Konnektikut
Ushbu guruhda siz ko'chmas mulk bo'yicha bitimlar taklif qilishingiz, shtat va shaharlar haqida ma'lumot almashishingiz mumkin... ko'proq ko'rish
Tashkilotchi:
- Tashkilot tomonidan
-
-
Binoni bozor narxidan ancha past narxda sotib olish taklifi: 3 investor + Lior
-
Binoni bozor narxidan ancha past narxda sotib olish taklifi: 3 investor + Lior
Salom do'stlar
רבים ממכם פונים אלי יום ביומו כדי לשאול אם יש עסקאות חדשות של מולטי פמלי שכדאי להכנס אליהם.
כמו שראיתם, מאז שליחת העסקה האחרונה בינואר שהיתה באמת עסקה מצויינת מתחת למחיר השוק עברו מעל שלושה חודשים, ולא היו עסקאות שאני מאמין כטובות.
לשמחתי אחרי חיפושים רבים מצאתי עסקה שלדעתי היא טובה מאוד ושאחרי משא ומתן מתיש הצלחתי להוריד את המחיר למחיר אטרקטיבי ביותר.מדובר בבניין של 6 דירות + 2 חנויות בקונטיקט.
הבניין מוצע הרבה מתחת למחיר השוק שלו – המשקיע הוא מוזיקאי מאירופה שלא מבין הרבה בנדל”ן ולא מסוגל להתמודד עם ניהול הבניין. כמו כן מיסי הבניין גבוהים, ולאחר הרכישה נאבק במיסים על ידי לקיחת עורך דין שמתמחה בנושא.
העסקה יצאה לשוק במחיר של 330,000 דולר. מחיר שמראש נועד לאפשר סגירה מהירה.
למי שעקב אחרי ההרצאה שלי על מחירי הנכסים בקונטיקט, ראה שמחיר ממוצע של דירת חדר או שני חדרים בהארטפורד הוא כ 65,000 דולר. באיזור הספציפי הזה מחירי הנכסים קצת יותר נמוכים – המחיר נע בין 45-55 אלף לדירה בעסקאות קטנות, ו 55-62 אלף דולר לדירה בעסקאות של בניינים מרובי דירות. (כלומר ככל שרוכשים בניין גדול יותר, המחיר לדירה דווקא עולה)
אם ניקח את המחיר הנמוך ביותר לדירה באיזור, נראה ששווי השוק של בניין שכזה הוא לפחות: 360,000 דולר, כלומר המחיר הראשוני שהוא הוצע היה נמוך ב 30 אלף ממחיר השוק כדי לאפשר מכירה מהירה.
מחיר דירה של 45 אלף דולר ישקף לרוב בניין שצריך שיפוץ – וזה לא המקרה שלנו – הדירות שופצו לגמרי לפני 5 שנים – מה שאומר חסכון עתידי רב על תיקונים ושיפוצים והגדלת התזרים. יש מספר סיבות שהבניין לא נחטף ושם ההזדמנות שלנו בתור משקיעי נדל”ן – הסבר בהמשך.הבניין מוצע לנו במחיר ממוצע של כ 30,500 דולר בלבד ליחידה. זול הרבה יותר מהמחיר לדירה שהוצע בפורטפוליו של ה 42 דירות למי שזוכר! (47 אלף ליחידה) – כדי לקבל מחיר שכזה היינו צריכים לרכוש מקבץ של 5 בניינים!
