רדפין: היצע הדיור הגבוה ביותר מאז 2020

ברחבי המדינה, הבית הטיפוסי שנמכר עמד בשוק במשך 56 ימים – הזמן הארוך ביותר של ינואר מאז 2020.

סיאטל – לרוכשי הבתים יש את האפשרויות הרבות ביותר מאז 2020, אך מעטים נוגסים מכיוון שעלויות הדיור העלו את התשלומים החודשיים לקשה לבלוע, לפי סוכנות הנדל”ן Redfin.

מכירות בתים בהמתנה בינואר ירדו לרמה הנמוכה ביותר שנרשמה מלבד תחילת המגיפה. הם ירדו ב-4.2% מחודש לחודש – הירידה הגדולה ביותר על בסיס מנוכה עונתיות מאז אוגוסט 2023 – ו-6.3% משנה לשנה.

בינתיים, רישומים פעילים של בתים למכירה עלו לרמה הגבוהה ביותר מאז תחילת המגיפה. הם טיפסו ב-0.3% מחודש על פני חודש על בסיס מנוכה עונתיות בינואר וב-12.9% משנה לשנה. רישומים חדשים הגיעו לרמה הגבוהה ביותר מאז יולי 2022, עלייה של 1.9% מחודש לחודש ו-4.7% משנה לשנה.

היצע הדיור (רישומים) גדל מכמה סיבות מרכזיות:

אפקט נעילת ריבית המשכנתא הולך ונמוג. הרבה בעלי בתים שקיבלו שיעורי משכנתא נמוכים במיוחד במהלך המגיפה נשארו במקום כי מעבר פירושו לקיחת שיעור גבוה יותר. אבל רוב האנשים לא יכולים להישאר במקום לנצח.

בתים משתהים בשוק. הבית הטיפוסי שנמכר בינואר היה בשוק במשך 56 ימים. זה שבוע יותר מאשר שנה קודם לכן ומסמנת את התקופה הארוכה ביותר עבור כל ינואר מאז 2020.

הביקוש מואט. רישומים גם נערמים כי יש פחות אנשים שקונים בתים. מכירות הבתים הקיימים ירדו ב-1.7% בינואר לשיעור שנתי מתווך עונתיות של 4.3 מיליון – הירידה החודשית הגדולה ביותר מאז אוקטובר 2023.

הביקוש לדיור (מכירות) יורד מכמה סיבות מרכזיות:

שיעורי המשכנתא הגיעו לשיא של שמונה חודשים. הריבית הממוצעת על משכנתא קבועה ל-30 שנה עמדה בינואר על 6.96%, לעומת 6.72% בחודש קודם והרמה הגבוהה ביותר מאז מאי. בנוסף, מחיר מכירת הבית החציוני עלה ב-4.1% לעומת שנה קודם ל-418,581 דולר. זה גבוה ב-45% מאשר בינואר שלפני המגיפה.

עסקאות נופלות. רכישות בתים בוטלו בשיעור הגבוה ביותר של ינואר ברישומים שמקורם ב-2017. כ-41,000 הסכמי רכישת בתים בוטלו, השווים ל-14.3% מהבתים שעברו חוזה בחודש שעבר. זה עלייה לעומת 13.4% שנה קודם לכן.

אי ודאות כלכלית. תעריפים. צמצום בכוח העבודה הפדרלי. חזרה לתפקידים. אי ודאות בשיעורי המשכנתא. הרבה באוויר עבור הרבה אמריקאים כרגע, וסוכני Redfin מדווחים שזה גורם לקונים (ולמוכרים) להתחרט.

“אני רואה הרבה יותר מלאי מגיע לשוק מאשר בשנים האחרונות, אבל זה לא כמעט מספיק”, אמר צ’ארלס ווילר, סוכן נדל”ן של Redfin Premier בסן דייגו. “פחדים כלכליים היו בראש מעייניהם של אנשים. יש לי מוכרים שאומרים, ‘אני חושב שאנחנו בפסגת השוק – אני מוכן לפדות ולהשקיע את הכסף שלי בהשקעה אחרת.’ קונים צריכים לדעת שיש להם קצת יותר כוח משא ומתן כי יש יותר בתים שמגיעים לשוק. מוכרים צריכים לדעת שמכיוון שלקונים יש יותר כוח משא ומתן, עליהם לוודא שהבית שלהם מלוטש ובמחיר תחרותי אם הם רוצים למכור אותו במהירות”.

