Gulrot, men ikke akkurat:
#Ukens innovatør Adam Ashkenazi #Innlegg 3
I forrige kapittel snakket jeg om den første transaksjonen, denne gangen - vi skal snakke om den andre transaksjonen.
-
Jeg hoppet en klasse, fra første klasse til femte klasse. Jeg ligger i markedet, Four-Flex (4 boenheter). En by - ikke den beste i Allegheny County kalt "McKeesport" (Pennsylvania). En ting fascinerte meg - bygningen ligger rett ved utgangen av byen, ved siden av et sykehus. Alt i alt ikke det beste området å investere i, men jeg er en eventyrer, tallene var respektable, og det var klart for meg at det ikke ville være det enkleste bygget å administrere, og at jeg kom til å spytte blod på først.
-
Jeg så huset to ganger (sammen med min kone 22. april), jeg var også tilstede under en befaring. Jeg møtte til og med alle leietakerne, de var alle arbeidere (en i en butikk, den andre i en Walmart-filial, en annen på en restaurant), enkle mennesker som virket veldig positive for meg (den som ikke var det - mer om det senere), og jeg strømmet. Huset, det skal bemerkes, var nedslitt, men i god stand (hvordan nedslitt? Ved stenging fant du ut at selgeren måtte betale nærmere 25K i lokale skatter, som også stemte med historiene til leietakerne jeg møtte som fortalte meg om den fullstendige nedgangen og manglende respons på reparasjoner).
-
Prisantydning var 65,000. Huset ble kjøpt for 54K i måneden 22. juli. To ganger utsatte vi stengingen, en gang fordi noen ting som plaget meg ikke var fikset - sikkerhetsmessig (et kjøkkenskap ved siden av veggen som var nær ved å falle - ba jeg om det som skulle styrkes, og også et helt knust vindu som jeg ba om reparasjon, og et tre som ville ha falt på huset - jeg ba dem trimme overdelen - senere fjernet jeg det helt).
-
I min dumhet insisterte jeg ikke på at alle leietakerne skulle kastes ut av leilighetene, for ingen av dem hadde en ryddig avtale (bortsett fra en som senere ble kastet ut av meg), noen av dem bodde der i flere gode år, de betalte pinlige beløp (i området $300, mens nå leies leiligheter der for av meg i beløp mellom 650 -750). På den annen side, som nevnt, siden jeg møtte leietakerne, og de var arbeidsfolk, som gjorde et ganske godt inntrykk på meg, og også fortalte meg hvor mye utleier forsømmer huset, og ikke tar hensyn til deres forespørsler (at når Jeg møtte dem og så tilstanden til huset, påstandene deres virket helt rimelige for meg), derfor insisterte jeg ikke (en alvorlig feil).
-
Huset ble kjøpt. Følgende måtte gjøres: takskifte, isolering i kjeller grunnet mye gamle vannskader, oppussing i aggregatet hvis underlag var svært vått på grunn av gamle fuktproblemer fra taket (som ble skiftet som nevnt), som medførte gulvet for å synke (de kaller det "søsterbjelkelag"), reparasjon En balkong (terrasse) som sank (vi plasserte søyler under bakken, arbeid utført av et kjent stiftelsesfirma), utskifting av varmtvannstanker, fullstendig fjerning av ved, og noen andre små reparasjoner i flere enheter.
-
Ikke noe drama i det hele tatt. Arbeidet har begynt.
-
Faktisk, når det gjelder oppussingen, var det jevnt, flytende, alle fagfolkene gjorde en god jobb. Det tok meg en stund å finne en entreprenør til å utføre de generelle arbeidene, til slutt avsluttet jeg med noen jeg møtte tilbake på turneen min i april (jeg kom igjen 22. juli alene denne gangen). Han var også en stjerne - den gang (men senere oppdaget jeg noe som heter "kontraktørsyndrom", og vi skal snakke om det i neste kapittel).
-
Jeg avsluttet med et forvaltningsselskap (Alek-selskap, en som forvalter eiendommer som tilbød henne tjeneste), jeg var i kontakt med henne i to måneder frem til stengingen, hun hjalp meg mye med å presentere huset for entreprenører og fagfolk. Hun gjorde et godt inntrykk, viste mye kunnskap (hun hadde uten tvil mye erfaring). Men - også da ble kimen til ulykken sådd, noe han plutselig fikk sparken for.
