En titt på det unike lokale eiendomsmarkedet i første kvartal 2023

Eiendomsboligstatistikken skaper igjen nasjonale overskrifter

Eiendomsboligstatistikken skaper nok en gang nasjonale overskrifter, med National Association of Realtors (NAR) som rapporterer at boligprisene er litt ned og antallet boligsalg er betydelig ned over hele landet. Vi liker å tro at vi er unike her i Santa Barbara. Faktisk skiller eiendomsmarkedet i vårt sørlige distrikt seg fra USA på noen måter og kan også følge nasjonale trender. Nedenfor er en oppsummering og analyse av første kvartal av 2023-eiendomsmarkedet for områdene mellom Goleta og Carpinteria.

Hvor mange hus selges? NAR rapporterer en 22% nedgang i salget av eksisterende boliger over hele landet sammenlignet med for ett år siden for leiligheter og hus til sammen. Santa Barbara har den takten. Salget falt med nesten 40 prosent sammenlignet med de foregående 12 månedene. Husk at fra midten av 2020 til midten av 2022 (toppen av pandemien), var salget her veldig sterkt og blant de høyeste vi har sett på halvannet tiår, så en del av forskjellen mellom dette året og sist er fordi disse pandemiårene var et vanvidd for boligsalg. I årets tre første måneder stengte bare 220 boliger på deponering (halvparten av det vi så i første kvartal 2021); Dette skyldes imidlertid delvis at januar og februar 2023 var spesielt trege i salget. Mars var travlere med 89 salg, og april holder et tilsvarende tempo, så vi forventer at antall boligsalg vil fortsette å stige. Selv om høyere priser og renter avskrekker noen kjøpere, er en viktig faktor i dette lave antallet salg at det rett og slett ikke er mye å kjøpe. Antallet hus til salgs, kalt «inventar», er fortsatt svært lavt. 

Selges eiendommer fortsatt raskt? I 2021 ble svimlende 97 prosent av de børsnoterte boligene solgt (knuste rekorden på 88 prosent satt året før), og i 2022 stengte 93 prosent av boligene som kom på markedet deponering. Months of Inventory (MOI)-tallet du ser i diagrammet er en beregning som viser hvor lang tid det vil ta før alle børsnoterte boliger selges til gjeldende salgskurs, hvis ingen nye boliger kommer på markedet. Foreløpig er det 1.2 måned for alle eiendommer. Det er bare 15 dager (0.5 måneder) for leiligheter! En investeringsrapport under tre måneder anses som en sterk fordel for selgere (selgers marked). Likevel er det litt lettere for kjøpere nå, for i fjor på denne tiden ble husene solgt enda raskere: det var bare 18 dager med inventar på overflaten og bare tre dager for leiligheter! Hvis du var på jakt etter en leilighet i fjor vår, i løpet av tre dager, ville alle leilighetene på markedet blitt slukt av nye kjøpere. Nå er det 15 dager. Litt enklere, men likevel vanskelig, for leilighetskjøperne – og fortsatt veldig praktisk for leilighetsselgerne. Nasjonalt er det 2.9 måneder med inventar av hus og leiligheter, en liten økning fra landsgjennomsnittet for ett år siden. 

Du vil også se i tabellen at det kun var 12 leiligheter til salgs på hele sørkysten – Goleta til Carpinteria – i alle prisklasser i slutten av mars. Leiligheter gjenspeiler generelt entry-level-markedet, og det er der en høy andel aktive kjøpere er nå. Hus og leiligheter som er priset riktig mottar fortsatt flere tilbud, spesielt i prisklasser opp til rundt 1.5 millioner dollar.

Boliger har fortsatt flere tilbud. Går prisene virkelig ned? Boligprisene over hele landet har falt med om lag 2,251,000 prosent fra denne tiden for ett år siden. Lokalt var medianprisen for solgte boliger i første kvartal i fjor $200,000. Nå er vi nesten 2,055,000 8.7 dollar mindre enn det – 2,255,000 2022 2.5 dollar – som er et fall på XNUMX prosent. Imidlertid er medianprisen for mars i år alene, $XNUMX, nesten identisk med fjoråret, da markedet var nær toppen. (April XNUMX var toppen av boligmarkedet, og viste en median salgspris for den måneden på XNUMX millioner dollar.) Det er veldig viktig å huske at i små markeder som vårt svinger medianprisen mer på månedlig basis fordi noen få lave eller høyt salg kan trekke det nummeret den ene eller den andre veien Etter hvert som året går og det kommer mer data, jevner det seg ut.

For leiligheter er det en helt annen reise. Se på median salgspris for leilighetene i diagrammet. Med $992,500 10 hittil i år, er det rekord og opp 2.8 % fra fjorårets median på dette tidspunktet. Leilighetsprisene steg jevnt hele fjoråret og steg med 20 % sammenlignet med desember. Dette er den rimeligere enden av markedet, og et så lavt varelager legger oppover press på prisene. I skrivende stund i slutten av april ser vi at mer varelager kommer på markedet. For eksempel er det for tiden 14 leiligheter til salgs i South District, og 1.5 av dem koster mindre enn XNUMX millioner dollar.

Hva nå? Lave renter i 2021 og deler av 2022 fikk mange boligeiere til å refinansiere til et boliglån med en rente på rundt 3 prosent. Kursen er det dobbelte av nå, og legger til rundt $1,600 i måneden til et $900,000 boliglån. Folk som må selge (større hus, mindre hus, annen beliggenhet, annen skole, død i familien osv.) kommer fortsatt til å selge uansett hva boliglånsrentene gjør. De som flytter bare for en forandring, men ikke trenger det, er mer nølende hvis de sitter med 2.99 prosent rente på sin nåværende bolig. Det er fullt mulig at denne gruppen av nølende selgere kan holde varelageret lavt her i minst noen år til, eller til rentene kommer ned.

NAR-sjeføkonom Lawrence Yoon spådde at 2023 vil se antall salg falle med 7 % totalt sett, med boligpriser som bare hevder en økning på 2023 % over hele landet. Lokalt vil eiendomsmarkedet vårt sannsynligvis fortsette å være tregere enn landsgjennomsnittet, men hvis vi måtte satse, ville vi satset på at prisene ved slutten av XNUMX lander ganske nær der de var i fjor, akkurat som den nasjonale prognosen . Dette kan imidlertid variere selv på nabolagsnivå. For mer informasjon om et bestemt markedssegment, kontakt megleren din. Og kom tilbake til denne spalten neste kvartal for å se hvordan vår- og forsommermarkedene har formet seg