En lönsam investering från dag ett på Indianas heta marknad

 Gå till den engelska broschyren genom att klicka nedan

En lönsam investering från dag ett på Indianas heta marknad

Hej alla investerare,

Nadlan Invest Stolt över att presentera en femte framgångsrik investering med utvecklaren - en investeringsmöjlighet i Astoria Park-projektet, ett flerfamiljskomplex med 470 lägenheter i trädgårdsstil belägna på 3640 Beluga Lane i Indianapolis, Indiana.
På grund av den osäkerhet som skapats på marknaden och ränteuppgången kunde vi stänga komplexet till ett pris som var 20 procent lägre än priset för ett halvår sedan, och detta på grund av påtryckningar från ägaren som inte kan förnya finansieringen av komplexet till nuvarande räntor och tvingades sälja.

Investeringsbelopp: från 100,000 XNUMX dollar.

antalet platser är begränsat.

Fördelarna med investeringen
En möjlighet att skapa mervärde.
En betydande hyreshöjning.
Utmärkt läge.
Enkel tillgång till arbetskällor.

Fastighetsöversikten
470 enheter / medelstorlek per enhet: 81 kvadratmeter
Byggår: 1977/2020
Beläggning: 96 %

Fastigheten byggdes 1977 och uppgraderades delvis 2020. Den tidigare ägaren spenderade över X miljoner dollar för att uppgradera de gemensamma ytorna, samt uppgradera 172 av de 470 lägenheterna. De uppgraderade lägenheterna hyr i genomsnitt ca $XXX mer än de vanliga lägenheterna, vilket är ett utmärkt tillfälle att uppgradera de återstående lägenheterna och fortsätta förbättringsprogrammet för att öka intäkterna. Fastighetsmarknaden i Indianapolis upplever en stor våg av efterfrågan och hyrorna på marknaden har ökat med mer än 8% under de senaste 12 månaderna. Marknaden förväntas fortsätta att överträffa det nationella genomsnittet och rankas 4:a på den hetaste bostadsmarknaden för 2022 av Realtor.com.

Eagle Park
Projektet ligger bara några minuter från Eagle Creek Park - en nationellt berömd park, som inkluderar ett frodigt grönområde i ett område på 15,756 16 dunam som lockar besökare från hela USA. Parken har ett omfattande skogsområde, som erbjuder både invånare och besökare inte bara fantastiska naturegenskaper, såsom en vacker reservoar med tillgång till stranden, en sjö, vandringsleder och mer, utan också ger massor av familjekul, inklusive en "Omega" och en golfbana, samt tillgång till shoppingkomplex Lokalbefolkningen, populära restauranger och butiker. En snabb 65 mils bilresa på I-XNUMX tar invånarna till centrala Indianapolis och erbjuder alla möjligheter och upplevelser i storstaden.

Avkastningen för investerare

Kvartalsvis hyresflöde med hög strömavkastning och ytterligare betydande avkastning vid försäljningstillfället - du är välkommen att kontakta oss för detaljerad erbjudandeinformation.

Villkor och partners i transaktionen
Först och främst, identitet av intressen - vi och vår lokala partner kommer att investera personligen (cirka 30 % av det återstående erforderliga kapitalet) tillsammans med investerarna och under samma villkor.
Under transaktionen kommer investerarna att åtnjuta en förmånlig avkastning och kommer naturligtvis att vara officiellt registrerade som en del av fastighetsägarna
Ett kanadensiskt publikt företag vid namn Firm Capital kommer att delta i transaktionen, som kommer att investera tillsammans med oss ​​i projektet (det är femte gången som företaget deltar i våra projekt);
Projektet genomförs tillsammans med en erfaren lokal partner - July Residential.
En viktig och betydelsefull punkt i transaktionen, förvaltningsbolaget som kommer att hantera projektet är Element National, ett enormt företag inom fastighetsförvaltningsområdet som förvaltar cirka 15,000 XNUMX fastigheter i USA. (https://elementmgt.com/); En av ägarna till förvaltningsbolaget och dess faktiska VD (Roberto Lavalli) är också delägare i July Residential. Detta leder givetvis till en tydlig identifiering av intressen och kommer att vara en viktig del av affärens framgång.

