Home Equity Mortgages: Dak li trid tkun taf

שוקלים להגדיל את משכנתאות הון עצמי?
אם אתה מחפש הלוואת דירה, אחת האפשרויות שאולי לא שמעתם עליה היא משכנתא הון גדל והולך. יש לה תשלומים שגדלים בהדרגה עם הזמן, מה שמאפשר לך לפרוע את הבית שלך מוקדם יותר ממשכנתא מסורתית ל-30 שנה ולחסוך ריבית של אלפי דולרים.

הנה כל מה שאתה צריך לדעת על סוג זה של משכנתא כדי להחליט אם היא מתאימה לך.

מהן משכנתאות הון?

משכנתא הון בצמיחה היא סוג של הלוואה בריבית קבועה שנועדה לעזור לך לפרוע את ביתך מהר יותר ככל שהמשכורת שלך עולה. מדי שנה, תשלומי המשכנתא שלך יעלו בסכום מוגדר – בדרך כלל בין 1% ל-5%.

הכסף הנוסף הזה מוזרם ישירות על הקרן, מה שמקצר את תקופת ההלוואה שלך ומאפשר לך לבנות הון מהר יותר ממה שהיית עושה עם משכנתא מסורתית. משכנתאות הון גדלות מוחזרות בדרך כלל על פני 15 עד 22 שנים במקום 30, וחוסכות לך עשרות אלפי דולרים בריבית.

למי טובות משכנתאות הון?

משכנתאות הון הן הטובות ביותר עבור אנשים שמצפים שההכנסה שלהם תגדל ככל שהקריירה שלהם מתקדמת, כמו סטודנטים לרפואה. הרעיון מאחורי הלוואה מסוג זה הוא שהתשלומים החודשיים יעלו לצד המשכורת שלכם.

התשלומים של השנה הראשונה מבוססים על לוח הפחתות של 30 שנה, מה שהופך אותם לזולים יותר. כאשר התשלומים יתחילו לעלות, אתה מקווה שרווח העלאות ומבצעים יהיו שיקלול על כיסוי עלויות המשכנתא החודשיות הגבוהות שלך.

אבל אם הקריירה שלך לא תצא כפי שקיווית, התשלומים המתגברים עשויים להקשות על החזר ההלוואה שלך. אז אתה צריך לקחת משכנתא מסוג זה רק אם אתה בתעשייה יציבה עם סיכויי הכנסה טובים.

יתרונות וחסרונות של משכנתאות הון

הנה מבט מעמיק יותר על כמה מהיתרונות והחסרונות של הגדלת משכנתאות הון כדי לעזור לך להחליט אם הן מתאימות לך.

תשלום מקדמה נמוך

להלוואות הון גדלות יש לרוב דרישות מקדמה מינימליות נמוכות, מה שיכול להפוך אותן למשתלמות יותר עבור קונים בעלי הכנסה בינונית. לדוגמה,
יש תוכנית הלוואות מניות צומחות הדורשת ממך להוריד רק 3.5%.

דרישות זכאות גמישות

להלוואות הון יש גם דרישות זכאות גמישות, מה שמקל לזכאות. אתה צריך רק ציון אשראי של 620 ומעלה ויחס חוב להכנסה של 43% או פחות כדי להיות זכאי עבור סוג זה של משכנתא. הלוואות קונבנציונליות, לעומת זאת, דורשות ציון אשראי של לפחות 620.

חוסך לך כסף בריבית

תלוי בכמה תשלומי המשכנתא שלך גדלים מדי שנה, אתה יכול לשלם את הבית שלך תוך 15 שנים בלבד במקום 30. זה יחסוך לך עשרות אלפי דולרים בריבית לאורך חיי ההלוואה שלך.

כדי לתת לך מושג לגבי החיסכון שאתה יכול לחוות, הלוואה של 150,000 $ עם ריבית של 4% וטווח של 30 שנה תעלה לך 257,804 $ בסך הכל. אבל אם אותה יתרה משולמת על פני 15 שנים, היא עולה רק 199,716 $ – הפרש של 58,088 $.

מאפשר לך לבנות הון מהר יותר

בנוסף לחיסכון נתח גדול של כסף, משכנתאות הון מאפשרות לך לבנות הון מהר יותר מאשר משכנתא מסורתית. מכיוון שהתשלום שלך גדל מדי שנה והכסף הנוסף הולך ישירות לקרן, אתה תשלם את יתרתך הרבה יותר מהר.

הון הוא נכס יקר ערך שתוכלו לנצל אותו אם תזדקקו לו על ידי נטילת הלוואת הון ביתי או קו אשראי, כך שזו יתרון גדול.

התשלומים גדלים עם הזמן

הלוואת הון יכולה להיות קלה יותר לזכייה בה מאשר משכנתאות רגילות ולאפשר לך לחסוך אלפי ריבית – אז מה הקאץ’? החיסרון הגדול ביותר של הלוואה מסוג זה הוא שהתשלומים גדלים עם הזמן, והמלווים מתאימים אותך לעלויות הגבוהות יותר על סמך ההכנסה העתידית החזויה שלך.

