איך בונים תיק עבודות נכון ב-DFW?

#יזםהשבוע פוסט מספר 3

איך אנחנו בונים פורטפוליו נכון ב־DFW ומה אנחנו מחפשים גם עבורנו וגם עבור המשקיעים שלנו

אחרי שבפוסט הקודם שיתפתי על עולם ה־Tax Sale, היום אני רוצה לדבר על חלק נוסף בפעילות שלנו 

הפורטפוליו שלנו ב־DFW, דאלאס–פורט וורת׳.

אם יש משהו שלמדתי עם הזמן, זה שנדל״ן לא בונים מעסקה אחת טובה.

נדל״ן בונים מתהליך, מחשיבה ומבחירות שחוזרות על עצמן שוב ושוב.

אנחנו לא מחפשים “נכס מעניין”, אנחנו מחפשים נכס שמתאים לאסטרטגיה.

וזה הבדל גדול.

בהתחלה, כמו הרבה משקיעים, גם אנחנו הסתכלנו בעיקר על המספרים – כמה עולה, כמה אפשר לשפץ, כמה אפשר להשכיר, מה התשואה.

אבל עם הזמן הבנו שזה לא מספיק.

כי בסוף, נכס יכול להיראות טוב מאוד על אקסל ועדיין להיות השקעה פחות טובה במציאות.

לכן היום, כשאנחנו מסתכלים על רכישת בית ב־DFW, אנחנו מתחילים בכלל ממקום אחר – מהאזור.

לפני הבית, לפני השיפוץ, לפני התשואה – אנחנו שואלים את עצמנו אם זה אזור שאנחנו באמת רוצים להיות בו.

האם יש שם ביקוש אמיתי למגורים?

האם זו שכונה שאנשים רוצים לגור בה?

האם יש בה יציבות?

האם יש בה תעסוקה, נגישות, בתי ספר, אוכלוסייה שמתאימה לאסטרטגיה שלנו?

רק אחרי שיש לנו תשובות טובות על האזור, אנחנו מתחילים לרדת לנכס עצמו.

בפורטפוליו שלנו אנחנו לא מחפשים בתים “נוצצים”, אנחנו מחפשים בתים פונקציונליים, נכונים, כאלה שעובדים.

בתים שיושבים באזורים עם ביקוש, בתים שמתאימים למשפחות, בתים שאפשר לנהל בצורה יעילה, ובתים שיש בהם היגיון כלכלי לאורך זמן.

המטרה שלנו היא לא רק לקנות נכס, המטרה היא לבנות פורטפוליו יציב.

פורטפוליו שמייצר תזרים, שאפשר לנהל אותו נכון ושלא תלוי רק בתרחיש אחד כדי להצליח.

בתוך זה, אחד הדברים שאנחנו משלבים הוא גם עבודה עם Section 8.

אבל גם כאן – אנחנו לא בוחרים נכס כי “אפשר להכניס בו Section 8”.

אנחנו קודם כל בוחרים אזור.

אנחנו מחפשים אזורים שיש בהם ביקוש אמיתי, שכונות יציבות יחסית, ובתים שמתאימים למשפחות.

Section 8 מבחינתנו הוא כלי, לא אסטרטגיה בפני עצמה.

כשעובדים איתו נכון, הוא יכול לייצר יציבות, ביקוש ותשלומים מסודרים.

אבל אם בוחרים אזור לא נכון, או נכס לא נכון,  גם זה לא יציל עסקה.

לכן גם בפורטפוליו שלנו, וגם כשאנחנו מחפשים נכסים למשקיעים שלנו, אנחנו פועלים באותה צורת חשיבה.

אנחנו לא רודפים אחרי “מציאות”’  אנחנו לא מחפשים את הבית הכי זול ואנחנו בטח לא קונים רק כי המספרים נראים טוב על הנייר.

אנחנו מחפשים שילוב של אזור נכון, בית נכון, שיפוץ נכון אם צריך ושוכר נכון.

אנחנו מחפשים נכסים שנוכל לעמוד מאחוריהם. נכסים שגם אנחנו היינו רוצים להחזיק בפורטפוליו שלנו.

כי בסוף, כשאנחנו עובדים עם משקיעים, אנחנו לא מחפשים רק לסגור עסקה.

אנחנו מחפשים לבנות משהו נכון.

משהו שיש לו בסיס, משהו שאפשר לנהל.

 משהו שלא נראה טוב רק ביום הקנייה אלא גם שנה ושנתיים אחרי.

וזה אולי הדבר הכי חשוב שלמדנו, פורטפוליו טוב לא נבנה מריגוש, הוא נבנה ממשמעת.

מהיכולת לבחור נכון ומהיכולת לוותר על מה שלא מתאים.

אנחנו מוותרים על הרבה יותר נכסים ממה שאנחנו קונים וזה בדיוק מה ששומר על האיכות של הפורטפוליו.

בסוף, המטרה שלנו היא לא להחזיק הרבה בתים המטרה שלנו היא להחזיק את הבתים הנכונים.

ובדיוק באותה צורה זה גם מה שאנחנו מחפשים עבור המשקיעים שלנו.

בתמונות אפשר לראות , אנחנו לא מתפשרים, לא על השכונות בטקסס ולא על השוקולד 🍫