדר ונותן הרבה יותר בטחון לקפוץ למים. מוזמנות ומוזמנים גם לדבר ונשמח לעזור במה שאפשר

אם גם כבר נכנסתןם לתחום ושתפו מנסיונכןם, בכלל אשמח לשמוע אם זה עזר ואת המחשבות שלכןם..

השקעות משמחות שיהיו!