הדרך לעסקת בנייה רוויה
![](https://www.forumnadlanusa.com/wp-content/uploads/2023/10/The-road-to-a-construction-deal-is-saturated-1024x577.png)
#יזםהשבוע ברק דואניאס #פוסט3
בהמשך לפוסט הקודם, נצלול ישר
היום נמשיך עם 2 עסקאות שונות וייחודיות
בהמשך לניתוח שלי של תכנית ההתחדשות
החדשה של חולון
החדשה של חולון
והיכרותה לפרטי פרטים
1 השינויים העיקריים שתכנית זו הביאה לעיר
היא אפשרות התחדשות ובנייה רוויה גם לצמודי קרקע
(עם כמה תנאים מצטברים)
ההבדל העיקרי בהקשר זה טרם התכנית ולאחר אישור התכנית
טרם אישור התכנית:
היה ניתן לבצע התחדשות, להרוס ולבנות מחדש
היה ניתן לבצע התחדשות, להרוס ולבנות מחדש
לפי תמא 38/2 רק אם הבית צמוד הקרקע היה בנוי בפועל
מעל 400 מ”ר ומעל 2 קומות (3 קומות או 2 קומות על עמודים)
לאחר אישור התכנית:
התאפשר לבצע התחדשות לצמודי קרקע
התאפשר לבצע התחדשות לצמודי קרקע
גם אם זכויות הבניה הקיימות
הן למבנה מעל 400 מר ומעל 2 קומות,
זאת אומרת, זה לא חייב להיות בנוי בפועל.
יכול להיות גם מבנה של 140 מר סהכ
שמחולק ל2 בתים דו משפחתיים
שמחולק ל2 בתים דו משפחתיים
ויש עליהן זכויות בניה של מעל 400 מר
ומעל 2 קומות
ומעל 2 קומות
ואז התכנית חלה על החלקה כולה
וניתן לבצע התחדשות,
להרוס ולבנות בניין לפי הזכויות החדשות.
וניתן לבצע התחדשות,
להרוס ולבנות בניין לפי הזכויות החדשות.
בעקבות השינוי הזה
עשיתי ניטור של כלל צמודי הקרקע בעיר בצורה מסודרת
זה דרש ממני סיורי שטח רבים, כל פעם באזור אחר בעיר
ומשם הגיעו העסקאות הבאות
עסקה 1:
עסקה שפורסמה ביד 2
צמוד קרקע (דו משפחתי) מושכר,
על מגרש של 250 מר
על מגרש של 250 מר
רכשתי יחד עם 2 שותפים נוספים
תוך כדי המשא ומתן, בדקתי מה קורה עם המגרש הצמוד אליי
הרי אני צריך גם אותו כדי לבצע את הפרויקט,
ראיתי שהבית הסמוך עומד נטוש ונראה שהוא כך זמן רב
ראיתי בתיבת הדואר מכתב עם שם הבעלים
בדיקה קצרה בגוגל הבנתי שהבעלים נפטר
ובבדיקה נוספת
ובבדיקה נוספת
הוצאתי את שם היורשים,
משם הגעתי אל הנייד של אחד מהם
משם הגעתי אל הנייד של אחד מהם
הסכימו לקבל ממני הצעת מחיר
לאחר משא ומתן המחיר והתנאים סוכמו.
לאחר משא ומתן המחיר והתנאים סוכמו.
סה”כ על החלקה כולה עם 2 הבתים ניתן לבנות 18 יח”ד.
את דו משפחתי א:
פורסם בשוק
רכשתי עם 2 שותפים ב3.65 מיליון שח
את דו משפחתי ב:
איתרתי אוף מרקט
הבאתי יזם מטעמי שירכוש את הנכס
כרגע אנו בשלבי חתימה סופיים
מול היזם על עסקת הקומבינציה
מול היזם על עסקת הקומבינציה
תמורת 3 דירות של 4 חדרים כל אחת.
עסקה 2:
שוב אני חוזר לתכנית ההתחדשות של חולון
בתכנית קיימת קטגוריית רחוב ראשי,
המגרשים תחת הקטגוריה הזו
המגרשים תחת הקטגוריה הזו
מקבלים את זכויות הבניה הגבוהות ביותר.
לאחר בחינה, ראיתי שיש סהכ 6 חלקות בכל העיר
של מבנים צמודי קרקע הנופלים בקטגוריה הזו.
לצורך ההמחשה
על חלקה כזו ניתן לבנות 10 קומות עם 22-26 יח”ד
במקום 2 בתים צמודי קרקע.
על חלקה כזו ניתן לבנות 10 קומות עם 22-26 יח”ד
במקום 2 בתים צמודי קרקע.
סקרתי את כל 6 החלקות, מה קיים שם היום
ועם מי הסיכוי הגבוה ביותר לעסקה
ועם מי הסיכוי הגבוה ביותר לעסקה
חלקן היו עם שוכרים לטווח ארוך למוסדות ציבור,
דמי מפתח, מרפאת שיניים ושאר סיפורים
דמי מפתח, מרפאת שיניים ושאר סיפורים
באחת החלקות, חצי ממנה היה נטוש, שם התמקדתי
ועם עזרה מחבר שיש לו גישה למערכת המתווכים
ראינו שבעבר הנכס היה מפורסם להשכרה
והשגתי דרך כך את הטלפון של הבעלים.
ראינו שבעבר הנכס היה מפורסם להשכרה
והשגתי דרך כך את הטלפון של הבעלים.
