مسلکیان

#IzmahShabuu

#پوسټ 4

د ټولو هغو کسانو څخه مننه کوم چې ځوابونه یې راکړل او ما سره یې د تیرو پوسټونو په تفصیل سره اړیکه ونیوله

אני יודע שאני חוזר על עצמי, אבל אני ממש מעריך את זה!

בפוסט הזה, אפרט את כל אנשי מקצוע הנדרשים ואיך מנהלים ואותם.

תקראו לזה מדריך, תקראו לזה רשימת מכולת, מדובר על ריכוז של אנשי מקצוע הכי משמעותיים שיכולים לסייע לכם להיות יזמים מוצלחים

אז מה בעצם צריך בשביל להתחיל, ולמה?

הקדמה –

על מנת לבצע עסקה, נדרשים מספר אנשים מקצוע שאפרט כאן מיהם, מה תפקידם, איפה הם תורמים, ומה הערך שלהם לעסקה איכותית.

חשוב לציין כמו בלא מעט מקרים בעולם ההשקעות, שאנשי מקצוע איכותיים יכולים להיות ההבדל בין עסקה איכותית, לעסקה פחות איכותית.

יתרה מכך, הנטייה הרווחת היא שיש צורך להיות בשטח בשביל לרכוש נכס בארה”ב.

אני לא טוען שזה לא עוזר, יחד עם זאת, בזכות אנשי מקצוע איכותיים, ניתן בהחלט בארה”ב, לייצר עסקאות ללא צורך להגיע לשם פיזית.

שוק הנדל”ן האמריקאי מאוד משוכלל והכל ניתן לחתום דיגיטלית, אך כמובן פה גם נכנסים אנשי המקצוע שמאפשרים לכם לייצר עסקה בלי להיות נוכח שם.

להלן אנשי המקצוע הנדרשים

מתווך –

כיזמים, הכל מתחיל במתווך.

יש גם שיטות אחרות, כמו הולסלינג (מדובר בשיטת רכישה לא דרך סוכן, אלא דרך מתווכים מסוג אחר שמחפשים נכסים “לא סטנדרטים”, בעיקר עבור משקיעים מנוסים), שלעיתים ניתן לייצר דרכן עסקאות מיוחדות, אך עבודה עם מתווך, לדעתי לפחות, היא יותר בטוחה, בהינתן שמתווכים צריכים לעמוד ברגולציה, גילוי נאות, וכו’.

כמובן שהכל תלוי באיש מקצוע, ובחירת איש מקצוע טוב או רע, יכולה לשנות את התפיסה של המשקיע בהתאם.

שוק הנדל”ן האמריקאי מורכב מכ-95% עסקאות שנעשות דרך מתווכים.

מתווך טוב יעזור לכם למצוא עסקאות טובות שמותאמות לפרופיל שלכם, וילווה אתכם כל הדרך עד לסגירה.

קשר טוב עם מתווך מקצועי, שמבין את הצרכים שלכם, ומוכן לעבוד בשבילכם, הוא הצעד הראשון להצלחה.

למצוא איש מצקוע טוב בכלל, ומתווך בפרט, זה כמו למצוא עובד טוב.

יש אתרים שמאגדים את כל המתווכים באיזור שבחרתם לעבוד, ואפשר לפנות אליהם, לקבוע איתם שיחת הכרות, שם הוא יוכל לספר על עצמו, שיטות העבודה שלו, תחום ההתמחות שלו, הניסיון שלו, האם הוא עבד עם משקיעים בעבר וכו’.

אתם תוכלו לשקף לו מי אתם, מה אתם רוצים להשיג, לתאם איתו צפיות, ולראות אם הוא האיש מקצוע המתאים לכם להתחיל לעבוד או לפחות לנסות להתחיל לעבוד.

קבלן ראשי (GC) –

ברוב המקרים, בשביל למצוא נכסים במחיר מעולה, מתחת למחיר השוק, ולייצר אקווטי (רווח) בקניה (רווח = שווי הנכס – מכיר הרכישה + שיפוץ), נדרש להיכנס לעסקה שדורשת שיפוץ קטן או גדול.

שיפוץ קטן, יכול להיות דברים קוסמטיים (צבע, דלתות, דברים חיצוניים, ידיות וכו’), לעומת שיפוץ גדול, שיכול להגיע גם לדברים שקשורים לרטיבות, החלפת גג, דוד, מזגן, מערכת חימום, דלת לחניה וכו’.

קבלן ראשי, זוהי פונקציה מאוד חשובה, שמאפשרת לכם להרחיב את העסקאות הפוטנציאליות.

שיפוץ קטן או גדול, בסוף, הכל זה עניין של משוואה של כמה כסף אני מוציא (קנייה + שיפוץ), אל מול השווי של הנכס. בין אם אתה מעוניין לעשות פליפ ולהרוויח את ההפרש, או לחילופין, להחזיק כרנטל, ואז לחשוב כמה השקעתי לעומת כמה אני מכניס חודשית בשביל חישוב התשואה הפוטנציאלית.

בדיוק כמו בסעיף הקודם, גם קבלן הוא דמות שיש “לראיין”, ויש מספר אתרים שניתן למצוא רשימת קבלנים.

אני מציע לשאול את המתווך שככל הנראה עושה לא מעט עסקאות, חלקם עם משיקיעים, ויוכל להמליץ לכם על קבלן כזה או אחר.

יש המון ערך בהמלצה הזאת, ואל תוותרו עליהם.