En video av Astoria Park-komplexet från fågelperspektiv

Berkadia rapporterar om fastighetsmarknaden i Indianapolis

Lior Lustigs föreläsning – fördelar med bostadskomplex under en kris

Statistik på fastighetsmarknaden i Indianapolis

Styrkor för affären 

1. Indianapolis
* Metropolens befolkning är 2.1 miljoner invånare.
* Befolkningen i själva staden uppgår till cirka 890 tusen invånare och registrerar en total ökning på cirka 10 % under de senaste 10 åren 
* Medianpriset i metropolen är 290 18.3 USD - en ökning med XNUMX % från föregående år.
* 10 huvudkontor från Fortune 1,000 XNUMX-listan och mycket olika arbetsplatser.
* Valdes 2020 till den tredje bästa staden att arbeta i.

Med ett metroområde på nästan två miljoner människor är Indianapolis den näst största staden i Mellanvästern och den 14:e största i USA. Staden satsade miljarder dollar på förnyelse och är nu rankad bland de bästa städerna enligt Forbes.

Som en stad med cirka 850,000 XNUMX invånare har Indy länge varit känt som ett centrum för produktion av luftkonditionering, bilar, bildelar med mera. Men som de flesta amerikanska städer har Indys tillverkningsindustri minskat kraftigt, men de har inte gett upp. I själva verket gjorde de precis tvärtom. Under det senaste decenniet har staden stadigt och tyst blivit ett nationellt centrum för ny teknik.

Idag är Indianapolis hem för mer än 150 teknikföretag, inklusive Salesforce, Angie's List, MOBI och en organisation som heter TechPoint som syftar till att främja och påskynda tillväxten av Indiana -tekniksamhället.

Några av de faktorer som gör Indy attraktiv för teknikföretag inkluderar låga levnadskostnader, begränsade statliga regleringar och en stadig ström av kvalificerade sökande från flera lokala (och prestigefyllda) universitet. Faktum är att Indy erbjuder teknikarbetare ett mycket mer givande liv jämfört med öst- och västkusten. Till exempel skulle en teknikarbetare som tjänar 100,000 272,891 USD per år i Indianapolis behöva tjäna XNUMX XNUMX USD för att ha samma levnadsstandard i San Francisco.[bestplaces.net].

Med en växande tunnelbanebefolkning på över två miljoner invånare är Indianapolis utan tvekan en lysande stjärna i Mellanvästern som har säkrat sin plats i toppen av flera nationella rankningar. Tunnelbanan är hem för olika och växande företag, en utbildad arbetskraft, sportevenemang i världsklass, prestigefyllda kulturattraktioner, samt en ständigt växande lista med underhållning, shopping, restauranger och underhållning. De boende åtnjuter en högre livskvalitet än genomsnittet till följd av en balans mellan arbete och liv, denna siffra återspeglas i genomgående höga nationella rankningar och ett konstant flöde av nyutveckling och arbetsåtaganden. Staden Indianapolis är det största arbetsförmedlingen i Indiana. Indianapolis, ofta kallad "Indy", förankrar ett av de största ekonomiska områdena i USA. Centrumområdet har upplevt en blomstrande ekonomi under de senaste åren med mer än 10 regionala, nationella och internationella Fortune 500- och Fortune 1,000 XNUMX-företag som har ett stort huvudkontor eller närvaro i storstadsområdet. Det ekonomiska resultatet i centrala Indianapolis är mest känt för sitt centrum för handel, turism, regering, finans, apotek och högteknologiska studier. Tillväxten inom tekniksektorn har varit extraordinär med ett inflöde av teknikjättar som Salesforce.com Inc. Och andra startups fortsätter att flytta till staden.

2. Tillväxt i befolkning och arbetsplatser
Under de senaste 10 åren har Indianapolis befolkning vuxit med mer än 8%, med förortsdistrikt i Indianapolis som Hamilton, Boone och Hendricks som har sett en ökning med mer än 20% under det senaste decenniet. Det är 36 % snabbare tillväxt än riksgenomsnittet på 5 %.

