Lær av feil - tips og forslag # 5

Innlegg 3 - # Ukens gründer- La fagfolkene utføre ledelsesarbeidet og også .. Ikke døm en bok etter omslaget

Mengden kunnskap som er gitt her om hvert felt er så stor, og jeg tror sanne historier fra feltet er den mest interessante måten å få innsikt i hvordan du gjør en investering riktig og hvilke feil som kan skje i midten, spesielt de du ikke gjør ' har ikke noe imot å lyve.

Den følgende historien er faktisk om vår feltmann, som har investert i seg selv lenge. Fortalte meg en historie om en av de første eiendommene han kjøpte i Las Vegas. Etter min mening en flott historie for begynnende investorer.

Skreddersydde leietakere, mann og kone, kom til ham. Mannen er advokat og kona er involvert i reklameverdenen. Umiddelbart så alt bra ut, lønningene ble også ordnet, så han bestemte seg for å slippe dem inn i leiligheten.

Etter to og et halvt år som bodde i leiligheten, forlot de ganske enkelt leiligheten med skader på leiligheten.

** Hvor var det egentlig hint om at det ville være problemer, og han lukket det blinde øye? **

1. De betalte aldri i tide.

I Las Vegas den gangen var det en datoperiode på 1-5 for hver måned, og måtte flytte quarterbacken. Utover den femte dagen starter høye senavgifter. Forsinkelsesgebyret er mindre ment for å skape bedre kontantstrøm, men mer for avskrekking for leietakerne. Selv om de aldri betalte i tide, ba han dem ikke om å betale forsinkelsesgebyret. (I vår oppfatning som erfarne investorer og gründere er dette en feil.)

Det var sannsynligvis fra et sted med vennlighet og uerfarenhet i feltet.

2. Hver gang var det historier om manglende betaling i tide. Leietaker vil si at han var en uavhengig advokat og at måneden ikke gikk bra for ham eller at midlene ikke ble overført til ham i tide. For perioden på de to årene ville han motta midler i datoperioden på 15-20 per måned. (10-20 dager forsinket)

I dette tilfellet, som i tilfellet med israelere som ikke bor i investeringsområdet, var eiendommen ikke i investorens boligområde. Etter å ha følt at administrasjonsselskapet han hadde ansatt ikke gjorde en god jobb, sparket han dem fordi han trodde han kunne gjøre det selv, spesielt at han hadde kontakter for å hjelpe ham med reparasjoner om nødvendig.

Det er på tide at han tar en beslutning om å selge eiendommen. Dette var på et tidspunkt da leietakerne fortsatt var i leiligheten.

Han satte eiendommen på markedet med en eiendomsmegler og ønsket å komme godt overens med leietakerne, så han tilbød dem noe slikt:

Hold eiendommen ren hele tiden og din siste måned i leiligheten - gratis, og du vil motta depositumet ditt ved avreise.

De sa ok.

Dagen før eiendommen gikk på markedet, sa eiendomsmegleren at hun gikk til eiendommen, og de åpnet ikke døren for henne. Han ringer leietakerne - det er ikke noe svar. Etterlater meldinger i telefonsvarer - ikke returner.

Noen dager går, det er ingen lyd og ingen svar. Ikke betal, ikke gå tilbake til telefonene.

Han måtte forlate alt og fly til Lugas når han finner ut at de nettopp forlot huset og etterlot seg skader på noen få tusen dollar.

** Nå .. her begynner trøbbel: **

I motsetning til en vanlig leietaker, er dette en advokat. Hvis han kjenner reglene, kan han skade avkastningen og fortjenesten betydelig.

Begynner å beregne i hodet ditt: For å saksøke leietakerne, bør du ta vår egen advokat, starte en søksmålsprosess. For eksempel i Eviction -prosessen varierer tidsperioder fra land til land til prøvedatoen er oppnådd. La oss si at en kjernedato er angitt. Hvis motparten ikke kommer, får du tillatelse til å leie huset igjen (noen land er til fordel for leietakerne og noen er til fordel for investorene. Et problem som er viktig å sjekke fra begynnelsen, når du velger investeringsområdet), men leietaker har 10 dager på seg til å klage. Hvis han virkelig vil skade deg, sender han anken den tiende dagen, og deretter får du en ny prøveperiode. Hvis han står overfor en smart leietaker, kan han tiltrekke seg den uerfarne investoren omtrent 3-4 måneder.

Når det gjelder tall:

Denne eiendommen har et månedlig boliglån på 1,100 dollar

HOA var $ 320 månedlig

Eiendomsskatt på ca $ 100 månedlig

Forsikring i området $ 30 månedlig

Totalt vil det være over $ 1,500 per måned. Så hvis en person sitter fast i leiligheten din i 3 måneder, fløy de dem $ 4,500 her.

** Så hva skjedde med disse leietakerne? **

Han hadde en nabo på rundt 60 år og hadde et godt forhold til henne fordi han tilbød sin hjelp ved behov med en bølge av innbrudd som var i det området.

Tilfeldigvis etter en tid fant han ut at leietakerne hans hadde flyttet inn i leiligheten hennes. Leilighet ved siden av.

** Som du kan se: **

1. Administrer en eiendom på egen hånd, når du ikke har erfaring med det - mindre anbefalt.

2. Vi fortalte også i tidligere videoer av eiendomsvelgere, Condson -videoer i feltet, der leietakeren "drepte" familien sin 2 runder, bare for å få utsatt betaling.

3. Før du går inn på Eviction eller noen søksmål - er det viktig å vurdere hvem personen motsatt er og hvor lang tid det vil ta å forlate den. Legg tallene på bordet og se om den tiden er verdt pengene.

Excel kan absorbere alt, men eiendom skjer i feltet! Eiendom er mennesker mennesker mennesker. Ingen pene presentasjoner, ingen fancy kontorer og ingen sprengte kontrakter. Forretninger generelt og eiendom spesielt gjør du med mennesker.

5. Husk: Døm aldri en bok etter omslaget.

** kommentarer: **

Det er viktig å merke seg at dette er et spesifikt tilfelle.

Vi har tilfeller der leietakere alltid betaler for sent, men ... betaler. Det har vært slik i årevis.

Derfor ... Hver sak for seg selv, men generelt er det mindre tilrådelig å vise svakhet i ledelsen. Det anbefales å være sterk og noen ganger gi slipp.

Det er også viktig å merke seg at det er ikke mindre viktig at med alle de tilknyttede kostnadene er det ikke for ingenting at vi har bygd en mekanisme som forhindrer investoren i å pådra seg utgifter og også forplikter oss til å lide, hvis investoren ikke gjør det en fortjeneste.

Dette er det .. Vi sees i neste innlegg. Håper du likte å lese.

Legger ved bilder av eiendommen.

Lenke til det opprinnelige innlegget i United States Real Estate Forum på Facebook - fungerer på en stasjonær datamaskin (For å se innlegget må det være medlemmer som er godkjent for forumet)

De originale svarene på innlegget kan leses nederst på gjeldende innleggsside på nettstedet eller på lenken til innlegget på Facebook, og selvfølgelig er du velkommen til å bli med i diskusjonen