Rinkos ir partnerių pasirinkimas
#יםמהשבוי Gal Shmukler # 4 įrašas
Taigi aš grįžau į Ostiną, Teksasą, kur gyvenu.
Ostinas yra nuostabus miestas, pastaraisiais metais sparčiausiai augantis nekilnojamojo turto srityje, tikrai smagus miestas gyventi.
Taigi kodėl gi ne nekilnojamojo turto Ostine?
Tai klausimas, kurio man buvo užduota daug. Ypač draugai iš šalies, kurie girdi apie tai, kaip Ostinas vystosi ir kad tai yra kitas Silicio slėnis.
Tai tikrai tiesa.
Istorijos problema yra ta, kad aš ieškau kažko kito. Ieškau pinigų srautų.
Ostinas yra nuostabus dėl vertės padidėjimo, bet grąža ten yra 4 procentų srityje (viršutinė dešinė - po išlaidų), jei pavyks atlikti pilną refinansavimą, kaip jau kalbėjau ankstesniame įraše, pasieksiu situaciją neigiamas srautas.
Ir tai nėra verslo modelis, į kurį aš orientuojuosi.
Taigi koks tiksliai mano planas???
Noriu pirkti nekilnojamąjį turtą su dideliu pajamingumu.
Daug kartų didelė grąža yra susijusi su rizika. kas yra tiesa.
Taigi kaip apibrėžti riziką??
Dirbame C klasės rajone.
Mūsų būdas apdrausti nuomą ir nekilnojamąjį turtą yra atlikti griežtą asmens patikrinimą, paimti pirmąjį, paskutinį mėnesį ir užstatą.
Be to, stengiamės, kad 50 procentų nuomos mokesčių gautų iš valstybės iš tokių programų kaip „Sexin 8“ ir veteranai.
Kartais būna problemų ir su nuomininkais sunkiau, bet supratę, kad jie yra žmonės, kaip ir mes, ir elgiamės su jais pagarbiai, dažniausiai sulauksime gerų nuomininkų, kurie pasiliks ilgam.
Tiesą sakant, turime tik 5 procentus laisvų darbo vietų. O tai reiškia, kad nuomininkai neišeina ir dar papildomai duoda nuo savęs, nes duodame ta pačia valiuta.
Taigi kaip aš gavau šias savybes?
Taigi supratau, kad Ostinas – ne man ir pradėjau ieškoti geriausios rinkos savo verslo planui.
Taip patekau į Hiustoną.
Hiustone nepažinojau nė vieno, kuris dirbtų nekilnojamojo turto srityje, ir nepažinojau nė vieno, kuris tai darytų, tiesiog pažiūrėjau į „Facebook“.
Taip, šioje platformoje yra daug probleminių dalykų, bet aš ją daugiausia naudoju informacijos vartojimui.
Ir kaip tik tai aš darau šioje grupėje.
Taip aš tapau savo partneriu Hiustono Sahare.
Nuostabus vaikinas, kuris daug metų užsiima nekilnojamuoju turtu Hiustone, ir aš pamačiau, kad jis šioje grupėje parašė „Savaitės verslininkas“. Taigi aš tiesiog atsisukau į jį. Susitikome ir iškart turėjome chemiją.
Pradėjome dirbti.
Ieškojome daug nekilnojamojo turto, kad galėtume bendrai investuoti, o rinka buvo per griežta ir konkurencinga. Taigi aš tiesiog pasakiau Saharui, užsiimkime didmenine prekyba.
Išstudijavome sritį ir po 3 savaičių jau sudarėme pirmąjį sandorį ir uždirbome 20 tūkstančių dolerių.
Tai buvo nuostabu ir, svarbiausia, tai davė mums koncepcijos įrodymą (supratome, kad tai veikia).
Pradėjome bėgti
Iš pradžių skambindavome patys, o dabar jau turime telefonus, kurie skambina pardavėjams ir sudaro sandorius.
Bet aš... Norėjau sukaupti kuo daugiau turto.
Taigi mes tęsėme didmeninę prekybą Hiustone.
