Eiendomsanalyseprosess - Velge et utgangsalternativ
Eiendomsanalyseprosess - Velge et utgangsalternativ
Hva skjer med en dyr gruppe?
Fortsetter med tredje del av flip-serien min.
I dag skal vi ta for oss et viktig stadium i eiendomsanalyseprosessen, Velg et utgangsalternativ.
Å bygge en utgangsplan skjer etter en innledende forståelse av eiendomstallene.
En kvalitetsentreprenør er en gründer som vet hvordan han skal justere den riktige exit-muligheten for ethvert prosjekt som ligger på skrivebordet hans og ikke er redd for å endre exit-alternativet om nødvendig. Med tid og erfaring vil enhver gründer eller investor legge til flere og flere exit-alternativer til arsenalet sitt.
I en transaksjon avhenger hvert exit-alternativ direkte av en rekke faktorer som jeg vil ta opp i opsjonsanalysen, for eksempel: område, type investor, nåværende prosjektstatus, etc.
1. Totalrenovering og A til T, systemutskifting, høy grad av kosmetisk finish og layoutendringer.
Når skal du laste opp som et alternativ?
• Områder med en gjennomsnittlig eiendomsformue høyere enn kommunegjennomsnittet
• Middels sosioøkonomisk status +
• En komparativ markedsanalyse som indikerer kjøpers evne og vilje til å betale mer for et bestemt produkt
• Høy renoveringsevne
• Høy markedsføringsevne for eiendommer til salgs
Hvem er det til?
• Høy renoveringsevne og kunnskap i håndtering av byråkratiet ved denne typen renovering
• Lokal representasjon (på grunn av oppussingens og salgets art, anbefales det å ha en lokal representant som fører tilsyn med prosessen. Feil kan koste mye penger!)
• Investorer som ikke har det travelt med å få pengene tilbake, men ønsker å maksimere dem
• Investorer med høyere risiko (vi vil vanligvis snakke om likviderte eiendeler, noe som kan føre til ytterligere problemer som vi ikke inkluderte i budsjettet)
Viktige vektlegginger i henhold til karakteren som er involvert:
Kjøper: Du selger en eiendom til en høy pris, det er viktig at kjøpere liker det de ser (kjøkken, planløsning, finish og interiørdesign)
Inspektør: Du selger høyt, det er viktig at huset er i god stand fra A til T og vil bli kontrollert enkelt, i tillegg anbefales det å jobbe med tillatelser ved krav om bevis.
Takstmann: Mindre viktig, selv med en lavere verdivurdering vil kjøperen fullføre egenkapitalen i tilfelle han liker huset.
2. Renovering av det som trengs, systemreparasjoner og middels kosmetisk finish.
Når skal du laste opp som et alternativ?
• Et område med gjennomsnittlig eiendomsverdi per område
• Middels og lavere sosioøkonomisk status
• Sammenlignende markedsanalyse som indikerer et middels til raskt kjøpermarked, renoverte eller bevarte eiendommer +, selges raskt til markedspriser
• Standard oppussingsmuligheter
• Standard markedsføringsmuligheter for eiendommer for salg
Hvem er det til?
• Dette er den klassiske flippen, 4-6 måneder fra kjøp til salg
• Standardinvestoren, begrenset budsjett, ønsker ikke å ta høy risiko.
Viktige vektlegginger i henhold til den blandede figuren:
Kjøper – Det er viktig å investere på de riktige stedene (og kun de riktige). Heller ikke for å budsjettere for høyt finishnivå, kjøperen vil at det skal se «rundt» ut og skiller ikke mellom middels og høye materialer. I tillegg anbefaler jeg at du ikke haster med å erstatte, prøver å reparere og fornye for å holde et lavt budsjett og høy fortjeneste
• Inspektør - Salg til markedspris, selv om det oppstår små avslag i inspeksjon eller kommentarer til nye (men fortsatt fungerende) systemer, vil avtalen sannsynligvis avsluttes
Takstmann - En rapport skal være nær ønsket pris. En populasjon som vanligvis ikke kan fylle ut mye penger på boliglånet (pluss hvis du ikke planla å gjøre det på forhånd)
3. Kun punktoppussing og rengjøring uten systembytte eller for høy økonomisk investering
Når skal du laste opp som et alternativ?
• Et område med eiendomsverdi lavere enn gjennomsnittet i området
• Sterke utleiearealer som egner seg for investorer
• Lav-middels sosioøkonomisk status
• Markedsanalyse som indikerer et klart flertall av kjøp fra investorer, eller alternativt kjøp av reserverte eiendommer til rabattert pris med oppussede eiendommer som har problemer med å bevege seg raskt på grunn av høy pris.
Hvem er det til?
• Standardinvestoren, begrenset budsjett, ønsker ikke å ta høy risiko.
Investorer med begrenset oppussingsevne eller alternativt hvis alle team er opptatt med andre prosjekter
• Investorer som ønsker å jobbe raskt, prosjekter på 2-4 måneder i snitt.
Viktige vektlegginger i henhold til karakteren som er involvert:
• Kjøper - Kjøperen din er en investor, det er viktig at huset er rent og ikke skremmer den gjennomsnittlige investoren (nye investorer vil ofte lett bli skremt av en ubehagelig eiendom)
• Inspektør – Ikke aktuelt så lenge svært uvanlige ting ikke dukker opp
Takstmann – Noen investorer vil komme med finansiering, så det er viktig at tallene gir mening for kjøperinvestoren. Det er lurt å se på forhånd etter eiendommer som selges i området som du kan stole på som en ARV for den potensielle kjøperens takstmann.
4. Sett på en kontrakt og overfør til en annen investor uten kjøp (engroshandel)
Når skal du laste opp som et alternativ?
• Eiendommen oppfyller ikke dine krav til utførelse, men kan utgjøre en transaksjon for en annen investor
• Begrensede muligheter for renovering
• Begrenset / ikke-eksisterende budsjett
Hvem er det til?
• Evne til å lokalisere eiendommer under markedet rett foran selgeren (uten meglere eller hasslers i midten)
• Lokal representasjon (å jobbe med disse leverandørene krever ofte frontale møter og mye polo-up)
• Investorer med lister over lokale kjøpere
• Investorer som ønsker å bygge et hallsalgssystem
• Begrenset budsjett
• Investorer som vil ha penger nå og ikke vil vente på å kjøpe, lage og selge
Viktige vektlegginger i henhold til karakteren som er involvert:
Kjøper – Her starter og slutter det, det er viktig å bygge opp en kjøperliste på forhånd. Forbered også markedsføringsverktøy for å annonsere eiendommen og finne den fornøyde kjøperen
• Inspektør - ikke relevant
Takstmann – Noen investorer vil komme med finansiering, så det er viktig at tallene gir mening for kjøperinvestoren. Det er lurt å se på forhånd etter eiendommer som selges i området som du kan stole på som en ARV for den potensielle kjøperens takstmann.
For å konkludereÅ velge exit-alternativet er et av de viktigste valgene for oss som investorer.
Arbeid aldri automatisk, bare fordi du gjorde noe tidligere betyr ikke at det fungerer akkurat nå. Vær kreativ! Tenke utenfor boksen! Og du vil finne det riktige utgangsalternativet for ditt nye prosjekt.
Svar