עסקה שבוצעה ב2011 – בית שנקנה למגורים

#יזםהשבוע ברק דואניאס

#פוסט4

עסקה שבוצעה ב2011 – בית שנקנה למגורים

לאחר מספר סיורי שטח איתרתי בשכונת מגוריי בחולון

בית פרטי, על מגרש גדול, במחיר סופר אטרקטיבי

הנכס היה בשוק אך כל מי שהבין על מה מדובר ברח ולא חזר

הנכס בנוי כ 2 קומות + 40 מ”ר על הגג, מפוצל ל5 יחידות דיור לא חוקיות

הבעיות שהיו על הנכס:

צו הריסה על 20 מ”ר מקומת הגג

2. קנס מנהלי של 150,000 שח מעיריית חולון בגין חלוקה ללא היתר ל5 יחידות דיור

3. הערת אזהרה בגין הפיצול והחריגה

4. תיק הוצלפ פתוח כנגד הבעלים בגין הקנס המנהלי

5. הנכס לא רשום בטאבו, אך ורק בחברה משכנת

6. 2 המוכרים מסוכסכים בינהם ותובעים אחד את השני בבתי משפט

אפשר להבין למה כולם ברחו מהנכס, אך אני זיהיתי את ההזדמנות.

באותה תקופה הוריי רצו לעבור לבית גדול יותר כדי “לסדר יחידת דיור” לכל אחד מהילדים

אך לא היה בידם התקציב לנכס באזור שלנו והם חיפשו באזורים חלופיים

וזו הזדמנות שהגיעה כמו כפפה ליד בעקבות המחיר האטרקטיבי והמיקום הקרוב.

אבי זכרו לברכה ישר קפץ על הרעיון, אמא שלי תחילה היססה אך התרצתה לאחר שקיבלנו אור ירוק

להסדרת כל הבעיות

התייעצנו עם מספר גורמים כדי לאשש אחד את השני ולא ליפול בין הכיסאות

עם מהנדס מקומי, אדריכל רישוי ומנהלת מחלקת הרישוי בעיריית חולון

טוב אז קבענו פגישה עם עיריית חולון בנוגע לפירוק יחידות הדיור וחריגת הבניה

והגענו להסכמה שלאחר מכן הקנס, צו ההריסה והערת האזהרה יוסרו במלואן.

הוריי השלימו את הרכישה

והיינו לפני שיפוץ טוטאלוס לנכס,

כדי לחסוך בעלויות, אבי ואני טסנו לסין כדי להביא בעצמנו את כלל החומרים (“החומר הלבן”) לשיפוץ

כל הכלים הסינטריים, קרמיקות, ריצוף פנים, ריצוף חוץ, דלתות, ויטרינות, שנדלירים וכו’

החסכון היה מאוד משמעותי

לאחר כ10 חודשים סיימנו לשפץ ונכנסנו כולנו בשעה לטובה לביתנו החדש

לאחר שכל הליקויים הוסדרו, כולל העברת הנכס לטאבו מהחברה המשכנת.

סך העלויות באותה התקופה של הנכס כולל ההוצאות הנוספות והשיפוץ היו כ2.16 מיליון שח

ושווי הנכס בגמר השיפוץ היה כ3.35 מיליון שח, היום השווי כמעט כפול.

עסקה שבוצעה ב2022:

על העסקה הזו עבדתי המון זמן, כשנה וחצי.

העסקה ממחישה את חשיבות

המודיעין המוקדם שאתה מגיע איתו

כפי שהרחבתישב2021 שמעתי לראשונה על תכנית ח619 בחולון התכנית היתה עדיין בשלב הראשוני

ולפני הפקדה אך ידעתי שאם עיריית חולון מקדמת תכנית כזו, זה יאושר.

התכנית היא חדשנית ופורצת דרך במדינה, זו תכנית התחדשות עירונית מפורטת שמכוחה ניתן להוציא

היתרי בניה, זה אולי נשמע משהו קטן, אך ליזמים וקבלנים שעובדים ימים ולילות על

הכנת תב”עות שונות זו בשורה גדולה, הרי הם יכולים להחתים בניין או קבוצת בניינים

על תמ”א פרויקט וישר להגיש תכנית להיתר וללא הכנת תב”ע חדשה (מה שלוקח כ3-5 שנים)

לאחר הניטור של כלל המגרשים בעיר וסינון המגרשים הכי פוטנצאיילים עם זכויות בניה נדיבות

הגעתי למצב שאני מכיר בעל פה את כל זכויות הבניה בכל אזור בעיר.