ראוי לציין שצמיחת המחירים חזרה בערך למקום שבו הייתה לפני המגיפה, וגדלה ב-4%-5% בשנה, בניגוד לעליות הדו-ספרתיות שנראו בשנים 2021-2022. זה בין השאר בגלל שהיצע וביקוש מאוזנים יותר; מצוקת הדיור השתפרה לאט ככל שיותר רישומים הגיעו לשוק. ובכל זאת, המחירים ממשיכים לטפס כי, כפי שאמר וילר, עדיין אין מספיק בתים למכירה.

“בקנה מידה לאומי, אנו רואים עלייה באנשים שמוכרים בתים וירידה באנשים שקונים בתים, ומקרבים את ההיצע והביקוש לשיווי משקל. אבל תמונת המצב הלאומית מחפה על הרבה שונות אזורית”, אמר הכלכלן הבכיר של רדפין, אליה דה לה קמפה. “לדוגמה, המכירות הממתינות עולות מלפני שנה בשווקי החוף היקרים כמו סן חוזה וסיאטל, ומציגות ירידות דו-ספרתיות בעיירות פריחה מגיפה כמו מיאמי ואוסטין. בניוארק, רישומים פעילים קרובים לשפל של כל הזמנים, אבל בסן אנטוניו הם קרובים לשיא”.

סופות חורף בינואר עשויות גם להשפיע על המכירות באזורים מסוימים.

הבהרה ברמת המטרו: ינואר 2025

מחירים: מחירי המכירה החציוניים עלו ביותר לעומת שנה קודם לכן בפיטסבורג (15.4%), סנט לואיס (13.2%) ואנהיים, קליפורניה (13.1%). הם נפלו בארבע מטרופולין: טמפה (-4%), אוסטין, טקסס (-3.7%), סן פרנסיסקו (-2.2%) וג’קסונוויל, פלורידה (-1.3%).

מכירות ממתינות: המכירות הממתינות עלו הכי הרבה בפורטלנד, אורגון (11.4%), סן חוזה, קליפורניה (8.2%) ומילווקי (4.7%). הם ירדו הכי הרבה בדטרויט (-19.2%), מיאמי (-18.1%) ואטלנטה (-17.4%).

מכירות בתים סגורות: מכירות בתים עלו הכי הרבה בפורטלנד, אורגון (12.8%), פרובידנס, רוד איילנד (10%) ובבוסטון (9.9%). הם ירדו הכי הרבה בדטרויט (-11.3%), מיאמי (-9.4%) ופורט לודרדייל, פלורידה (-8.2%).

רישומים חדשים: רישומים חדשים עלו ביותר בסיאטל (30.8%), אוקלנד, קליפורניה (27.7%) וסקרמנטו, קליפורניה (25%). הם ירדו הכי הרבה בקנזס סיטי, MO (-11.2%), דטרויט (-9.1%) ופיטסבורג (-8.4%).

רישומים פעילים: רישומים פעילים עלו הכי הרבה באוקלנד (31.1%), סיאטל (29.1%) וסינסינטי (28.1%). הם ירדו בשש אזורי מטרו, עם הירידות הגדולות ביותר בניו יורק (-3.9%), ניוארק, ניו ג’רזי (-1.9%) ושיקגו (-1.5%).

נמכר מעל מחיר המחירון: בניוארק, 56.7% מהבתים נמכרו מעל מחיר המחירון הסופי שלהם, הנתח הגבוה ביותר מבין המטרופולין ש-Redfin ניתח. לאחר מכן הגיעו סן חוזה (52.7%) ומחוז נסאו, ניו יורק (49%). המניות הנמוכות ביותר היו בווסט פאלם ביץ’ (5.5%), פורט לודרדייל (5.9%) ומיאמי (7.5%).