Plan rinovimi, marrëdhënie me kontraktor, sigurimi i pronës, dalje në shitje

בסXNUMXד

“Plani i rinovimit, ballafaqimi me kontraktor, sigurimi i pronës, dalje në shitje”

#יזמהשבוי #Gil_Levi_Zedek

#post5

Mirëdita, blemë pronën, çfarë tani? Si përgatitni një plan rinovimi? Apo në emrin profesional Scoop Of Work dhe shkurt SOW?

Epo, nuk ka asnjë formulë fikse, secili ka metodën e vet se si të përgatisë një plan rinovimi. Mund te ndahet ne dhoma: sallon, kuzhine, ngrenje, dhoma 1, dhoma 2, dhoma 3, banjo 1, banjo 2, bodrum etj., dhe mund te behet sipas ndarjes se pergjithshme: brendshme e shtepise: muret. , kati, banjo, dhoma gjumi , rrymë, hidraulik, bodrum, jashtë shtëpisë: kopsht, ballkon, çati etj.

Çfarë duhet bërë në rinovim për t'i dhënë vlerën e shtuar që do t'i japë diçka të pazakontë në krahasim me pronat e tjera në shitje në të njëjtën zonë:

Meqenëse më pëlqen të hyj në detaje, ne përgatitëm një SOW shumë të detajuar dhe madje bëmë një simulim të lezetshëm të pronës dhe se si duhet të duket në D3.

Fillimisht prona jonë ishte 3/1.5 dhe sipas busullave ekzistuese dhe për të maksimizuar ARV-në e pronës e bëmë 3/2.5 që do të thotë 3 dhoma gjumi, 2 dushe dhe 3 tualete.

Kur rinovoni një pronë në SHBA për një marrëveshje rrokullisjeje, zakonisht dhomat më të rëndësishme për të investuar janë kuzhina dhe banjat. Pse? Sepse këto janë dhomat që i bëjnë “wow” blerësit potencial kur ai hyn në shtëpi.

Rinovimi ynë ishte mjaft masiv i cili përfshinte një ndarje të re të të gjithë interierit në katin e hyrjes, mure të thyera, një tavan të ri, dysheme, lyerje dhe krijimin e një hapësire të hapur që do të japë një ndjenjë "hapësire" kur të hyni në shtëpi.

Me një kosto të papërfillshme prej disa qindra dollarësh, vendosëm të përmirësojmë banakët e kuzhinës në një mermer të bardhë të tipit kuarci me vena të imta, një ishull me një pozicion bar/ulëse dhe kombinimin e dollapëve të kuzhinës me doreza të zeza dhe hapësirën e hapur. ne krijuam, jepini kuzhinës atë "wow" si pronë shtëpie.

E njëjta gjë në banjë, vendosëm të përmirësojmë pajisjen në një ngjyrë të zezë (rubinat, raft për peshqirë/letër higjienike, llambë etj.) në mënyrë që një kombinim i saktë ngjyrash të japë një ndjenjë luksi dhe bukurie të linjave moderne dhe të pastra .

Një tjetër gjë që debatuam për dizajnin e tij është oxhaku, fillimisht menduam të vazhdonim linjën e bardhë të pastër edhe në oxhak, por me rekomandimin e kompanisë së skenës vendosëm të kontrollonim disa opsione për përmirësimin e oxhakut dhe më në fund shkuam për një nuancë mahnitëse gri që thyen të bardhën e mureve dhe thekson oxhakun dhe e transformon atë Si një lloj aksesori mobiljesh, e vërteta doli e mahnitshme.

Testi është gjithmonë, a do të japë investimi vlerë shtesë? A është kjo diçka që mund të ndihmojë në shitjen ose diferencimin nga pronat e tjera për t'i dhënë përparësi pronës sime ndaj tyre.

Nëse përgjigja është "po", atëherë ia vlen të shpenzoni pak më shumë për të marrë më shumë.