Detta visar oss att befolkningen i Indianapolis växer snabbare än många andra marknader i USA idag. En sak att notera är att denna snabba tillväxt inte är ny för Indianapolis. Faktum är att indiepopulationen har ökat med mer än 36% sedan 1989.

Under det senaste året ökade antalet jobb i Indianapolis med mer än 2%, vilket är högre än den nationella tillväxten på 1.7%. Dessutom är Indianapolis faktiskt ett av de snabbast växande centra för teknik och biologi i landet. Allt detta är utmärkta tecken för investerare som vill investera i en växande men mer stabil fastighetsmarknad.

3. Stabilitet och tillväxt
Marknaden i Indianapolis är en av de stabila fastighetsmarknaderna i USA, med mycket låg volatilitet, när som helst i marknadscykeln. Marknaden har ett intresse och en stark tillväxt som förväntas fortsätta även under det kommande decenniet. Nästan 80 % av landets befolkning kan nås från Indianapolis på en dags bilfärd, vilket visar sig vara ett avgörande inslag i ljuset av detaljhandels- och logistikmarknadernas förändrade ansikte, samt intresset som teknikföretag som Salesforce finner för regionen, dessa och fler kommer att bidra till en stabil tillväxt under de kommande åren.

4. Naturlig tillväxt
Indianapolis-marknaden upplever en stor våg av befolkningstillväxt och jobbtillväxt under 2010-2021. Befolkningstillväxt är en av de mest kritiska drivkrafterna för efterfrågan inom flerfamiljssektorn. Indianapolis upplevde en årlig tillväxt på 5.98 % i de centrala delarna av staden och nästan 1 % i storstadsområdet. Allt detta sätter Indianapolis storstadsområde i en utmärkt position för att fortsätta att hålla höga hyror och beläggning.

5. Starka "exit"-förhållanden
Efterfrågan på högkvalitativa prisvärda bostäder i Mellanvästern och i synnerhet Indianapolis är på topp någonsin. Denna efterfrågan förväntas växa ytterligare i takt med att fler och fler arbetsgivare flyttar till området, byggkostnaderna fortsätter att stiga och utbudet av fastigheter är extremt begränsat. En fastighet av den här typen är mycket eftertraktad av institutionella köpare och den förbättringsplan som är avsedd för projektet kommer säkerligen att göra den ännu mer attraktiv i försäljningsskedet.

6. Låga hyror i förhållande till marknaden
Vår analys visar ett gap på upp till $xxx tillskrivet den höga hyresökningen i området under de senaste 12 månaderna. Strategin är att komma ikapp denna lucka genom att förbättra uthyrningsprocessen och givetvis uppgradera lägenheterna.

7. Förbättring
I förbättringsstrategin ingår uppgradering av minst 33 % av lägenheterna samt uppgradering av gemensamma utrymmen och poolområdet, boendeklubben, lekplatser, skyltning och banor. Vår beräkning visar rabatter på höjningen av hyran i genomsnitt ca $xxx per uppgraderad lägenhet och totalt $xxx,xxx för NOI (nettoinkomst) som ett resultat av förbättringsarbetet.

8. Motstånd mot kriser
 A. Bostadsfastighet
 Under kristider såg vi en betydande fördel för bostadsfastigheter, för medan kontor och kommersiella fastigheter har alternativ, som att arbeta hemifrån eller beställa produkter online, behöver befolkningen alltid ett boende till rimliga kostnader, och flerfamiljshus fastigheter gör detta möjligt.

 B. Multi familj
 Under krisen var de fastigheter som visade högst stabilitet flerfamiljsfastigheter, och det beror på att om, låt oss säga, en av makarna förlorade sitt jobb, skulle familjen reduceras från ett hus som kostar 3000 850 dollar per månad till en lägenhet som kostar $XNUMX per månad, och det kan ses att hyrorna för flerfamiljskomplex faktiskt ökade under krisen, liksom andelen beläggning
     Du kan se min föreläsning om flerfamiljsfastigheter och deras fördelar under en kris här.