-
Jeg likte ikke noen ting relativt tidlig med den "eiendomsforvalteren", men jeg fløt. Jeg vil detaljere:
-
Tilgjengeligheten plaget meg, hun svarte ikke telefonen noen ganger til rimelige timer, og kom tilbake en dag senere (kan gjøre meg gal). I tillegg hysteri. Hun ville gi meg hysteri. Ja, jeg vet det er litt rart å skrive, men det er folk som sender og opptrer i en panikk som ikke står i forhold til arrangementet og ansvaret, og dette er en vanskelig karakter å jobbe med. For eksempel - før jeg i det hele tatt kjøpte huset, ringte hun meg under press om at det var et problem med leietakeren (hun ville vise huset til profesjonelle på forespørsel fra meg slik at hun ville møte leietakerne), og jeg ville ganske enkelt fortelle henne - A. (fullt navn lagret i systemet) Jeg vet ikke Eieren, stenger om tre uker. La ham være respektfull og kontakte eieren av huset (og hysteriet var der, hele tiden, og det var ubehagelig). Den alvorlige saken - var dagen før lukking. Hun skulle være med megleren min, og selgerens megler, på en siste omvisning før stenging. Alt stemmer med henne, sammen med megleren min.
-
Hun gadd ikke å stille opp, og verst av alt gadd hun ikke å oppdatere meg. Heldigvis (eller heldigvis) var megleren min, som er en positiv og generelt grei fyr, der og informerte meg.
-
Først dagen etter - da jeg kontaktet henne, fortalte hun at hun ikke kom fordi hun hadde et problem med sønnen sin. Jeg tilga, sykdommen min gikk videre (alvorlig feil).
-
En uke senere (juli som nevnt) ankom jeg åkeren. Jeg var til stede under oppussingen. Hun dro nettopp på ferie. Hun skulle sørge for å endre navnet mitt på regningene. Hun gjorde det ikke, og hva skjedde? (Til min glede) da jeg var på eiendommen, ankom en representant for vannselskapet (med amerikanere er det ingen venting, alt er her og nå), for å kutte av vannet!. Men heldigvis var jeg der, jeg ordnet alt. Samme dag - fikk damen sparken. En feil for mye.
-
Jeg tok et annet forvaltningsselskap, forvaltningsselskapet til selskapet der megleren min jobbet (han er en ansatt, som mottar lønn - relativt uvanlig fra det jeg forsto med meglere). Jeg trodde de var et stort forvaltningsselskap, som kunne håndtere et slikt bygg. Jeg glemte bare at jeg nesten stengte med dem på den første eiendommen, og jeg kansellerte i det XNUMX. minutt, fordi jeg rett og slett ikke likte den lange avtalen deres, med for mange skjulte linjer (dessverre ville ikke eiendomssjefen i det forrige huset å administrere den nåværende bygningen fordi den var langt fra ham og han var opptatt). Men jeg var under press, jeg ønsket å stenge, og jeg ga det en sjanse fordi dette er tross alt selskapet der en megler jobber som virkelig fulgte meg mye frem til da.
-
katastrofe.
-
I ettertid fikk jeg vite at dette er et selskap med et veldig dårlig rykte for forvaltningsselskapets side. En måned går, og enda en måned er jeg allerede i Israel, og mottar forespørsler om reparasjoner hver dag, uten noen grunnleggende forklaring og bilder.
-
Ingen leietaker betaler, og verst av alt - når det kommer en sjekk fra en av leietakerne (gjennom en veteranforening som betaler ham), går sjekken til meg, og kommer så til Israel. Men mai? Jeg informerte forvaltningsselskapet, og så informerte dets representant meg om at de kansellerte sjekken mot foreningen, slik at sjekken skulle nå dem, de informerte meg rett og slett ikke, men bare i ettertid (og hvorfor? Jeg er eier av huset, det er pengene mine...).
-
Samtidig er det ingen leietaker som betaler, forvaltningsselskapet legger inn utkastelsessøksmål mot tre leietakere, og dette er etter at jeg tryglet, for av en eller annen grunn sa selskapet stadig til meg å vente og leietakerne er fattige (vent, er du på min side eller deres?). Selv da det ble fremmet utkastelseskrav ble ett av dem avvist (med begrunnelse at leietaker var ufør – senere ble det gjort klart for meg at dette var en bløff da en advokat jeg hyret tok seg av utkastelsen, selv etter å ha spyttet blod, men tok seg av det som var nødvendig), og to til - godtok riktignok, men også etter det ble forvaltningsselskapet smurt to måneder til på den merkelige påstanden om at de må få tillatelse til å fraflytte (disposisjon - noe som advokaten jeg ansatte senere gjorde innen to dager...). For øvrig ble søksmålene også anlagt i mitt fornavn og ikke i navnet til en LLC jeg eier som eier huset og ikke meg (profesjonalitet Alec...).