Meqenëse në katin e hyrjes kishte edhe një dhomë gjumi, vendosëm të përfitonim nga kjo dhe shtuam një banjë të plotë me 2 hyrje, njëra nga dhoma e gjumit dhe tjetra nga dhoma e ndenjes në mënyrë që të mund të përdoret edhe nga të ftuarit. Nga këqyrja jonë konstatuam se në shumicën e shtëpive dhomat e gjumit ndodheshin në katin e parë, pra një dhomë gjumi me banjë dhe tualet Diçka që e bënte pronën tonë të veçantë dhe me vlerë mbi pronat e tjera në lagje.

Nëse kjo është hera e parë që filloni një rinovim të pronës, kërkoni nga kontraktori t'ju dërgojë BISA-në e tij, shikoni se si funksionon, si e bën ndarjen, pyesni se me cilën metodë do të ishte rehat të punonte dhe le të vazhdojmë.

Plani juaj i rinovimit duhet të jetë mjaft i qartë për të përfshirë gjithçka. Çfarëdo që është në listë, prisni që kontraktori ta bëjë atë!

Ju kërkohet të zbrisni në nivelin e detajeve që tani po ndërtoni një shtëpi nga e para dhe duhet të listoni gjithçka, që nga muret e suvasë, dyshemeja, tualeti, banja (përfshirë raftin e peshqirëve, raftin e letrës higjienike, etj.), rubinetat ( çfarë ngjyre - e zezë, nikel, ari), pasqyrë, ndriçim, çfarë lloj ndriçimi për çdo dhomë, kuzhinë - çfarë ngjyre dollapësh, ngjyrë dorezash, etj.

Ju keni një pronë që e keni parë si pjesë e analizës së busullës dhe ARV që ju ka pëlqyer, ju rekomandoj t'i tregoni kontraktorit pronën dhe t'i thoni: "Dua një rinovim në nivelin e kësaj prone".

Ju keni marrë kuotën e çmimit, krahasoni atë me ofertat nga kontraktorët e tjerë, shqyrtoni ofertat, nuk keni pse të shkoni për ofertën më të lirë dhe as më të shtrenjtë, do të gjeni ofertën që ju duket më e mirë, e cila kombinon historikun e kontraktorit (duke supozuar se keni bërë kontrolle paraprake mbi kontraktorët - punën e tyre të kaluar, rekomandimet ), përmbledh numrin e pagesave, shumën e pagesave, kur do të transferojmë çdo pagesë.

Kontraktorët është një çështje e ndjeshme. Unë di mjaft histori për investitorët, kontraktori i të cilëve u zhduk papritur me paratë e tyre, papritmas sëmuret, nuk u përgjigjet më telefonave, etj. Mundohuni të krijoni një situatë ku do të keni gjithmonë epërsinë ndaj kontraktorit financiarisht. Ju u grindët me një kontraktor, shikoni se si i mësoni mësimet dhe e bëni të ardhmen më të mirë.

Disa do t'ju thonë: "Unë paguaj kontraktorin tim vetëm në fund të punës". Kuptoni që mentaliteti i amerikanëve është i ndryshëm nga i yni, ata jetojnë nga çeku i pagesës në çekun e paguar, jo çdo kontraktor ka aftësinë të punojë në këtë mënyrë.

Mundohuni të gjeni formulën që do t'i përshtatet të dyja palëve, është e mundur të jepni një paradhënie fillestare për blerjen e pajisjeve dhe materialeve dhe të lironi pjesën tjetër të parave sipas shkallës së përparimit.

Në marrëveshjen mes jush dhe kontraktorit, ju do të përfshini periudhën e rinovimit, preferenca është gjithmonë të përfshini një klauzolë nxitëse dhe një klauzolë ndëshkuese. Nëse kontraktori përfundon përpara datës fikse, ai do të marrë një bonus, nëse e kalon datën fikse, ju do të vendosni një gjobë për shembull 50 dollarë për çdo ditë vonesë (disa do të pajtohen me këtë, disa jo).

Përcaktoni sa shpesh kontraktori do t'ju përditësojë për rinovimin, dërgimin e videove dhe fotove, konfirmimin e personit tuaj që vjen për të kontrolluar cilësinë e punës.

