Den komplette veiledningen - del I

Ukens gründer er Shay Yaakovovitz #post6

I de følgende linjene vil jeg dele nesten alt du trenger å vite for å investere i eiendom. Det ble skrevet fra min personlige erfaring de siste ti årene, titalls millioner dollar i transaksjoner og tusenvis av timer med læring. Den ble skrevet for deg og for deg, og passer for de hvis første transaksjon ligger foran dem og også for investorer med flere år i PAZM.
Kom igjen, la oss komme i gang.
1. "Har du noe imot å fortelle meg, vær så snill, hvilken vei skal jeg gå herfra?"
"Det avhenger i stor grad av hvor du vil dra."
"Jeg bryr meg ikke så mye hvor."
— Da spiller det ingen rolle hvilken vei du går.
(bonus for de som vet hvilken film dette fantastiske sitatet er fra)
Start med å definere hva du ønsker.
Hva er målet mitt? øke kapitalen? Passiv inntekt? Pensjon eller spare penger til barn? Hvis målet mitt er å spare til pensjonisttilværelsen og jeg har en fulltidsjobb, vil det sannsynligvis fungere for meg å snu mindre.
2. Lær så mye som mulig.
Før jeg kjøpte min første eiendom studerte jeg i nesten seks måneder, og jeg gjorde fortsatt nesten alle mulige feil. Les bøker, se forelesninger, gå på konferanser, hør på podcaster, finn en mentor.
Tips for viderekomne: Finn noen som allerede gjør det og tilby dem hjelp, gratis. Se hvordan du kan hjelpe til med noe og tilføre verdi. Vellykkede mennesker mottar mange søknader, de fleste søkere kommer med mål om å motta, ikke mange tilbyr å gi noen verdi. Det er et helt fellesskap her av folk som gjør det stort, dra nytte av det.
Anbefalinger BiggerPockets.com : Fantastisk side! Det er enorme databaser med alt du trenger å vite, hvordan du starter og hva du skal gjøre. Du kan finne mye utmerket materiale der og også en utmerket podcast med hundrevis av episoder.
Flerfamilie: Rod Khlief. Ypperstepresten for multifamilie i USA. Han var en student av min mentor og en veldig seriøs fyr, jeg var på konferansen hans for noen år siden - anbefales på det sterkeste.
Kommersiell eiendom: Commercial Academy av Scott Scheel. Scott har vært min mentor i fire år. Hvis jeg kunne definere ham på en enkel måte, ville jeg si at han er Leo Messi i verden av kommersiell eiendom i USA. ikke mindre. Jeg anbefaler på det sterkeste å gå på en av konferansene hans, og hvis det ikke fungerer er det mye flott materiale på nettsiden hans. Kontakt meg gjerne for mer informasjon.
3. Typer av fast eiendom på kanten av gaffelen
bolig
Hus og leiligheter: alle trenger et sted å bo. Sant og nøyaktig, og du kan ikke argumentere med det. Hvis avgjørelsen er mellom en leilighet og et hus, gå for et hus. For det første vil landet koste mye mer enn en leilighet, for det andre er HOA i Amerika ikke en billig forretning.
Duplex, triplex, duplex (2-4 boenheter under ett tak): flott måte å starte på. Enkelt hvis du kan bo i den ene enheten og leie ut den andre.
kommersielle
Detaljhandel (kjøpesenter, butikker etc.): lange kontrakter med bedrifter som alle kjenner, meget sentral beliggenhet. De siste årene har det vært en nedgang i etterspørselen på grunn av Amazon-effekten.
Kontorer: Siden koronaen har etterspørselen etter kontorer vært i en nedadgående trend. I San Francisco er i dag 40 % av kontorene tomme sammenlignet med 7 % før koronaviruset.
Flerfamiliehus: fem boenheter eller mer. Babyen til eiendomsverdenen, den mest ettertraktede typen eiendom blant investorer, med stor konkurranse. Personlig kobler jeg meg mindre på grunn av den høye mengden arbeid og den svært intensive ledelsen.
Lager og industribygg: min favoritt type eiendom. Enkle, veldig lett å administrere, lange kontrakter med seriøse selskaper. De siste årene er etterspørselen økende og økende på grunn av økningen i salget på Internett.
Salaf Storge: små enheter (mellom 2.5 meter og 15 meter) som leies ut til privatpersoner og små bedrifter som lagerløsning. En flott og veldig populær eiendomstype. Det er stor konkurranse og det er veldig enkelt og billig å bygge.
Hoteller og Ironandbi: kraftig nedgang i inntekter i nedgangstider. Ikke lett å administrere, svært høye løpende utgifter. I gode tider kan være svært lønnsomt.
