Hyreskontroll, eller varför folk inte ska vara rädda för att investera i Berlin. Global tre…
Hyreskontroll, eller varför folk inte ska vara rädda för att investera i Berlin.
Globala trender slår mot den lilla och relativt statiska marknaden i Israel, och vi kan lära oss mycket av vad som händer utomlands.
Förr eller senare kommer en populistisk politiker att komma runt och försöka få ett "gilla" från de lokala väljarna genom att implementera regler och lagar mot dem som har, för att "hjälpa" dem som inte har.
Det finns redan en stark hotelllobby som pressar på att begränsa AB&B, TLV kommun fördubblade Arnona för en AB&B-tillgångar, och det är inte slutet på det.
Liknande samtal uttalade i förra Knesset av Folkman och Shafir för att införa hyreskontroll genom vilken husägare inte kommer att kunna höja hyran under en viss tidsperiod och under särskilda villkor.
Är det en dålig sak? Det är.
Hjälper det hyresgästerna? Nej.
Skapar det en fördel för husägare? Ja.
Förra månaden antog Berlins stadshus en lag som fryser hyran i fem år. Jag skulle vilja visa dig hur detta beslut gjorde Berlin till en främsta marknad för investerare.
Innan jag börjar vill jag säga att jag skriver utifrån min kunskap och erfarenhet och viktigast av allt - min åsikt. Detta är inte på något sätt en rekommendation eller råd. Du gör vad du vill med dina ekonomiska medel.
Dessutom äger jag inga tillgångar i Berlin. I det tyska fastighetssammanhanget äger jag tillgångar i Munster och är mycket nöjd med dem.
1. Vem skapade lagen och varför –
lagar stiftas av politiker. Politiker vill bli omvalda. Lagarna om fastigheter är inte gjorda av affärsmän eller proffs, inte heller av ekonomiska experter. Lagar skapas med en politisk syn i åtanke.
I Berlin hyr nästan 90 % av bostäderna ett hus. Detta fantastiska antal inkluderar också Östberlin. Till skillnad från marknader som Rumänien, där 95 % av människorna i Bukarest bor i sin egen lägenhet, och befolkningen föredrar att vara husägare, är inte Berlins bostad det.
lagar skapas för den befolkningen.
2. Varför hyreskontroll? –
Hyreskontrollen uppfattas som en garanti mot ökande levnadskostnadsaspekter där bostaden tar en stor del av. Det är också ett av de bästa sätten att vinna popularitet och enkelt stöd. Naturligtvis är det fler som "inte har" än de som "har".
Hyreskontrollen syftar också till att kyla ner en marknad. Berlins popularitet bland europeiska ungdomar och arbetsbaserade invandrare fick hyrespriset att öka varje år.
En nyligen genomförd studie utförd av konsultföretaget Knight Fox drog slutsatsen att fastighetspriserna steg snabbare i Berlin än någon annanstans i världen; de hoppade 20.5 % mellan 2016 och 2017. I Kreuzberg under samma period var ökningen 71 %.
Utländska företag öppnade företag i staden, vilket gav en rikare befolkning som hade råd med de ökande hyreskostnaderna, och lämnade efter sig ett stort antal "traditionella" hyresgäster som inte kunde hålla jämna steg med de ökande hyreskostnaderna. Detta fick residenset att invända mot införandet av nya storföretag till staden. För inte så länge sedan drog sig Google ur Kreuzberg efter två år av hårda demonstrationer.
3.1 varför Hyreskontroll orsakar en ökning av hyran och tillgångsvärdet? – Med Berlins nya lag, som säger att hyran inte höjs på fem år, kan vi förvänta oss två situationer:
S. OM lagen hänvisar till ENDAST nya kontrakt, medan det nuvarande kontraktet kommer att följa lagen när det avslutas eller med en viss tidsperiod - kommer ALLA tillgängliga tillgångar för uthyrning att höja sin hyra för att säkerställa de kommande fem åren utan höjning . Allteftersom tiden går kommer endast en handfull lägenheter att släppas till marknaden (kontrakt stipulerat 2018 → släpps 2023, kontrakt bestämt 2016 → släpps 2021, kontrakt stipulerat 2015 → släpps 2020 etc.) och som sådan, det kommer fler att behöva en hyreslösning samtidigt som mängden lediga lägenheter har minskat markant.
B. OM lagen "återställer" alla kontrakt och alla tillgångar kommer att ha samma "utgångsdatum", kommer hyresgäster att erbjuda ett högre pris / husägare kommer att begära ett högre pris med vetskap om att det finns en kort tidsperiod som tillgångar finns men efterfrågan har ökat.
3.2 Tillgångsvärde – investerare och företag gillar inte regleringar, och alla kan inte se långt. Företag kan inte anta credot "fastigheter är ett maratonlopp" eftersom de måste visa vinst, betala löner, betala utdelningar och rapportera till sina aktieägare. Enskilda investerare har ofta samma problem och de stannar inte upp för att analysera hur en till synes "dålig" situation faktiskt är bra för dem. Många kommer att sälja sina tillgångar, medan företag inte bygger nya tillgångar. Detta innebär att DIN tillgång har mycket mindre konkurrens och därför – har mer efterfrågan och som ett resultat ökar dess värde stadigt.
4. Hyreskontroll är en enkel patch som politikerna applicerar över en tidigare patch som i sin tur applicerades över ännu en patch. Det är inte den rätta långsiktiga lösningen. Varje försök att "konstruera" marknaden orsakar mer kaos som tar längre och längre tid att rätta till.
exempel från världen har tydligt visat att hyreskontroll dödar marknader, skadar dem som är i behov av hyra, främjar svart marknad, främjar korruption. Orsakar lag underhållna tillgångar, minskar tillgängligheten, ökar kostnaderna för köp och hyra, skapar en mycket lång väntelista med mera. Carl Assar Lindbeck skrev efter att ha forskat på hyreskontroll: "Näst efter bombningar verkar hyreskontroll i många fall vara den hittills mest effektiva tekniken för att förstöra städer". I Israel är de långsiktiga hyresprojekten ett rent skämt. Det är därför inte många utvecklare går för det, och de som går... ja, se själv:
detta är från juli 2018:
Till ett fast pris i 20 år: en glimt av ett hyresprojekt i Ra'anana
Långtidsuthyrning anses vara en viktig kompletterande lösning på bostadskrisen, men i Israel finns idag bara 5 sådana projekt i avancerade skeden • Vi tittade på vem som väljer att bo där och hur mycket det lönar sig
och detta är från februari 2019, bara sju månader efter (samma projekt) –
Hyresgästerna blev förvånade: hyran i ett långsiktigt hyresprojekt sköt plötsligt i höjden
Hyresgästerna i Fair Rent-projektet i Ra'anana fick ett åtagande från Bygg- och bostadsministeriet om prisstabilitet i 10 år. Trots detta meddelade entreprenören, Rubinstein Company, förra månaden - ungefär två och ett halvt år sedan tillträdet - att beloppet skulle hoppa med 7.3 %
för att avsluta:
Hyreskontroll bör inte skrämma dig. Du har en produkt som staten behöver men inte kan fylla efterfrågan. Jag rekommenderar starkt att man tänker på lång sikt och inte bara på omedelbar sikt.
Källor:
https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001247625
https://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-5457729,00.html
https://www.theguardian.com/…/google-abandons-berlin-base-a…
http://www.businessfondue.com/…/why-romania-is-a-nation-of…/
https://qz.com/…/germany-has-one-of-the-worlds-lowest-home…/
Responser