Fjárfesting með skuldsetningu

#Post2 #יםמההשבוי #Orikoskas

Svo áður en við kafum jafnvel ofan í tölurnar í veðinu og hvað það þýðir er mikilvægt fyrir mig að byrja á mikilvægi skuldsetningarreglunnar, sem er helsti kosturinn fyrir fasteignafjárfestir.

Mér finnst alltaf gaman að nefna fjármagnsmarkaðinn og fasteignir sem fjárfestingarleiðir. Ef við lítum á hvern áratug síðustu áratuga má sjá að fjármagnsmarkaðurinn hækkaði meira en fasteignamarkaðurinn, en ef til dæmis hækkaði fjármagnsmarkaðurinn um 200% og fasteignamarkaðurinn hækkaði aðeins. um 100% þýðir það að krónan sem fjárfest er á fjármagnsmarkaði er nú 3 virði og krónan sem fjárfest er Á fasteignamarkaði verður hún jöfn 2. En ólíkt fjármagnsmarkaði er stöðugleiki og innstreymi í fasteignum sem gerir okkur kleift að taka fjármögnun í formi húsnæðislána og nota hana til að skuldsetja peningana okkar, þess vegna í stað þess að fjárfesta fyrir krónu munum við fjárfesta 4 og þá mun sama krónan sem var fjárfest með sömu hækkun upp á 100% skilja okkur eftir með 5 krónur við að hreinsa afborgun lánsins.

Samanburður á veði og ekkert veð

Nú skulum við víkja að efninu sjálfu, veðinu. Mér skilst að það sé skelfilegt að skuldbinda sig til háar lánsfjárhæðir og mánaðarlega endurgreiðslu og meira að segja þeir sem ekki hafa rannsakað söguna hafa heyrt þá alkunnu sögu að þeir skila tvöföldu og þrefaldri upphæðinni sem við tókum og á fyrstu 3 árum það er aðallega áhugi. En aftur, þeir sem kafa dýpra í tölurnar, átta sig á því að djöfullinn er ekki svo hræðilegur og sérstaklega þeir sem skilja hvernig á að gera það á snjallan hátt sem mun í raun hjálpa okkur að auka fjármagn okkar.

Ég mun reyna að útskýra málið með dæmi -

Tökum þá stöðu að við eigum 2 milljónir ISK í lausafé og höfum áhuga á að kaupa íbúð fyrir 2 milljónir. Við höfum tvo möguleika, annar er að kaupa alla eignina í reiðufé og hinn er í raun að taka 75 prósenta veð (1.5 milljónir).

Í fyrsta valmöguleikanum keyptum við alla íbúðina í reiðufé, þannig að við spöruðum húsnæðislánagreiðsluna, sem samkvæmt vöxtum í dag er 100 fyrir hverjar 550 NIS, þannig að 1.5 milljónir NIS væru um það bil 8,250 NIS á mánuði.

Þannig að að því gefnu að við ákveðum að fjárfesta þessa upphæð mánaðarlega á fjármagnsmarkaði, eins og S&P500 vísitöluna, sem hefur verið með 10% árlegri ávöxtun að nafnverði í áratugi, getum við séð í gegnum samsetta vexti eftir 30 ár að upphæðin muni vera 18,057,356 NIS (fyrir skatt)

Nú munum við skoða seinni kostinn, við tókum 1.5 milljónir NIS. Við fjárfestum líka 1.5% af vökvanum sem við áttum á fjármagnsmarkaði á nákvæmlega sömu vísitölu. Við getum séð að eftir 30 ár verðum við með 26,174,103 NIS (fyrir skatt). En þú verður að muna að við tókum fjármögnun upp á 1.5 milljónir NIS og segjum að vextirnir hafi verið 2 sinnum og við skiluðum 1.5 milljónum í viðbót og heildar 3 milljónir NIS ættu að dragast frá upphæðinni sem við höfum, þannig að við sitjum eftir með aðeins meira en 23 milljónir, sem er um 5 milljónum NIS meira en fyrsti kostur á leið án veðs. Aðrar 5 milljónir króna fyrir eftirlaunin okkar til að lifa af, verulegur munur myndi ég segja. Auðvitað er íbúðin á þessu stigi líka miklu meiri peninga virði og án húsnæðisskulda meira.