אנחנו נכנסים רק לעסקאות סולידיות סופר בטוחות ולכן אנחנו נשאיר רזרבה של 56,000 דולר בחשבון בנק לכל הדירות לעלויות סגירה וכבטחון למקרה שיידרש שיפוץ ושדרוג – הבניין כרגע עובד ומושכר במלואו וכנראה שאין צורך בשיפוץ מיידי אבל בדרך כלל ברכישת בניין יש בעיות שהדיירים מדווחים כשמתחלף בעל בית ושיש לטפל בהן. כמו כן כמו שתראו בפירוט למטה, נצטרך לשלם לבעלי מקצוע שיעזרו לנו לשפר את התזרים. אנחנו תמיד משאירים סכום בטחון מהמשקיעים להוצאות סגירה ולכל מקרה שלא יהיה כדי שלא נצטרך לבוא אליכם עוד שנה עם בקשות לכספים נוספים, לדוגמא אם צריך להחליף גג, מערכת חימום וכו’ -ככה אתם יודעים שהסכום שהשקעתם סביר להניח שיהיה סכום סופי. (למרות שבנדל”ן תמיד הכל יכול לקרות ולכן אני מעדיף לצרף להשקעות שלי משקיעים מנוסים שמבינים מה זה בלת”מים של שיפוצים והתעסקות עם דיירים)
שווי שוק יעד לאחר ייצוב והורדת מיסים: ההערכות הן שטווח השווי ינוע מ 360,000 דולר לפי 45 אלף לדירה ועד 520,000 דולר, לפי 65 אלף דולר לדירה וזאת לפי מחירים השוואתיים לאיזור – וכידוע במולטי פמלי השווי נקבע לפי התזרים, כך שככל שנעלה את התזרים יעלה גם שווי הבניין.
המחיר כרגע לאחר המשא ומתן: 244,000 דולר בלבד – לפחות 33 אחוז מתחת למחיר השוק לפי תחשיב של 45 אלף דולר לדירה (התחשיב עם המחיר הנמוך ביותר)
מידע על הבניין:
1. הבניין נמצא ברחוב מרכזי בהארטפורד, שהיא בירת הביטוח של ארצות הברית. שעתיים נסיעה ממנהטן.
באיזור הנכס יש אוניברסיטה, בית חולים, תחבורה ועוד. ברחוב יש מספר רב של חנויות, מסעדות, מאפיות, סופרמרקטים, חנויות ריהוט, עיצוב שיער וציפורניים, ביגוד ותכשיטים וזה רחוב שוקק חיים לטוב ולרע – מדובר ברחוב עם אוכלוסיה חלשה של אפרו אמריקנים והיספנים, שהם לרוב יהיו השוכרים שלנו בהשקעות מסוג זה. איזור שניתן לסווג כרמה C+.
ברמות מחיר כאלה לדירה, אלו איזורי ההשקעה שלרוב נהיה בהם אך כידוע באיזורים אלו יש גם את הפוטנציאל הגבוה ביותר לתשואה גבוהה.
ליד הנכס יש סניף של Bank of America במרחק של חמש דקות הליכה, Family Dollar, חנות Ace קנה ובנה בסגנון Home Depot וכו’ – איזור מרכזי שלא דורש החזקת רכב לדיירים שלא יכולים להרשות לעצמם זאת. הדיירים שלנו יהיו בין השאר אנשים שעובדים בעסקים אלו.
המסעדות נחשבות לטובות מאוד בעיני המקומיים – אוכל ברמת שוק האוכל של דיזינגוף סנטר אך עם תפאורה של נווה שאנן.
תדמיינו את רחוב ביאליק ברמת גן אבל עם אפרו אמריקאים והיספנים – זה הסגנון.
כמו כן העירייה עובדת על טיפוח האיזור ואישרה הקמת ספריה חדשה לילדים ברחוב שתעלה את האטרקטיביות של האיזור כולו. למי שלא מכיר ויודע – הספריות בארצות הברית משמשות כמרכז תרבות שלם לאזור, וכוללות פעילויות לילדים, הופעות לילדים, הצגות וכו’ – הרבה מעבר לספריית ספרים, וגורמות למשפחות צעירות לרצות לגור בקרבת הספרייה. הילדים נמצאים רוב היום בספרייה לאחר הלימודים, נפגשים עם חברים, עושים שיעורים וכו’ – אמהות שאינן עובדות ויש להן ילדים קטנים הולכות לפעילויות בספרייה שמיועדות לילדים שהרבה פעמים מחליפות את הצורך בגן למי שלא יכול להרשות לעצמו.2. מדובר על נכס מעורב שימושים – 6 דירות של 2 חדרים (3 חדרים בסטנדרטים של ישראל), ו 2 חנויות.