אני קופץ קדימה,
הגעתי להבנות עם בעלת הבית לרכישה
לא הייתי נזיל כלל באותה תקופה הייתי חייב לגייס שותפים,
מה גם הייתי צריך שהבעלים של הבית הסמוך יהיה מוכן
לצאת איתי לפרויקט, ללא אישורו, לא ניתן לעשות דבר
סיפרתי על העסקה לחבר שלי, עו”ד מקרקעין
הוא באופן מקרי בהחלט הכיר טוב את בעל הנכס הצמוד
ודעתו לגביו היתה חיוביות מאוד (הוא ייצג אותו בעבר)
ישר הציע את האפשרות לקחת אופציה על הקרקע
ואז להציע לשכן / יזם אחר
להכנס איתנו בשותפות ולהשלים את הרכישה.
להכנס איתנו בשותפות ולהשלים את הרכישה.
וכך עשינו
החבר גייס את דמי האופציה (150,000 שח)
ומיד לאחר מתן האופציה עשה את החיבור לשכן,
היה חיבור מעולה
ומיד לאחר מתן האופציה עשה את החיבור לשכן,
היה חיבור מעולה
אך עדיין לא היה באפשרותנו כלכלית לרכוש
את הנכס בסוף תקופת האופציה
את הנכס בסוף תקופת האופציה
השכן אמר לנו שיהיה מוכן לצאת לפרויקט רק עם נגייס אלינו
יזם / קבלן שהוא מכיר וסומך עליו
יזם / קבלן שהוא מכיר וסומך עליו
וכך עשינו.
צירפנו אלינו לשותפות קבלן ג3,
שיש לו היכרות טובה רבת שנים עם השכן
(השכן הוא יזם בעצמו)
שיש לו היכרות טובה רבת שנים עם השכן
(השכן הוא יזם בעצמו)
השותף קבלן דאג למלוא התשלום עבור השלמת העסקה,
כאשר אנו לא משקיעים כרגע דבר
אלא רק את החלק היחסי שלנו
לאחר שיתקבל היתר בניה בעתיד,
כאשר אנו לא משקיעים כרגע דבר
אלא רק את החלק היחסי שלנו
לאחר שיתקבל היתר בניה בעתיד,
לאחר השלמת העסקה ניגשתי לבעלי החלקה הסמוכה
והצעתי להם לחבור אלינו
והצעתי להם לחבור אלינו
העברנו להם הצעה ואנו כרגע מתדיינים מולם בנוגע לתמורתם
יחד איתם נוכל לבצע פרויקט בן 12 קומות עם 60 יח”ד
ואף אם נצרף גם את החלקה מהצד השני
(גם צמודי קרקע) נוכל לבצע פרויקט של 95 יח”ד.
(גם צמודי קרקע) נוכל לבצע פרויקט של 95 יח”ד.
והנה טבילת האש שלי לעולם היזמות של בנייה רוויה,
ללא השקעה כספית.
ללא השקעה כספית.
סיכום עד כה – השקעות נדל”ן בישראל:
-
יתרון המודיעין המוקדם
הזכרתי רבות את חשיבות המודיעין המוקדם
בישראל לעומת ארה”ב, נגישות המידע היא נמוכה וקשה יותר, צריך להתאמץ יותר כדי להשיג מידע איכותי, כמו מידע על תכניות חדשות ומידע על שינוי מדיניות של הרשויות המקומיות,
זה דורש לא מעט שיטוט רגליים,
אך מכיוון שזה קשה יותר, כאן טמונה ההזדמנות,
ברגע שהשגת את המידע,
יש לך יתרון מהותי ועל ידיו תוכל לייצר עסקאות יוצאות מן הכלל.
-
למרות המיסוי הגבוה ולמרות המחירים הגבוהים, אפשר לעשות עסקאות נפלאות בישראל, אני אישית אמשיך להשקיע כאן ברמה הפרטית.
-
–ש-ו-ת-פ-י-ם אני לא יודע איך לתאר את החשיבות של שותפים למסע, את כלל העסקאות שתיארתי כאן, ביצעתי עם שותפים, ללא השותפים לא הייתי יכול לבצע את העסקאות, שיש לך שותפים גם מבחינה מנטאלית אתה חזק יותר, יש לך אחריות עליהם,
בשביל ההבנה של מכפיל הכוח של השותפים –
כל העסקאות שתיארתי ב2 הפוסטים האחרונים בוצעו על ידי בהשקעת הון עצמי של כ350000 שח בלבד, הצפי לרווחים הוא 7 ספרות.
אני מספר זאת רק בשביל להדגיש את חשיבות השותפים
וכמובן שעליכם להביא ערך רב באיתור העסקאות (בעיקר בשיטוט רגליים) והובלת העסקאות עד לקו הסיום.
עד כאן ישראל – עוברים לארה”ב, ארץ ההזדמנויות הבלתי מוגבלות
בפוסט מספר 4:
-
אספר על הדרך שלי בארה”ב, על ההשקעות הראשונות, רנטלים, פליפים, לנד קונטרקט ולמה החלטתי להפסיק עם כל ההשקעות הנ”ל.
-
על מכפיל הכוח שהביאו איתם 2 שותפיי: Ilan Cohen ו Sina Haron
-
על הסקייל של העסקאות שניתן לעשות בארה”ב ולא ניתן לעשות בישראל
-
למה החלטנו להתמקד בself storage (השבחת קרקעות ומתקנים קיימים)
-
איך אנחנו מגדרים את עצמנו עם סיכון נמוך ופוטנציאל רווח גבוה במיוחד
-
אספר על העסקה שהפסדתי בה 182,000 דולר ומה למדתי ממנה
תרגישו חופשי לשאלות בתגובות
Responses