4. Lån
Utenlandske investorer kan investere og eie eiendom i USA, og det er ikke behov for visum eller grønt kort. De fleste banker vil ikke låne ut til utenlandske investorer, og de som gjør det vil låne ut under ugunstige forhold. Rentene for eiendomsformuen er i dag rundt 6 prosent, inntil 75 % av eiendommens totale verdi og er fast i 25-30 år. Enhver bank vil ønske seg en takstmannstakst, en personlig garanti og pant i eiendommen. Stengning vil vanligvis ta mellom 45 og 60 dager.
Harde penger: ikke-banklån fra private enheter, på den ene siden rask lukking og mye mindre byråkrati og rot, på den andre siden svært høye renter, ofte over 10-11 prosent.
5. Lær lovene i landet der eiendommen du kjøper en eiendom i. Amerika er stort og hvert land har sine egne lover. Personlig vil jeg ikke anbefale å kjøpe boligeiendom i liberale stater som Oregon, New York eller California, lovene der er veldig gunstige for leietakeren. Å kaste ut en ikke-betalende leietaker kan ta årevis, og i tillegg kan husleiekontroll skade inntektene på en svært betydelig måte.
6. Hvor skal jeg begynne?
Etter at du har brukt en halv doktorgrad på eiendom (det finnes ingen snarveier, Suri..) og du vet hva slags, hvor hvor mye og hvorfor, er det på tide å skifte gir.
Engroshandel er en fin måte å lære hvordan du finner avtaler og forhandler. Det er mange gode selskaper som lærer hvordan man gjør det riktig (Gal Shmukler - anbefales på det sterkeste).
Flips er en annen fin måte å lære på nært hold hvordan du gjør selve arbeidet og oppleve oppussing, forhandlinger, kjøp og salg av eiendommer.
Jeg anbefaler å finne noen som allerede gjør det du vil gjøre for å følge ham eller tilby ham å jobbe under ham selv gratis.
7. Husk at det er et maraton, ikke en sprint.
Det er mange "guruer" som lover å lære deg alt du trenger å vite innen en uke. Det er ingen snarveier, ingen blir millionær etter en og en halv avtale.
8. Enkle og viktige regler for salg.
Bilder av høy kvalitet høres åpenbart ut, men du vil bli overrasket over å se hvor mange eiendomsmeglere som laster opp bilder de tok med iPhone på fem minutter. Insister på en profesjonell fotograf, det er verdt investeringen. Sørg for at eiendommen er ren og lukter godt før du kommer for å se den. Be en venn ringe og sende spørsmål om eiendommen, sjekk om megler svarer eller kommer tilbake i tide. Du vil ikke tro hvor lenge eiendommer sitter på markedet fordi eiendomsmegleren bare ikke svarer på telefonen.
9. Enkle og viktige regler for utleie.
Facebook Marketplace og Craigslist fungerer utmerket for boligutleie. Du vil få mange henvendelser selv fra vrangforestillinger og mange av de som vil bestille time og ikke komme, det skjer dessverre mye. Selv den enkleste leiekontrakten bør gjøres med en advokat som kjenner de lokale lovene. Kjør en kreditt- og bakgrunnssjekk på hver leietaker. Ring eieren av eiendommen og sjekk at leietaker betaler i tide, sjekk med arbeidsgiver at han er en god arbeidstaker som ikke skal få sparken om en uke til. Et godt selskap som gjør dette for deg er RentPrep.
10. Del 8: Den amerikanske regjeringen betaler husleien for en leietaker, direkte til deg. De første årene ville jeg leie ut til mange seksjon 8-leietakere, selv om det hørtes veldig fristende ut, etter to år var jeg ikke klar til å høre om det. Type leietakere du vil få er den laveste som finnes, etter hver leietaker som forlot måtte jeg pusse opp fordi de forlater eiendommen etter at de forlater. Hvis det ikke er nok, er det ikke verdt innsatsen å jobbe med regjeringen og mengden av byråkrati.
11. Eiendom kjøpes ikke i vårt fornavn.
Start et selskap, helst en LLC med mer enn én eier (gi om nødvendig et familiemedlem en prosentandel av selskapet). Står eiendommen i vårt fornavn, åpner det for nesten alt vi har ved et eventuelt krav. I Amerika er søksmål en nasjonal sport og en god advokat visste hvordan han skulle beskytte oss. Jeg er ikke advokat og har ingen intensjoner om å gi juridiske råd her, finn en advokat som vil åpne et selskap for deg og spør ham om ansvarsbeskyttelse også. De få hundre dollarene det vil koste vil hjelpe deg med å sove mye bedre om natten.
12. Forsikringer.
Det er obligatorisk, selv om du kjøper en leilighet kontant og banken ikke forplikter deg, å ikke engang tenke på å ikke lage en. Ikke gå for den billigste forsikringen, og sjekk også Ansvarsforsikring, dette er forsikring mot skader (følger forrige avsnitt).
I morgen laster jeg opp den andre delen av den komplette guiden. Still gjerne spørsmål i kommentarfeltet, ha en fin dag ????