9. Vinst på köp och flöde från första dagen
I fastighetsaffärer finns det en regel - vinsten görs i köpet.
Strategin: köp till ett alternativt pris → förbättring och vinster från nuvarande hyra → underhåll och vinster från uthyrning → försäljning av projektet (exit)
Projektet i fråga köptes till ett pris som representerar en betydande rabatt från marknadspriset och som faktiskt genererar vinst redan vid köptillfället.
I kristider är det viktigaste flödet – och med en beläggning på 96 procent genererar projektet flöde från första affärens ingångsdag.

10. Befolkningsnivån i området
Fastigheten ligger i ett område på nivå B+, vilket innebär en medelklass med låg kriminalitet.

11. Potential för värdeökning och förädlingsvärde, och potentialen för hyreshöjningar

Företagaren lyckades avsluta affären, till ett pris som var lägre än marknadspriset. Den tidigare ägaren kunde också få högre hyror i intervallet $150-225 för de uppgraderade lägenheterna; Byggherren planerar att fortsätta förbättringsprogrammet eftersom de flesta lägenheterna förblir orenoverade.

I ledningsgruppens strategi ingår renovering av de inre utrymmena, samt förbättringar av gemensamma utrymmen.
Proformaanalysen antar en betydande hyreshöjning för de uppgraderade enheterna enligt den hyreshöjning vi sett i de enheter som redan har renoverats. Renoveringen kommer att positionera fastigheten som en av de bästa fastigheterna på denna delmarknad, vilket kommer att resultera i en betydande värdeökning före försäljningen.

12. Fastigheten

En flerfamiljshus med 470 enheter i trädgårdsstil med 39 byggnader och ett läge på västra sidan av Indianapolis nära Eagle Creek Park, I-65 och I-465, 10 minuter från centrum. Projektet byggdes 1977 och uppgraderades delvis 2020, vilket erbjuder många möjligheter. Den nuvarande ägaren har investerat mer än 4 miljoner dollar i uppgraderingar under de senaste två åren, inklusive 500,000 250,000 dollar på tak, 250,000 100,000 dollar på hängrännor och parkeringsplatser, 172 470 dollar i ett klubbhus och ett fitnesscenter och ca 2 1.5 dollar på uppgraderingar av pool och picknickområden. Dessutom har klubben och faciliteter nyligen uppgraderats med ett lyxpaket i klassen bäst. Eftersom endast XNUMX av de totalt XNUMX lägenheterna har uppgraderats är fortsatt uppgradering av resten av lägenheterna en extraordinär möjlighet och säkerligen i ljuset av beviset på lönsamheten för de lägenheter som redan har uppgraderats. I genomsnitt hyrs de uppgraderade lägenheterna för cirka $XXX mer än de vanliga enheterna, där lägenheter med XNUMX rum och ett vardagsrum och XNUMX badrum och dusch får en imponerande hyresökning på cirka $XXX+. Som sådan är den framtida affärsplanen tydlig: att fortsätta uppgradera lägenheterna och öka intäkterna avsevärt.

13. Storleksfördel
Inom fastigheter, ju större projektet är, desto större stabilitet och desto mer kraftfulla organ är inblandade.
Projektet i fråga har en total kostnad på cirka XX miljoner dollar, och projektet fick finansiering med statligt stöd (Freddie Mac - Penny May) på X procent av projektbeloppet med en fenomenal ränta på endast X procent.
Ett projekt som inkluderar finansiering ökar den övergripande säkerheten för projektet eftersom en extern instans - analytiker från den långivande banken, kontrollerade affären och beslutade att den är säker nog att finansiera denna affär med XX miljoner dollar.

14. Personalen
Projektet genomförs tillsammans med en erfaren lokal partner - July Residential.
Förvaltningsbolaget som kommer att hantera projektet är Element National, ett enormt fastighetsförvaltningsbolag som förvaltar cirka 15,000 XNUMX fastigheter i USA (https://elementmgt.com), något som tillför säkerhet till transaktionen tack vare erfarenheten från detta företag, och också något som garanterar effektivitet i förvaltningen och lägre kostnader.