זיהיתי בתכנית קבוצת חלקות מאוד גדולות ונדירות, המוגדרות בתכנית כ”רחוב ראשי”

מה שמקנה להן את זכויות הבניה הנדיבות ביותר (660% עד 720%)

לאחר סיור מהיר עם הרכב ראיתי שלמרות החלקות הגדולות, בנויות בכל חלקה כזו

בסה”כ בניין רכבת בן 8 יח”ד כאשר הזכויות החדשות מאפשרות בניה של 2 בניינים 80-90 יח”ד!!

זה זכויות של פי 11 ממספר הדירות הקיים, לא היה ולא נברא כדבר הזה באזורי הביקוש

בגוש דן וגם לא בפריפרייה הרחוקה

בפרויקט פינוי בינוי סטנדרטי בחולון המכפיל הוא פי 3, זאת אומרת על 8 דירות שהורסים

בונים בניין של 24 יחידות, 8 חוזרות לדיירים, 16 דירות יזם.

באותו הרגע נפלה בי ההבנה, שיש כאן שעון חול והתהפך

ועוד רגע כל היזמים בעיר הולכים לצבוע את הבניינים האלה בהצעות ואז לא אצליח לקנות מבעלי דירות.

החלטתי שלא משנה כמה זמן יקח וכמה משאבים אצטרך להשקיע

אני דירה חייב לרכוש במתחם הבניינים הזה (סה”כ 6 חלקות).

עם מוטיביציה גבוהה מטרה מול העיניים, תכנית פעולה ויוצא לדרך, לא מוותרים, עד שקונים עסקה.

מאותו הרגע פעמיים בחודש באופן קבוע הגעתי לכל הבניינים, חילקתי פתקים שאני מחפש

לרכוש דירה באזור, תליתי מודעות בקיר חדר המדרגות של כל בניין

דיברתי עם כל ועדי הבתים, הוצאתי טלפונים של כל הבעלים וניסיתי להשיגם בטלפון

ללא הצלחה מרובה

אך אכן במהלך 18 החודשים הללו נכנסתי למשא ומתן על 6 דירות בתוך המתחם הזה

דירה 1 הייתי כבר בטיוטה מתקדמת הגיע שמאי מטעמי ולאחר מכן

הבעלים חזרו בהן כי הגיעה הצעה מאוד מפתה מיזם.

דירה נוספת סגרתי בעל פה ואז הבנים של הבעלים התערבו וטרפדו את העסקה

בעסקה נוספת הגענו כבר למעמד חתימה ושם המוכר חזר בו ופשוט עזב את השולחן

בעסקה נוספת שהגיעה לכונס נכסים התחרתי מול 1 היזמים

המובילים בעיר כך שלא היה לי באמת סיכוי.

עד שהגיעה הדירה שהצלחתי לרכוש,

היא היתה מפורסמת בכלל להשכרה דרך תיווך, הצלחתי לשכנע את המתווך

לבדוק עם הבעלים (שהיו 4 יורשים) אם הם מוכנים לשקול למכור

ו-וואלה הם הסכימו.

דירה של 118 מר בקומה ראשונה + חדר על הגג + גג של 80 מ”ר

נרכשה בדצמבר 2022 ב2.4 מיליון שח כולל תיווך, שיפוץ והוצאות נוספות.

כאשר אנו שותפים בדירה יחד עם גיסי וחמתי

כאשר אנחנו השקענו כ80 אלף שח הון עצמי ולוקחים חלק במשכנתא

ואנו שותפים ב50% מהדירה

אנו כעת מתנהלים מול יזם מוביל שההצעה שלו היא 3 דירות תמורה כנגד כל דירה קיימת, יש עוד אתגרים רבים לעבור, אך ללא ספק שההשקעה הרבה השתלמה והכיוון הוא חיובי.

בפוסט הבא אספר על עסקה לבנייה של 30 יח”ד בחולון שרכשתי עם שותפים, בלי שהבאתי כלל כסף מהבית