אינספקטור –

מדובר באיש מקצוע שהוא סוג של תעודת ביטוח עבורכם, שמגיע בשביל לגבות את הקבלן, והוא עוד שכבה של בדיקת הנאותות שעוזרת לדעת מה מצב הנכס ובאיזה ליקויים אתה צריך לטפל בשביל להגיע למטרה שלך.

האינספקטור מספק לכם דו”ח רחב ומפורט מאוד של למעלה מ-100 עמודים, שיאפשר לכם שיקוף אובייקטיבי על מצב הנכס ויהווה גם לקבלן כלי מעולה להבנה מהו היקף העבודה הנדרשת לצורך התוצאה הרצויה

חברת טייטל –

בניגוד לישראל, שהכל מתנהל עם עו”ד של 2 הצדדים, בארה”ב, בשביל להוציא לפועל עסקת נדל”ן ניתן להשתמש בעו”ד, אבל זה לא נדרש.

הטייטל היא חברה שעושה בדיקות נאותות לנכס, בודקת חובות של המוכר, שיעבודים, וכו’, ובסוף התהליך נותנת Titel Insurance בסכום של מחיר הרכישה.

בנוסף, הטייטל, זאת גם הדרך להעביר כספים בין הקונה למוכר.

הם הנאמן בעסקה, כאשר כל הכסף עובר אליהם, כולל עמלות כאלה ואחרות, והם אלה שמעבירים את הכספים למוכר ולספקים (לדוגמא מתווך), לאחר שעשו את כל בדיקות הנאותות שתחת אחריותם.

אין העברת כספים ישירה בין הקונה למוכר!

חברת ניהול נכסים –

רלוונטי רק למי שעושה רנטלים

בניגוד לישראל, שוק השכירות בארה”ב הרבה יותר משוכלל, והמון משקיעים, במיוחד כאלה שלא גרים בסטייט או בארה”ב בכלל, משתמשים בחברת ניהול.

בכלל, העובדה שהנושא כל כך מפותח בארה”ב, מאפשר ומקל על יותר ויותר משקיעים להשקיע בארה”ב, מה שמחזק ומאפשר לארה”ב להיות שוק הנדל”ן המפותח ביותר בעולם.

חברת ניהול טובה או רעה, היא אחד הגורמים המשמעותיים שמשפיעים על ההשקעה שלכם בצורה ישירה, לטוב או לרע.

חברת ניהול טובה, תאפשר לכם חוויה מאוד חיובית באפיק השקעה זה.

חברת ניהול רעה, יכולה לייצר לכם חוויה רעה מאוד, שתרחיק אתכם ותמנע מכם אפיק השקעה זה.

לאור העובדה שמדובר בחלק חשוב מאוד במשוואה, כפי שתואר באנשי מקצוע אחרים, חשוב לראיין את חברת הניהול, לשאול על התהליך שלהם בניהול הנכס, מתי הם מתקנים דברים בנכס בלי לשאול אתכם (כי מדובר במשהו קטן או דחוף), ומתי הם צריכים לבקש אישור שלכם, מתי הם משלמים כל חודש, ותנאים כללים אחרים.

חשוב להבין כמה נכסים הם מנהלים, ולבקש המלצות.

מומלץ לדבר על הלקוחות ולשאול מהו טיב השירות שהם מקבלים.

ממש כמו ראיון עבודה.

חשבון בנק מקומי (לא חובה) –

כשאתם נכנסים לפרוייקט (פליפ או רנטל), ישנן העברות כספים גדולות, וישנן העברות קטנות.

בנוסף ברנטלים, יש הוצאות שוטפות, וכמובן הכנסות שוטפות.

כמובן שאפשר לנהל הכל דרך חשבון הבנק בישראל, אבל…איך אגיד את זה בעדינות, הבנקים ישחטו אתכם בעמלות והפרשי שערים, ולכן מומלץ מאוד לפתוח חשבון אמריקאי.

בשביל לפתוח חשבון בבנק, באחד הבנקים הגדולים והמוכרים נדרשת לרוב נוכחות פיזית בבנק.

לחילופין, ניתן לפתוח חשבון וירטואלי.

יש מספר חברות שנותנות את השירות הזה.

החשבון יאפשר לכם לעשות העברות מקומיות, העברות לחשבון הישראלי שלכם, לקבל כספים, אפילו להוציא כרטיס אשראי (Debit Card) לשלם חשבונות שוטפים, ובגדול להתנהל ולנהל את מה שאתם עושים בשוטף.

העלויות סבירות, והשימוש די נוח.

לצורך העברות גדולות (רכישה לדוגמא), עדיף להשתמש בחברה ישראלית להמרת כספים, ולא לעשות את זה דרך הבנק.

חשוב לבדוק את החברות האלה ולוודא שהם חברות ברישיון.

ההבדלים בעלויות יכולים להיות מטורפים, והבירוקרטיה משמעותית קלה יותר מהבנק.

אנשי מקצוע ישראלים שרצוי להתחבר אליהם:

רו”ח אמריקאי (אין בעיה שיהיה ישראלי) – שמורשה להגיש דוחות לרשויות המס האמריקאיות.

רו”ח ישראלי – גם אם אתם שכירים.

יהיו לכם מיליון שאלות בדרך, תמיד טוב שיש מישהו לצידכם, רצוי איש מקצוע/מלווה/מנטור/יועץ או כל אחד אחר שעשה או עושה בתחום.

בתמונה – פגישה עם שניים מנשות הצוות שלנו

אתם בטח שואלים את עצמכם מה מתאים לכם ומהם סוגי ההשקעה שקיימים, נכון?

ידעתי!

על זה ועוד בפוסט הבא