השפעה של טריליון דולר? כיצד הסיכון לאסון טבע יכול לעצב מחדש את שוק הנדל”ן בארה”ב

ניתוח מקיף של First Street, שפורסם בדוח הלאומי ה-12 שלה, “מחירי נכסים בסכנה”, מספק תובנה לגבי ההשפעות הנצפות והחזויות של שינויי האקלים על שוק הנדל”ן האמריקאי. תוך שימוש במתודולוגיות שנבדקו על ידי עמיתים ובמודלים מאקרו-כלכליים, “מחירי נכסים בסכנה” מעריך ירידה פוטנציאלית של 1.47 טריליון דולר בשווי הנדל”ן הלא מותאם במהלך 30 השנים הבאות עקב סיכונים הקשורים לאקלים.

בהסתמך על מחקר הבוחן מודעות לסיכוני אקלים, דינמיקה של שוק הדיור, דפוסי הגירה אקלימיים ושינויים דמוגרפיים וסוציו-אקונומיים, “מחירי נכסים בסכנה” מציע ניתוח צופה פני עתיד של מדד מחירי הדיור (HPI), מגמות הערכת שווי נכסים ומקומיים. השפעות התוצר המקומי הגולמי (תוצר מקומי) עד 2055.

על פי המחקר, נדל”ן למגורים הוא אבן היסוד של כלכלת ארה”ב, שמוערך כיום ב-50 טריליון דולר וכמעט כפול מהתמ”ג של המדינה בסך 27.4 טריליון דולר. עם כמעט שני שלישים מהמבוגרים בארה”ב כבעלי בתים, בעלות על בתים היא לעתים קרובות הסימן האולטימטיבי להצלחה עבור אמריקאים רבים. היסטורית, מגמות נדידת אוכלוסין ומגמות בעלות בתים הראו שאזורים ששילבו את עלות הבעלות על הבית ואיכות החיים צמחו הרבה יותר מהר מאשר אזורים שיש להם פחות מה להציע במקומות אלה.

באזורים אלה נרשמו עליות בחשיפה למזג אוויר קשה ובעלויות הביטוח, מה שגרם לעלייה מתמדת בעלות הכוללת של בעלות על הבית. בעוד שאזור חגורת השמש הוא הדוגמה הדרמטית ביותר לתופעה זו, שוקי הביטוח המגיבים למודעות הגוברת לסיכון האקלים משנים מהותית את החשבון מאחורי בעלות על בתים ואת הרצויות של קהילות שלמות ברחבי המדינה.

ממצאים מרכזיים

סיכוני אקלים מעצבים מחדש את יסודות הנדל”ן: שינויי האקלים משנים את שוק הדיור בארה”ב באמצעות שני כוחות עקיפים רבי עוצמה – עלויות ביטוח ושינוי העדפות צרכנים – אשר יחד יוצרים לולאת משוב שבה סיכוני האקלים מניעים את תנועות האוכלוסייה ומעצבים מחדש את ערכי הנכס ברחבי המדינה. שינוי מהותי של דפוסים מסורתיים של צמיחת נדל”ן ופיתוח קהילתי.

האצת עלויות הביטוח ביחס לשבח הבית: עלויות הביטוח עולות מהר יותר מתשלומי המשכנתא. מ-2013-2022, הביטוח כאחוז מתשלומי המשכנתא יותר מהכפיל את עצמו, ועלה מ-7%-8% ליותר מ-20% מעלות המשכנתא.

שיבושים צפויים בצמיחת חגורת השמש: נדידת אוכלוסין היסטורית לחגורת השמש, ששלטה בתנועת אוכלוסיית ארה”ב במשך עשרות שנים, משבשת באופן יסודי על ידי השפעות שינויי האקלים. שלוש מדינות חגורת השמש הגדולות ביותר (טקסס, פלורידה וקליפורניה) ספגו למעלה מ-40% מעלות אסונות הטבע של המדינה בסך 2.8 טריליון דולר מאז 1980.