En av ägarna till förvaltningsbolaget och dess egentliga VD (Roberto Lavalli) är delägare i July Residential, det mycket erfarna bolaget som faktiskt genomför projektet – detta resulterar givetvis i en tydlig identifiering av intressen och blir en viktig del av affärens framgång.

Investeringen kommer i Israel att åtföljas av GBK-byrån - en internationell advokatbyrå och bland de ledande byråerna i Israel inom området kommersiella avtal. Ackompanjemanget kommer att omfatta alla investerare och företaget.
För råd om amerikansk beskattning kan du kontakta vår revisor (vänligen återkomma till oss via returmail för att samordna en konversation).

15. En stark exitstrategi
Fastigheten förväntas hållas mellan 3 och 5 år och vid försäljning generera betydande ytterligare vinst för investerare, utöver det nuvarande flödet.
Efterfrågan på prisvärda bostäder av hög kvalitet i området är rekordhög. Denna efterfrågan förväntas växa, eftersom fler och fler arbetsgivare flyttar till området, ökar utvecklingskostnaderna eftersom leveransledningen till delmarknaden förblir begränsad. Flerfamiljskomplex som detta komplex är eftertraktade av institutionella köpare och sponsorn kan erbjuda köparen en uppsättning fastigheter som kan ge en betydande premie till försäljningspriset.

16. Identitet av intressen och fullständig registrering av investeraren i transaktionen
Investerarna kommer att registreras i bolagets bolagsavtal som en del av ägarna av fastigheten officiellt.
Investerare har företräde framför företagaren vid vinstutdelning. Vi och vår lokala partner kommer personligen att investera (cirka hälften av det erforderliga egetkapitalet) tillsammans med investerarna och på samma villkor. 

De unika fördelarna med Astoria-projektet

Föreläsning från konferensen Nadlan Expo 2022

Den årliga hyreshöjningen i fastighetens läge enligt Berkadia-rapporten

De bästa skälen att investera i Indianapolis

perfekt plats

Nästan 80 % av statens befolkning kan nås inom en dags bilresa från Indianapolis, vilket har visat sig vara ett avgörande inslag mitt i detaljhandelns och logistikens föränderliga ansikte.

Stark företagsbas

Mer än 10 regionala, nationella och internationella Fortune 500- och Fortune 1,000 XNUMX-företag har huvudkontor eller en stor närvaro i storstadsområdet.

Låga företagskostnader

Indiana rankas bland de tio bästa staterna med den bästa beskattningen för företagare.

Utmärkt transportinfrastruktur

Indianapolis rankas först i highway transit och är känd som "Crossroads of America"; Staden har 11 motorvägar och åtta motorvägar, fler än någon annan stad i USA.

Högskolorna är bland de bästa

Mer än 20 högskolor och universitet ligger inom en radie på 110 km från staden och tillhandahåller arbetskraft

Skicklig och hög kvalitet.

Rik kultur och livskvalitet

Staden väcker stor uppmärksamhet för att vara livlig och "sofistikerad", samt kulturellt rik och gästvänlig.

Största arbetsgivarna i Indianapolis

Indiana University – (IUPUI)

 Ett offentligt universitet som erbjuder grund-, forskar- och yrkesstudier; Indiana University - Purdue University Indianapolis är ett samarbete mellan de två universiteten som arbetar för att utöka exponeringen av de två högskolorna.
15,290 XNUMX jobb.
24,150 2021 elever (hösten XNUMX).
92% av studenterna bor utanför campus.
Beräknad årlig ekonomisk effekt på 1.8 miljarder dollar.
250+ examensprogram.
Ett campus på 590 dunam.

INDIANA UNIVERSITY HÄLSA 

Tidigare känd som Clarian Health Partners, sysselsätter tusentals människor i hela Indianapolis-området. IU Health är det största hälsosystemet i Indiana och förser regionen med sjukhus och en arbetsstyrka på 36,000 XNUMX anställda.

SALESFORCE INC.

Företaget är ägare till byggnaden som kallas Salesforce Tower Indy - en 48-vånings kontorsbyggnad som är den högsta byggnaden i delstaten Indiana.