Po kelių mėnesių vėl skridau į Džeksonvilį, kur mano vaikystės draugai, aš ir Shay, jau 3 metus prekiaujame nekilnojamuoju turtu.
Ir skirtingai nei mano pirmasis skrydis ten, dabar jau aiškiai supratau, ką noriu veikti.
Atvėriau jiems didmeninės prekybos sritį, nuostabų dalyką, kad tu iš tikrųjų sėdi vairuotojo vietoje.
Galite parduoti sandorio sutartį, kaip paprastai daroma didmeninėje prekyboje, galite nusipirkti sandorį ir parduoti jį rinkoje (taip pat galima su trumpalaike paskola ir tada jums bus mažiau pinigų), galite nusipirkti žemės ir statyti ir jūs galite tiesiog kaupti turtą.
Svarbiausia gauti gerą sandorį.
Tai sunku ir sudėtinga, reikalaujanti daug darbo ir investicijų, bet kai tai įvyksta, dangus yra riba.
Taigi pradėjome dirbti ir skelbti kampanijas, kad galėtume įsigyti kuo daugiau nekilnojamojo turto su dideliu pajamingumu ir tų, kuriems galėtume gauti pilną refinansavimą.
Tai yra mūsų verslo modelis.
Įsigykite nekilnojamojo turto iki 70 procentų rinkos kainos, pasiimkite kietus pinigus, kurie leis mums įsigyti nekilnojamąjį turtą, kai 80–90 procentų finansuoja privatus skolintojas (už gana dideles palūkanas) ir po 3–4 mėn. tas pats skolintojas ir refinansuokite už mažą palūkanų normą. (o šiandienos palūkanų norma JAV yra istoriškai žema).
Kai pagalvoji, jei finansuojate 4 procentais, o infliacija yra 4 procentai, jūs iš esmės gaunate laisvų pinigų.
Be to, paėmę finansavimą JAV ir protingai jį panaudoję, galite pasiekti situaciją, kai nemokėsite mokesčių.
Tai tikrai juokinga, bet tokioje kapitalistinėje rinkoje kaip JAV reikia suprasti, kaip veikia pinigai ir kaip juos galima panaudoti geriausiu būdu.
Warrenas Buffettas visada sako, kad jo sekretorė ir mokinys moka daugiau mokesčių nei jis.
Šiek tiek gilinausi į mane jaudinančias temas, bet grįšime prie didmeninės prekybos.
Tai, ką aš iš tikrųjų darau Hiustone ir Džeksonvilyje, yra tiesiog pirmas pardavėjams, kurie tikrai nori parduoti turtą, ir aš skiriu jiems laiko ir patogumo.
Taigi, jei turtas atitinka mano kriterijus, aš jį perku, o jei ne, parduodu. Svarbiausia, kad turiu daug išeičių ir, kaip sakiau, iš tikrųjų sėdžiu vairuotojo vietoje.
Taigi yra geresnių ir mažiau gerų pasiūlymų. Daug galvos skausmo kyla dirbant su telefonais, kurie jums tinka, su programine įranga, kuri kelia problemų, su pardavėjais, su pirkėjais, su įmonėmis, kurių pavadinimas yra, ir su daugybe netikėtų spąstų.
Bet galų gale, galų gale, nemanau, kad yra nieko tokio pelningo kaip šis.
Be to, svarbu pažymėti, kad partnerių pasirinkimas yra labai svarbus ir yra bet kokio verslo raktas.
Turiu patyrusių partnerių, kuriais pasitikiu.
Aš mokausi iš jų, o jie mokosi iš manęs. Kiekvienas atsineša savo dalį ir tai yra svarbiausia.
Tiems, kuriuos sudegino labai problemiški partneriai kitose srityse, labai svarbu pasirinkti partnerį.
Kitame įraše pateiksiu dviejų mano atliktų sandorių pavyzdžius, vieną geresnį ir kitą mažiau gerų ir ko iš to išmokau.
Nuotraukoje Džeksonvilis, šviesų miestas?
Tikiuosi patiks ir pasimatysime 5 įraše :)
Meilė
banga
Atsakymai