I keni mbyllur të gjitha këndet, keni nisur rinovimin, do të monitoroni, mbikëqyrni dhe siguroheni që gjërat të ecin sipas planit të rinovimit. Mbani parasysh se mund të ketë gjëra që duhen bërë që nuk i keni menduar në fillim, ndaj lini gjithmonë “në hi” për të ardhmen.

Keni mbaruar rinovimin, ju rekomandoj inskenimin e pronës, studimet kanë treguar që një pronë me skenë shitet më shpejt dhe me çmim të lartë se një pronë pa të. Amerikanëve u pëlqen të shohin se si do të duket shtëpia e tyre kur të jetë plotësisht e mobiluar.

Bëni një foto profesionale të pronës - ata nuk thonë thjesht "një foto vlen sa një mijë fjalë", ne blejmë diçka para së gjithash me sytë tanë.

Sistemi i sigurisë për pronën:

Nëse ka një gjë që më vjen mirë që bëmë, është instalimi i një sistemi sigurie në pronë që përfshin sensorë për dritaret dhe dyert, si dhe kamerat që ishin të lidhura drejtpërdrejt me qendrën e thirrjeve të kompanisë Simply Safe, gjë që na bënte të flinim. i shëndoshë (më pak i mirë për mua, sepse aplikacioni ishte i instaluar në telefonin tim dhe në fillim ishte e pakëndshme të merrja një telefonatë nga përfaqësuesi i cili pyeti: "Kemi zbuluar lëvizje të dyshimta dhe alarmi po bie, a është gjithçka në rregull"?) .

Bukuria e sistemit është përtej aftësisë sime për të parë se si është moti në Detroit në kohë reale, ai u dëshmua në terren dhe falë Zotit prona jonë nuk u thye dhe furra jonë dhe rezervuari i ujit të nxehtë nuk u vodhën.

Më ka ndodhur të dëgjoj jo shumë kohë më parë, për një opsion të disponueshëm dhe më të lirë, blerjen e një ruteri me një SIM interneti dhe kamerë(a) që lidhen me Bluetooth (Amazon). Kjo është diçka relativisht e thjeshtë që mund ta bëjë agjenti juaj ose njeriu juaj në fushën e Çizmeve.

Tregtimi i pronës për shitje

Ka disa muaj që agjenti juaj ka filluar të tregtojë pronën, a nuk ka pasur shumë të interesuar? Nuk ka sugjerime? Mos kini turp të pushoni agjentin dhe të transferoni marketingun e pronës në një firmë më të fortë (unë rekomandoj t'i vendosni ekskluzivitetin agjentit për 3 muaj).

Keni marrë një ofertë, nëse është e ulët, mos kini turp ta refuzoni ose të negocioni. Suksoi, çfarë është mirë, nuk ia doli, prisni ofertën e radhës. Ju lutemi vini re, përpara se të vendosni pronën në shitje, kontrolloni përsëri se cili është ARV i pronës, është e mundur që gjatë periudhës që prona ishte duke u rinovuar, gjërat kanë ndryshuar, tregu do të ndryshojë - ashtu si më ndodhi mua, prandaj është e rëndësishme në planin e biznesit që të keni një hapësirë ​​të mjaftueshme sigurie në çmimin e pronës në mënyrë që të mos përfundoni me humbje.

Keni marrë një ofertë që është e mirë për ju, fat të mirë, tani kaloni në procesin e mbylljes. Siç keni pasur në procesin e blerjes, gjërat janë të njëjta vetëm tani në të kundërt - ju jeni në anën tjetër.

Do të merrni ofertën e blerjes nga blerësit, me ditë inspektimi, disa tarifa serioziteti, ditë për mbyllje. Sigurisht që mund të negocioni dhe nëse ka një shifër që nuk ju përshtatet, kërkoni nga agjenti që ta ndryshojë, për shembull blerësit duan 15 ditë kontroll, ju mund të caktoni 7 ditë etj.

Mbyllni të gjitha detajet, kompania titullare hyn në veprim, do të merrni një paketë dokumentesh për të nënshkruar përsëri.