23,190 XNUMX jobb i hela tunnelbanan.
Kontorsbyggnad med en storlek på 84,000 XNUMX kvadratmeter.
Regionalt högkvarter i Indianapolis.
Salesforce planerar att investera över 40 miljoner USD under de kommande 10 åren.

ESKENAZI HÄLSA

Eskenazi Health driver Sidney & Lois Eskenazi Hospital, som är den medicinska gruppens flaggskeppssjukhus och hem till det äldsta folkhälsosystemet i delstaten Indiana.

4,620 XNUMX anställda i hela staden.
En sjukvårdsinrättning med en storlek på cirka 120 dunam.

ROUDEBUSH VA MEDICINCENTRE

Richard L. Roudebush VA Medical Center är ett veteransjukhus i Indianapolis och fungerar som flaggskeppet för hela Veterans Health Care System i Indiana.
3,040 XNUMX anställda.
Storleken på centrum är cirka 185 dunam.
50 byggnader på campus.

koordinator - FEDEX EXPRESS INDIANAPOLIS

FedEx Express Indianapolis öppnade först 1988 och sysselsätter cirka 5,000 XNUMX personer i hela staden, vilket gör den till den näst största lastanläggningen i hela världen.
5,000 XNUMX jobb i hela staden.
Anläggningen är på cirka 223 dunam.
FedEx sorterar 99,000 XNUMX paket i timmen.
Den näst största FedEx-hubben i världen.
FedEx planerar att investera 1.5 miljarder dollar under de kommande sju åren för att utöka anläggningarna.  

befolkningstillväxt

Enorma utvecklingar
Ner ELANCO GLOBAL

Elanco Animal Health Inc. har tagit sig in i världen med ett nytt globalt huvudkontor och tar över vad som brukade vara en General Motors bioanläggning. Projektet beräknas kosta över 700 miljoner dollar och tillför cirka 1,000 XNUMX nya jobb till staden.
investering på 700 miljoner dollar.
Skapar 1,000 XNUMX nya jobb.
Huvudkontorets anläggning kommer att fokusera på laboratorium/forskning.
Beräknat färdigställande: slutet av 2022.

renovering GAINBRIDGE FIELDHOUSE

Lokalen, ofta känd som Bankers Life Fieldhouse, är Gainbridge-hemmet för National Basketball Associations Indiana Pacers. Komplexet genomgår en större renovering, till en uppskattad kostnad på över 300 miljoner dollar.
Arbetena startade i början av 2020.
Beräknat färdigställande: slutet av 2022.

Utbyggnad av konferenscentret
En expansion på 725 miljoner dollar godkänd av Indy City Council hösten 2020.
Två hotell (finansieras separat genom privat finansiering).
Hotell nr 1 - 800 rum.
Beräknat färdigställande: 2024.
Hotell nr 2 - 600 rum.
Byggstart är planerat till 2026.

FLASKVERKSDISTRIKT

Bottleworks District-projektet omfattar en 48.5 hektar stor tomt i en före detta Coca-Cola-fabrik och fungerar som dess transportnav. Projektet är den nyaste stadsdelen i Indianapolis. Projektet ligger i norra änden av Massachusetts Avenue och omfattar 146 hotellrum, butiker, en biograf, kontorsutrymmen och matkomplex.
Ett projekt på 300 miljoner dollar för blandad användning (bostäder + kommersiella).
72 dunam kontorsyta.
3 dunam kommersiell yta.
7 dunam matkomplex som ska kallas "The Garage".
Lyxhotellet och garaget stod färdigt 2020.
Utbyggnaden ska vara klar 2023.

sysselsättning

Illustrativa bilder från bostadsområdet

Flygfoto över komplexet

Video - "De speciella fördelarna med Indianapolis för att leva"

Bilder för intryck av investeringen

Lior Lustig, förvaltare och ägare av Nadlan Invest

En föreläsning på Nadlan Expo-konferensen, den årliga fastighets- och intressekonferensen, om fördelarna med att investera i flerfamiljsfastigheter, särskilt i kristider

Det går även via mail – frågor om investeringen? Du är välkommen att svara på detta mejl eller skicka ett mejl:
[email protected]