מדוע קונים נמשכים לכיוון בתים קטנים יותר

ככל שהרכב משק הבית משתנה, בונים מסתכלים על הבתים המתחילים של פעם כדי לספק בתים צמודי קרקע מעשיים יותר ובמחיר בר השגה עבור הקונים של היום.

נקודות מפתח:

חציון הבית הצמוד קרקע החדש ירד מ-2,320 רגל רבוע ב-2015 ל-2,036 רגל רבוע ב-2023.

הבתים צפויים להמשיך ולהצטמצם ככל שהביקוש לבתים קטנים יותר יגדל.

בעלים של בתים קטנים עדיין יכולים לחיות בגדול, מכיוון שכמה קהילות חדשות מתמקדות בגינון שופע, שירותים קהילתיים וסביבה תוססת לתושבים.

הערת העורך: ארצות הברית זקוקה ליותר דיור. זו לא בעיה חדשה, אבל פתרונות חדשים צצים – וכמה ישנים מקבלים מבט נוסף. איך הם מעצבים את עתיד הדיור? מה מבטיח הכי הרבה?

סדרה זו בוחנת כמה גישות שונות ולאן הן עשויות להוביל.

המחיר של כמעט הכל עלה בשנים האחרונות, והדיור אינו יוצא מן הכלל. עלויות בנייה גבוהות ומחירי בתים קיימים בשמיים דחקו קונים רבים לשוליים, אך חלק מהבונים שמו לב, והצטמצמו עם בתים חדשים כדי לשמור על העלויות בשליטה.

עלות הדיור נותרה דאגה גדולה עבור אמריקאים רבים, אך גישה זו של “קטן יותר הוא טוב יותר” לבניית בתים חדשים יכולה להיות תרופה אחת למשבר ההישגיות.

טביעות הרגל הצטמצמו

הגודל החציוני של בית צמוד קרקע חדש ירד מדי שנה מאז 2015 – כשהיה 2,320 רגל מרובע – ל-2,036 רגל מרובע בשנת 2023, על פי נתונים של ResiClub ו-Parcl Labs שחולקו עם חדשות נדל”ן. ולפי דו”ח מאי מהאיגוד הלאומי של בוני בתים, הגודל החציוני של בתים צמודי קרקע שזה עתה נבנו במהלך הרבעון הראשון של 2024 היה 2,140 רגל מרובע – מה ש-NAHB ציין כנתון הנמוך ביותר מאז המחצית השנייה של 2009.

ומידות הבתים ימשיכו להצטמצם, חזה מכון מגמות הבית החדש של ג’ון ברנס מחקר וייעוץ בדו”ח. בסקר שנערך בקרב מעצבי מגורים, 43% אמרו שהם עבדו על פרויקטים קטנים יותר בשנה שעברה מאשר בשנה הקודמת, בעוד שרק 15% דיווחו שעבדו על פרויקטים גדולים יותר. בנוסף, 39% מהנשאלים מצפים שהבתים שתוכננו בשנת 2024 יהיו קטנים יותר מאלה מהשנה שעברה.

ביקור מחדש בבית המתחיל מלפני מאה שנה

בתים קטנים יותר לא כולם נראים דומים – חלקם בסיסיים למדי ומעוצבים בעיקר עם עלות בחשבון, בעוד שאחרים מתהדרים בעיצוב מוגבה ובעקרונות תכנון אורבניסטיים חדשים כדי להשיג סביבה צפופה וניתנת להליכה. במובנים מסוימים, הבית הקטן יותר של היום אינו שונה כל כך מהבתים שלאחר המלחמה שנבנו בפרברים החדשים של שנות ה-50, או אפילו מ”בתי ערכה” בהזמנה בדואר של תחילת המאה ה-20.

עבור רוב הקונים, הבית הצמוד קרקע המנותק ממשיך להיות האידיאלי, הסבירה ג’ני ניקולס, סמנכ”לית העיצוב של ג’ון ברנס מחקר וייעוץ.