היתרון בכך הוא שאנחנו לא תלויים בסוג אחד של הכנסה, ובעלי חנויות ישארו לרוב לזמן רב במידה והעסק שלהם מצליח – בנכס דומה בו היתה מסעדה, הבעלים היו במקום במשך 50 שנה – מסעדה משפחתית – נדיר שדייר בנכס ישאר 50 שנה. (כמובן שאם העסק לא מצליח תתכן תחלופה גבוהה.)
3. יתרון גדול לבניין – הדיירים משלמים את החימום ואת המים החמים! כל דירה כוללת מד חשמל וחימום נפרד!
זה ממש לא מובן מאליו – ברוב הבניינים בעל הבית משלם את החימום כי יש מערכת חימום אחת לכל הבניין ללא הפרדה של בוילר לכל דייר – הפרדה של מערכות החימום עולה הרבה כסף ומעבר לכך שהיא חוסכת בצורה דרמטית בהוצאות, במיוחד במדינות קרות, היא גם מעלה את ערך הבניין ואת האטרקטיביות שלו.
4. הבניין עשוי לבנים ולכן עמיד בכל תנאי מזג האוויר והתחזוקה שלו קלה. נתון זה חשוב מאוד בעיקר במדינות קרות שסובלות מפגעי מזג אוויר.
5. הגג בן 8 שנים בלבד – הוחלף בשנת 2011 – כלומר אמורים להיות לנו לפחות עוד 22 שנה של הכנסה ללא החלפת גג.
6. כל הדירות שופצו לגמרי לפני 5 שנים בלבד! הוצאות נמוכות!
7. כל מערכות החימום ומיכלי חימום המים הוחלפו!
8. הבניין מאוכלס במלואו!
9. השכירויות מתחת למחיר השוק – לכן יש פוטנציאל רב להעלאת השכירות.
10. כל מערכות החשמל וצנרת הביוב והמים שודרגו לרמת הקוד הנדרשת!השקעה: 300,000 דולר בלבד!
רזרבה בחשבון: 56,000 דולר
עלויות סגירה משוערות: 10,000 דולר (אינספקשיין, עורך דין וכו) – ילקחו מתוך הרזרבה.סה”כ סכום הגיוס: 300,000 דולר, משלושה משקיעים
מבנה ההשקעה:
3 משקיעים שכל אחד משקיע 100,000 דולר (3 משקיעים + ליאור)התוכנית האסטרטגית:
לאחר הרכישה נבצע העלאת שכירויות בכל פעם שדייר יוצא מהדירה.
בכל פעם שדייר יוצא נעשה שיפוץ בסיסי ושדרוג במידה ונדרש וננסה להכניס דייר בשכירות גבוהה יותר.
כדי לשמור על ההשקעה סולידית ובטוחה – אנחנו נחלק תזרים שוטף במידה ויישארו לפחות 50,000 דולר בקופת הרזרבה ונעדיף בשנתיים הראשונות להשקיע חזרה בבניין כדי להעלות את ערכו.אנחנו מזכירים לכם שבנכס מסחרי שווי הבניין נקבע לפי התזרים שלו – לכן המטרה שלנו תהיה להוריד הוצאות ולהעלות הכנסות.
לכל מי שלא מכיר את התהליך אני ממליץ לצפות בהרצאה שלי על מולטי פמלי:
https://www.youtube.com/watch?v=XaVajBiKJo8הבעיות והשיפורים שיש לבצע בבניין כדי לשפר את תזרים המזומנים:
הבניין כרגע מספק קאפ רייט של 6 אחוז. המטרה היא לבצע את הפעולות הבאות כדי להעלות אותו ל 10 אחוזים:
1. העלאת השכירויות למחירי השוק – תוספת של 50 עד 100 דולר לדירה. כמו כן להציע לדיירים חנייה בחניון הסמוך – אנחנו לא נקבל תשלום על החנייה כי החנייה לא שלנו, אבל דיירים רבים מחפשים דירות עם חנייה ולכן אפשרות זאת נותנת לנו יתרון בפרסום הדירות להשכרה.