אם הקריירה שלך יוצאת מהמסלול ולא מצליחה לעמוד בקצב עלות המשכנתא שלך, אתה עלול להיתקל בבעיה להחזיר את ההלוואה שלך ולאבד את הבית שלך. אז אם אתה הולך עם סוג זה של משכנתא, חשוב שתהיה לך קרן חירום גדולה שתוכל לעזור לך לעבור אובדן עבודה או תקופות של חוסר תעסוקה.

חלופות לגידול משכנתאות הון

אם אתה בודק את אפשרויות המימון שלך, אולי אתה תוהה איך משכנתאות הון גדלות בהשוואה לסוגי הלוואות אחרים. הנה כמה חלופות שעשויות להיות שוות לשקולך.

משכנתאות רגילות בריבית קבועה

בניגוד להלוואת הון צומחת, למשכנתא רגילה בריבית קבועה יש תשלום חודשי קבוע שאינו עולה לאורך תקופת ההלוואה. זה יכול להפוך את תשלומי המשכנתא שלך לקלים יותר לממן ולהביא בחשבון את התקציב החודשי שלך.

משך המשכנתא הרגיל הוא בדרך כלל 15 או 30 שנים, אם כי חלק מהלווים מציעים גם הלוואות ל-10 שנים ו-20 שנים. אם תבחר בטווח קצר יותר, תוכל לפרוע את ביתך מוקדם ולחסוך כסף בריבית בדיוק כפי שהיית עושה עם הלוואת הון גדל והולך.

ההבדל היחיד הוא שהתשלומים שלך לא יתחילו נמוך ויגדלו בהדרגה. אז תצטרך להיות מסוגל לעמוד בעלויות החודשיות הגבוהות יותר של הלוואה ל-15 או 20 שנה מההתחלה.

דרך נוספת לחסוך כסף בריבית ולשלם את הדירה במהירות היא לקבל משכנתא קונבנציונלית עם טווח של 30 שנה ולשלם תשלומים נוספים בכל פעם שאתה יכול. זה נותן לך גמישות פיננסית גדולה יותר מכיוון שאתה לא ננעל בתשלום משכנתא יקר יותר. רק ודא כי ההלוואה שתבחר אינה כרוכה בקנס של פירעון מראש, או שאתה עלול להיפגע בעמלות כאשר אתה משלם אותה מוקדם.

FHA 203(b)

למרות שהלוואות קונבנציונליות הן אלטרנטיבה מצוינת לגידול משכנתאות הון, ייתכן שלא תוכל לזכות בהן אם יש לך ציון אשראי מתחת ל-620 או יחס חוב להכנסה גבוה.

הלוואות אלה מציעות רבות מאותן יתרונות כמו משכנתאות רגילות, אך יש להן יותר דרישות גמישות. אתה צריך רק ציון אשראי מינימלי של 500 ויחס חוב להכנסה של 50% או פחות כדי להיות זכאי להלוואה.

בדיוק כמו משכנתאות קונבנציונליות, להלוואות אלה יש תשלומים חודשיים קבועים והן זמינות בטווחים של 15 שנים ו-30 שנה. אין להם קנסות על תשלום מראש, מה שנותן לך את היכולת לפרוע את ההלוואה שלך מוקדם מבלי לשאת בעמלות. יש להם גם דרישת מקדמה נמוכה של 3.5%, מה שמקל עליהם להרשות לעצמם עם הכנסה מתונה.

הלוואות בתשלום מדורגים

אפשרות נוספת היא ניידות כלפי מעלה – הלוואה בתשלום מדורג.
זהו סוג של משכנתא בריבית קבועה שמתחילה בתשלום חודשי נמוך שעולה בהדרגה עם הזמן. תשלומי המשכנתא שלך יעלו ב-7% עד 12% מדי שנה עד לסכום התשלום המלא.

הלוואות עם תשלומים מדורגים מוחזרים בדרך כלל במשך 15 או 30 שנה. שלא כמו משכנתאות הון גדלות אשר מופחתות במלואן, עשויות להיות להן הפחתה שלילית בהתחלה בהתאם למידה הנמוכה של התשלום הראשוני. הפחתה שלילית מתרחשת כאשר אתה לא משלם מספיק כדי לכסות את הריבית שההלוואה שלך צוברת מדי חודש, מה שגורם ליתרה לגדול.

אם אתה מקבל הלוואה בתשלומים מדורגים עם הפחתה שלילית, למעשה תשלמו יותר ריבית ממה שהייתם משלמים עם הלוואת הון גדלה או משכנתא קונבנציונלית. אז אולי זו לא האפשרות הטובה ביותר אם אתה מחפש לחסוך כסף, אבל זה יכול לעזור לך להרשות לעצמך בית עם משכורת התחלתית נמוכה יותר.

עם מגוון כה גדול של הלוואות ואפשרויות הון, עדיף לעבוד עם מלווה בעל ידע שיכול לעזור לך לנווט  בכל אפשרות מימון כדי לוודא שאתה מודע לחלוטין לאחריותך ויכול לתכנן את עתידך כראוי.