יציאה לחופש כלכלי באמצעות פורטפוליו נכסים. האמנם?!

#יזםהשבוע

#פורטפוליו

#פוסטרביעי

לא מזמן דיבר איתי בחור בגיל קצת אחרי צבא, שרצה להתחיל להשקיע בארה״ב.

**מי שלא יודע, יש לי בפרופיל האישי לינק לזימון פגישת היכרות**

במהלך השיחה הוא אומר לי – ״אני רוצה להחזיק פורטפוליו גדול ולחיות מהשכירויות״.

פה עצרתי אותו

כל החיים לימדו אותנו (כביטוי כן? לא באמת כל החיים…) שקונים נכס, משפצים, משכירים, עושים ריפייננס ואז יש לנו נכס שמניב לנו בערך $200 בחודש. אם עושים את זה 100 פעמים אז יש לנו $20,000 בחודש ואפשר לצאת לפנסיה חלומית בגיל צעיר.

אז זהו שלא.

זה לא שזה לא אפשרי, אבל כמות הכוכבים שצריכים להסתדר בשורה כדי שזה יצליח היא בלתי סבירה.

ואני אתן דוגמא על בית אחד, אפשר להשליך את זה גם על הרבה בתים – לפי החישוב שעשינו למעלה, בית אחד אמור לתת לנו רווח שנתי של $2,400. בוא נניח שהיה לנו דייר במשך שנתיים והכל תקתק מצויין! כל הכבוד לנו, אבל אחרי שנתיים שהדייר יוצר, צריך להכין את הבית לדייר הבא… למזלנו היה לנו דייר טוב שהשאיר את הבית במצב לא רע בכלל (לרוב זה לא קורה). למעשה אנחנו צריכים רק לצבוע את הבית ולנקות קצת. רק הצבע והנקיון עלו לנו במקרה הטוב $2,400. והנה בשניה וחצי נבלע לנו כל הרווח של השנתיים…. עכשיו תחשבו מה קורה אם היינו צריכים להחליף גג..?

רגע עידן, אז למה בכלל להחזיק פורטפוליו? למה בכלל להשקיע בנדל״ן?

לתפיסתי, ואני בטוח שיש כאלה שיחלקו עליי, מי שרוצה להחזיק נדל״ן כדי להנות מתזרים (אבל אמיתי, לא על הנייר) צריך לקנות במזומן. הבעיה היא שרק עם מזומן קשה מאוד לגדול ואז נכנסים לבעיה של חוסר פיזור.

הרעיון המרכזי בבניית פורטפוליו הוא למעשה בנייה של אקוויטי. הגדלה של השווי. ואז קורים כמה דברים מעניינים:

1. שימוש נכון במינוף – אחד המקבצים שקנינו היה פורטפוליו של 35 בתים. קנינו אותו בהלוואת גישור וקצת הון עצמי ואחרי כשנה וחצי עשינו ריפייננס. הפורטפוליו כולל השיפוץ עלה 1.25 מליון. כשעשינו הערכת שווי, ראינו שאנחנו יכולים לעשות ריפייננס רק על 32 בתים ולהחזיר את כל ההלוואת גישור וההון העצמי. למעשה אנחנו יכולים להשאיר 3 בתים בלי חוב ובלי הון עצמי בעסקה. נניח שכל בית כזה שווה $100,000 אז יש לנו ביד רווח נקי של $300,000 רק מקניה נכונה ושימוש נכון במינוף. עכשיו אפשר להחליט אם לעשות ריפייננס גם עליהם ולמשוך כסף או למכור את הבתים.

2. הקטנת הקרן – עם הזמן הקרן של ההלוואה נשחקת וכך למעשה השווי שלנו ממשיך לגדול. תחשבו שבעוד 15 שנים, הקרן תקטן משמעותית, השווי יעלה בזכות האינפלציה ונוכל לעשות ריפייננס ולהוציא סכום כסף משמעותי, פטור ממס, למחיה או להמשך השקעות.

3. וורסטיליות – כשקונים פורטפוליו אפשר להיות יותר יצירתיים. למשל, בפורטפוליו האחרון שקנינו, הבנו שבמקום להגדיל את כמות הנכסים שלנו, אנחנו רוצים יותר נזילות. אז הסתכלנו על כל הנכסים בפורטפוליו ועשינו חלוקה – נכסים מסויימים יועדו לשכירות, אחרים לשיפוץ ומכירה ואחרים לשכירות לזמן קצר (איירביאנבי). כמובן שגם כאן חשוב לדעת איך להשתמש נכון במימון כדי למקסם את זה אבל עצם זה שהיו מספר נכסים, אפשר לנו לגוון את מקורות ההכנסה שלנו ולפזר את הסיכון שלנו באותו זמן נתון.

כל מה שרשמתי כאן זה על קצה המזלג. כמות האפשרויות והדברים שניתן לעשות עם פורטפוליו היא עצומה. הרעיון הוא רק לפתוח לכם את הראש ולגרות מעט את היצירתיות שלכם.

אני גם אגיד שלא הכל ידעתי בהתחלה, ואת הרוב למדתי ופיתחתי תוך כדי עשייה. אתם לגמריי יכולים להיעזר במישהו שכבר עשה את כל זה כדי לקצר לכם את הדרך ולחסוך לכם כסף, אבל יכולים גם לקפוץ למים וללמוד בעצמכם מהדרך.

בפוסט הבא – אתגרים פיננסיים ברכישה וניהול פורטפוליו

בתמונה – אני נח אחרי שקניתי 100 בתים ויצאתי לחופש כלכלי חלומי.. סתאאאםם

יאללה נתראה מחר 😆