2. הורדת עלות החשמל והמים – כרגע העלות של המים והחשמל באיזורים המשותפים גבוהה בהרבה מהמקובל – ניקח חשמלאי מומחה בתשלום כדי לבדוק את הסיבה ונתקן זאת. המטרה להביא אל עלות החשמל מ 1700 דולר לשנה ל 750 דולר בשנה – מחיר שהינו ממוצע חודשי בנכסים דומים. מחיר המים אמור לרדת מ 4000 דולר לשנה ל 3600 דולר לשנה. (תסתכלו על תמונת האקסל המצורפת.)
3. נחפש הצעה טובה יותר לביטוח – אמור לרדת מ 6500 דולר לשנה ל 5600 דולר לשנה לפי בניינים דומים.
4. נלחם על הורדת המיסים – תהליך שיכול לקחת כשנתיים – היעד הוא להוריד את המיסים מ 24,457 דולר שנתי ל 19565 דולר – מיסים של נכסים דומים. הורדת המיסים גורמת באופן מיידי להעלאת ערך הנכס. למי שמעוניין אפשר לכם על התהליך שעשיתי בנכס שלי בניו יורק – תהליך שהעלה את ערך הנכס ב 40 אחוז – כמו כן רכשתי אותו בכוונה עם מיסים גבוהים כי אמריקאיים פוחדים מהתהליך וזה יוצר הזדמנות לקנות נכס מתחת למחיר השוק שלו כי יש פחות תחרות על הנכס.
5. נחליף את חברת הניטור נגד שריפות ונוסיף מצלמות וידאו לשמירה על הנכס – מחיר ההזעקה החודשית אמור לרדת מ 1850 דולר ל 1000 דולר לפי המחיר בנכסים דומים.כמו כן כזכור אני גר שעה וחצי נסיעה מהנכס שזה יתרון עצום – אני יכול להיות נוכח בכל הבדיקות, להיות פיזית אצל עורך הדין כדי לעבור על המסמכים ולחתום, לעבוד ישירות מול חברת הניהול, לקבל מספר הצעות מחיר במקום מול חברות בנייה לדוגמא אם צריך להחליף גג ולעשות את הסיור פיזית בבניין איתם – דבר שבלתי אפשרי למשקיעים שחיים בישראל.
ריפייננס:
לאחר סיום התהליך שלעי”ל נבצע מישכון לנכס ונוציא 80 אחוז מהשווי שלו – הכסף יחולק לחמישה ויוחזר למשקיעים,
הריבית שאני יכול לקבל כבתור אמריקאי עם הכנסה גבוהה וקרדיט מצויין כיום היא כ 4.5 אחוז ל 25 שנה כך שהמימון שאני מביא יחסוך למשקיעים כסף רב. למי שראה בהרצאה שלי – על כל מימון של נכס בשווי של מליון דולר בריבית של 5 אחוז במקום ריבית של 9 אחוז שמקבלים ישראלים, החשכון לאורך חיי הנכס הוא 500,000 דולר של תשלום ריבית! – ממליץ לכם לצפות בכל החלק של המימון בהרצאה שלי.תזרים:
במצבו הנוכחי הבניין מייצר 17,211 דולר בשנה – קאפ רייט של 6 אחוז. המטרה להביא אותו לתזרים של 31,016 דולר בשנה בעזרת המהלכים שהוצגו לעי”ל (ראו תמונת אקסל).