Ju lutemi vini re: në procedurën e shitjes ju kërkohet të nënshkruani para një noteri (në krahasim me blerjen), prandaj ajo që mund të bëhet është t'i kërkoni agjentit të përgatisë një dokument në të cilin ju miratoni fuqinë e dikujt në emrin tuaj (mund të të jetë agjenti ose dikush nga zyra e tij ose ndonjë person tjetër që ju besoni atje) dhe ai Ai do të jetë në gjendje të nënshkruajë dokumentet përfundimtare në kompaninë titullar në ditën e mbylljes, tani mbetet të prisni titullin për t'ju transferuar paratë. . Fat të mirë që e bëtë!

Le të kthehemi në marrëveshjen tonë të rrokullisjes - kemi përfunduar rinovimin dhe do të dalim në shitje

Pas rreth tre muajsh nga rinovimi, prona doli në shitje, por gjatë kësaj periudhe tregu filloi të ndryshonte, inflacioni filloi në SHBA, pas të cilit normat e interesit filluan të rriteshin, gjë që bëri që tregu të ndryshonte dhe të largonte shumë blerës. te tregut.Bleresit e mundshem per te marre nje hipoteke.

Ne dolëm me pronën në shitje më 22 shtator dhe për shkak të ndryshimit të tregut nuk pati lëvizje kushedi se çfarë. E kuptova që pronën duhet ta rifreskojmë, ndaj vendosëm që në datën 22 dhjetor ta heqim nga tregu për të mos e “djegur”, me mirëkuptimin se të gjithë tani do të jenë më të zënë me pushime, fluturime në familje, dhurata. , vakte dhe perime të tjera, dhe përveç kësaj moti tashmë ka filluar të bjerë borë, diçka nga përvoja personale Në pronat e paluajtshme gjatë dimrit ka më pak transaksione dhe njerëzit janë më pak të gatshëm të merren me blerjen e shtëpive.

Vazhduam të rrinim në gardh duke monitoruar situatën e tregut dhe kur pashë që kishte ndërrime në treg (në të njëjtën kohë kontrollova me profesionistët që njihja atje për të verifikuar të dhënat), vendosëm në datën 23 shkurt të kthejmë prona për shitje, kur vendosëm të provonim me një zyrë tjetër ndërmjetësi - ndër më të mëdhatë dhe më të mirat në Detroit.

Kërkesat për shfaqje nuk vonuan dhe filluam të marrim përditësime nga ndërmjetësi për interesin shumë të madh të blerësve, këtë e di shumë mirë, sepse sa herë që një agjent vjen me një klient në pronë dhe harron të çaktivizojë sistemi, mora menjëherë një telefonatë nga linja telefonike:

Përshëndetje, a është ky Gil Levy-Tzedek (përshkruaje atë me një theks amerikan)

Po, jam unë

Morëm një alarm dhe pamë njerëz që hynin në shtëpi, a është gjithçka në rregull?

Po po, është një agjent që thjesht harroi të çaktivizojë sistemin 🤣!

Kështu, pasi një numër i blerësve potencialë erdhën për të parë pronën, ne morëm një sërë ofertash çmimesh derisa më në fund morëm ofertën që na përshtatej. Kryerja e një negocimi përfundimtar dhe rregullimi i kushteve dhe ne e mbyllëm marrëveshjen.

Kjo përvojë më emocionon çdo herë. Ky është momenti kur kupton se ne kemi bërë një "rrokullisje" në një pronë në SHBA (siç e shihni në të gjitha këto seriale në TV), ndërsa jemi fare në Izrael dhe menaxhojmë një operacion të tërë profesionistësh të të gjitha llojeve, duke marrë një pronë të vjetër, duke i dhënë frymë dhe duke e kthyer në diçka që dikush është gati ta paguajë për të me të mirën e parave të tij.

Në një kohë të mirë dhe të suksesshme e kemi shitur pronën më 23 mars dhe këto janë numrat:

Bli 74,000 dollarë

Rinovim 78,800$

Shitet 226,000 dollarë

Ja disa foto para dhe pas

si mendoni ju