הערכות מאקרו-כלכליות מונעות אקלים: מודל ההשלכות המאקרו-כלכליות (FS-MIM) של First Street מספק מסגרת אנליטית מקיפה וחדישה המשלבת את ההשפעות האקוטיות של עליית פרמיות הביטוח עם ההשפעות הכרוניות של שינוי ביקוש צרכנים ודפוסי הגירה כדי לכמת כיצד סיכוני האקלים יעצבו מחדש ערכי רכוש וחיוניות כלכלית בקהילות אמריקאיות במהלך שלושת העשורים הבאים.

תחזיות פרמיית ביטוח מבוססות סיכונים: First Street מעריכה שתמחור ביטוח מבוסס סיכון בלתי מוגבל יביא לעלייה של 29.4% בפרמיות הממוצעות עד 2055 – כולל תיקון של 18.4% לתמחור נוכחי ועלייה של 11% מסיכוני אקלים גדלים.

עליות פרמיה מרוכזות באזור מטרו החוף: חמשת אזורי המטרו הגדולים ביותר העומדים בפני העלאות פרמיית הביטוח הגבוהות ביותר הם מיאמי (322%), ג’קסונוויל (226%), טמפה (213%), ניו אורלינס (196%) וסקרמנטו (137%) .

הגירת אקלים מניעה חלוקה מחדש של האוכלוסייה: תחזיות הגירת האקלים של First Street צופים שיותר מ-55 מיליון אמריקאים יעברו מרצון בתוך ארה”ב לאזורים פחות פגיעים לסיכוני אקלים עד 2055, החל מ-5.2 מיליון ב-2025.

מסלולי צמיחה שונים בין שכונות: הדו”ח מזהה חמישה מסלולי שכונות מובהקים בנדידת האקלים ובעליות ביטוח: נטישת אקלים (26% מכלל המפקדים), צמיחה מסוכנת (31%), נקודת מפנה (27%), ירידה כלכלית (11%) , ועמידות באקלים (5%).

חיוניות כלכלית מול סיכוני אקלים: הדו”ח מצביע על כך שכוח כלכלי לבדו לא יכול להיות מספיק כדי לשמור על אוכלוסיה באזורים המתמודדים עם השפעות אקלים חמורות, כפי שמעידים “נקודות מפנה” צפויות בחלק מהמטרופולינים הצומחים כיום.

פיחות נרחב מונע על ידי אקלים: עד שנת 2055, 70,026 שכונות (84% מכלל ערכי המפקד) עלולות לחוות צורה כלשהי של השפעות שליליות על ערך הנכסים מסיכון האקלים, בסך כולל של 1.47 טריליון דולר בהפסדי שווי נכסים נטו עקב לחצים ביטוחיים ושינוי בביקוש הצרכני.

השפעה על ערכי הנכס

“שינוי האקלים אינו עוד עניין תיאורטי; זהו כוח מדיד שמעצב מחדש את שוקי הנדל”ן והכלכלות האזוריות ברחבי ארצות הברית”, אמר ד”ר ג’רמי פורטר, ראש חקר השלכות אקלים ב-First Street. “הממצאים שלנו מדגישים את הצורך הדחוף להבין כיצד עליות הביטוח ותנועות האוכלוסייה משנות את הגיאוגרפיה הכלכלית של המדינה.”

“מחירי נכסים בסכנה” מדגישים הבדלים בערכי הנכס: אזורים בסיכון גבוה צפויים לחוות פיחות משמעותי, בעוד אזורים הנתפסים כעמידים באקלים צפויים ליהנות מהביקוש המוגבר. להקצאה מחודשת זו של הפעילות הכלכלית יהיו השלכות עמוקות על הכנסות הרשויות המקומיות, כאשר אזורים בסיכון יתמודדו עם הפחתה בהכנסות מארנונה, בעוד שאזורים עמידים יותר ירוויחו.

“תוצאות אלו מדגישות לא רק את האתגרים הדוחקים, אלא גם את ההזדמנויות להסתגלות וחדשנות מול שינויי האקלים”, אמר מתיו איבי, מייסד ומנכ”ל First Street. “קובעי מדיניות, עסקים וקהילות חייבים לפעול כעת כדי להפחית סיכונים ולנצל את ההזדמנויות הכלכליות המתפתחות בנוף משתנה.