-
På et tidspunkt skjønte jeg at jeg hadde å gjøre med et giftig selskap (jeg kunne egentlig skrive mye mer om hva som skjedde, men jeg synes meldingen er forståelig). Jeg sparket dem, hyret en advokat til å håndtere utkastelser og et nytt søksmål jeg måtte reise mot leietakeren ovenfor (hvis søksmålet ble avvist). Etter at jeg sparket dem, tok jeg kontakt med en leietaker som faktisk betalte. Det viste seg for meg at han betalte, bare forvaltningsselskapet oppdaterte meg ikke (han betalte for en måned). Det viste seg også at i motsetning til forvaltningsselskapets historier, er den leietakeren en militærveteran, og det er en forening som hjelper ham, men ikke hver måned, men bare den første måneden og kun for depositum. Forvaltningsselskapet sa hele tiden at det ventet på penger fra foreningen, selv om de da jeg tok kontakt med foreningen gjorde det klart at de kun betaler første måned + depositum.
-
Du må spørre - saksøkte du? Svaret er nei, Mitzit. Jeg ville ut av myra, og stabilisere dette bygget, ta vare på leietakerne, evakuere og sette det ut på markedet og begynne å forvalte dette bygget på en normal måte. Alt dette skjer i slutten av november.
-
I begynnelsen av desember satte jeg meg på et fly i to uker for å være i felten. Målene denne gangen: ta vare på utkastelser, møte advokaten, ansette en ansatt til å jobbe under meg på en lønnsslipp (ikke flere administrasjonsselskaper, jeg har brukt det opp), og også ta meg av et annet prosjekt jeg allerede har kjøpt ( en tosidig). Om alle disse – og fortsettelsen, i neste innlegg.
-
Men hva har jeg lært så langt?
-
Hvis du har noen som er god og du stoler på ham i én ting, betyr det ikke at han vil være god i andre ting. Det at jeg hadde en god og pålitelig megler betyr ikke at firmaet hans vet å forvalte eiendommer.
sjekk - en anbefaling er ikke nok, jeg måtte ringe folk jeg kjente, for i ettertid fortalte de meg alle hvilket dårlig navn dette forvaltningsselskapet har (i ettertid selvfølgelig).Jeg burde ha bedt om juridisk representasjon i utkastelsen på forhånd og ikke la forvaltningsselskapet gjøre det.Jeg burde ha unngått et forvaltningsselskap på forhånd, noe jeg selv ikke ønsket for noen måneder siden (jeg burde ha handlet på den rette magefølelsen som jeg hadde som nevnt noen måneder før, og jeg rotet til ved å la være).
Nå, en annen ting jeg lærte, som bekymrer meg den dag i dag:Burde jeg ha kastet ut alle leietakerne allerede før jeg kjøpte eiendommen? Ja og nei. Jeg har slått meg opp med dette spørsmålet i lang tid og nesten hver dag, selv mens jeg skrev disse linjene. hvorfor ja? For som hovedregel hvis du kjøper en eiendom, er det bedre å ha den tom for leietakere, slik at du kan pusse opp i ro og mak, og starte fra bunnen av. Hvorfor ikke? Fordi jeg var i felten jobbet alle leietakerne, de gjorde alle et hyggelig inntrykk, de virket ikke skadelige, og totalt signerte de leieavtaler allerede før jeg kjøpte eiendommen (med meg og på forespørsel). Så jeg hadde egentlig ikke indikasjoner som krevde evakuering. Men dette er et spørsmål som jeg til nå verker, og lurer på. Jeg har ikke noe klart svar, faktisk ja – jeg burde ha insistert på evakuering.Jeg burde ha behandlet forvaltningsselskapet annerledes.Jeg burde og kunne ha gjort ting annerledes.***På bildet, taket (noe jeg er veldig stolt av i dette huset).Slutt (til neste innlegg) #ukens starter Adam Ashkenazi #post 3
Svar