“יש משהו – ואולי זה חוזר לקוטג’ים של סירס רובק – בכך שיש לך בית משלך”, אמרה ניקולס. “אני חושבת שיש העדפה לבתים מנותקים. אנשים אוהבים את זה. אנשים אוהבים לא לחלוק קיר. גם אם הבית קטנטן, יש משהו מיוחד בלהחזיק בית משלך – זה קשר פסיכולוגי לרעיון הקלאסי של החלום האמריקאי. “

חלק מהפיתוחים החדשים יותר עם בתים בשטח של פחות מ-1,000 רגל מרובע מדלגים על שירותים כמו מוסכים וחדרי בונוס כדי להפוך את הבתים לקטנים יותר ובמחיר סביר יותר עבור הקונים. לדוגמה, בתים ב-Risinger Court של לנאר באזור פורט וורת’ כוללים תוכניות קומה חד-קומתיות שגודלן עד 763 רגל מרובע ומחירן עומד על 198,000 דולר. זה הרבה מתחת למחיר המחירון החציוני של $351,000 עבור המטרו פורט וורת’ ופחות ממחצית מהמחיר החציוני של $420,600 עבור כל מכירות הבתים החדשים באוגוסט.

“הבית ההתחלתי שלך של היום הוא כמו הבית ההתחלתי שלך של פעם. ואני חושבת שנתחיל לראות יותר מזה,” אמרה ניקולס.

בתים וקהילות “הגיוניים עבור אנשים”

פיתוחים אחרים, כמו קהילות “Wee-Cottage” באזור דנבר וחלקת המשנה הרב-פאזית של אינדיגו בריצ’מונד, טקסס, הנוקטות גישה הוליסטית יותר, תוך התמקדות לא רק בבתים אלא גם בעיצוב נוף, שירותים משותפים, יכולת הליכה ואווירה תוססת. סקוט סנודגראס, שותף מייסד של Meristem Communities והמתכנן הראשי של אינדיגו, אמר שהם פשוט עונים על הביקוש בשוק לדיור בר השגה אך יוקרתי.

“העסק של בונה בתים הוא לבנות בתים ולמכור אותם, אבל אנחנו צריכים גם לוודא שאנחנו בונים בתים הגיוניים עבור אנשים”, אמר סנודגראס לחדשות הנדל”ן. “ככל שתעשה עבודה טובה יותר עם זה, וככל שמאגר קונים רחב יותר שאליו תוכל להגיע עם הבתים האלה, כך אתה באמת מסוגל למכור יותר בתים ותצליח למכור מהר יותר.”

סנודגראס אמר כי ה”קוטג’ים” הקטנים יותר של אינדיגו משקפים את השינוי הדמוגרפי בקרב קונים באזור יוסטון (ובארה”ב כולה). “פחות מ-20% מהמבנה המשפחתי שלנו הם שני הורים נשואים עם ילדים”, אמר סנודגראס, ובכל זאת מפתחי יוסטון “עדיין בונים 70% או 80% מהבתים שלנו עבור המבנה הזה של משק הבית”. במקרים רבים, הוא הוסיף, משקי בית קטנים יותר “בעצם היו מעדיפים לקנות בית קטן יותר”.

קנה מידה קטן, ביקוש גדול

לא רק זוגות מילניאלים מודעים לתקציב  או משפחות משרוצות בתים קטנים ובמחיר סביר יותר – סנודגראס אמר שדור ה-X המבוגר והבומרים בעלי הבתים הריקים, רוצים בית שמחמיא לאורח החיים הפעיל יותר שלהם ולרצונם בפחות תחזוקה. והתוכניות הקטנות יותר, ששטחן בערך 949 עד 1,400 רגל מרובע, מקלות על היזמים “לבנות את כולם בו זמנית”, הסביר סנודגראס.

16 מהקוטג’ים, שהקטנים שבהם החל ב-219,000 דולר, הושלמו – ונמכרו – בתוך תקופה של 45 יום, אמר סנודגראס. עוד 60 ייבנו בשלב הבא של הבנייה.

קצב המכירות ממחיש את הביקוש האמיתי מאוד לבתים הקטנים האלה, הוא אמר, והוסיף כי “יש להם מאות אנשים ברשימת המתנה”.