ההכנסה לעי”ל תתחלק כל שישה חודשים בין 4 המשקיעים כל עוד בחשבון הבנק יש לפחות 50 אלף דולר כבטחון.אופק ההשקעה:
ההשקעה מתאימה למי שיכול להשקיע סכום שאינו הכסף האחרון שלו ועם אופק של 10 שנים קדימה – המטרה היא יצירת תזרים מזומנים עקבי ושוטף ולא פליפ – פליפ, מכירה או ריפייננס הם בונוס לעסקה אך לא המטרה העקרית – הם יבוצעו במידה ותנאי השוק והנכס יאפשרו זאת.
במידה ואין לכם שום נסיון בנדל”ן ואתם לא מבינים שנכס עם דיירים זאת עבודה במשרה מלאה וממש לא הכנסה פסיבית, ושיש צורך להתעסק לעיתים עם פינוי דיירים, תיקון הנכס, ללכת לעיתים בתי משפט וכו’ – ההשקעה הזאת כנראה לא בשבילכם. למרות שאני אהיה זה שאעבוד מול הגורמים השונים כדי לטפל בכל זאת, אנחנו משקיעים בבניין ביחד – ואני בהחלט אעדיף אנשים עם נסיון כדי שנקבל החלטות חשובות ביחד ושנצליח ביחד. בהחלט מעדיף שותפים לדרך שמבינים מה זה נדל”ן ושלא יבקשו לצאת אחרי שנה שנתיים.
אנחנו נשקול את צעדנו לאחר כ 5 שנים מבחינת הריפייננס והוצאת הכספים למשקיעים, מכירת הנכס בצורה רגילה או עם דחיית מס – 1031 Exchange שאני יכול לעשות בתור אמריקאי.יציאה מההשקעה:
במידה ואתה מחוייביםלצאת מההשקעה, תצטרכו למצוא משקיע חליפי שיכנס במקומכם ושמקובל על חברי קבוצת ההשקעה. במידה ויהיו עלויות עורך דין והוצאות אחרות של העברת השם בהשקעה למשקיע החדש, אלו הם הוצאות שתצטרעו לממן בעצמכם.סיכום פרטי ההשקעה:
אנו נציע לרכוש את הבניין ב 244,000 דולרמספר משקיעים: 3 + ליאור
אחוז בעלות לכל משקיע מהבניינים: 25 אחוז
בעלות יחסית של מספר דירות למשקיע: 2 דירות
מחיר ממוצע לדירה לפי המחיר אחרי משא ומתן לפני מימון: 30,500 דולר
אחוז מימון: כרגע העסקה תרכש במזומן ונבצע ריפייננס בהמשך להוצאת הכסף שהושקע
המשקיעים נהנים מתנאי מימון מצויינים שאנחנו מקבלים עקב כך שהבעלים של הפורום, ליאור לוסטיג, הינו אמריקאי עם קרדיט מצויין, הכנסה גבוהה והסטוריית ניהול נדל”ן שהבנק מבקש לראות:
ריבית: כ 5 אחוז – תלויה בריבית ביום ההלוואה. נעולה ל 5 שנים.
משך חיי המשכנתא: 25 שנים.מכיוון שאני אחראי אישית כלפי הבנק על החזר ההלוואה, אני בונה את העסקה בצורה סופר סולידית עם מימון של 40 אחוז וכספי בטחון בחשבון הבנק.
כסף שמור בחשבון הבנק בשביל:
1. שיפוץ היחידות להעלאת התזרים ובכך העלאת ערך הנכס – בעת עזיבת כל דייר שיפוץ והעלאת השכירות: כרגע לא נדרש שיפוץ מיידי בנכס – הנכס מושכר במאה אחוז
2. הוצאות סגירה, עורך דין, שמאות, אינספקשן, עמלות בנק וכו – בדרך כלל נשמור 7 אחוזים( 17 אלף דולר) אך מכיוון שהנכס נרכש במזומן הוצאות הסגירה נמוכות יותר. במידה וישאר כסף עודף יעבור כחלק מקופת הבטחון: 10,000 דולר
3. כסף בטחון לתיקונים עתידיים – חשבון הבנק לא ירד מסכום זה: 50,000 דולר (באקסל השתמשנו בסכום נמוך במקצת אך עגלנו את כלל ההשקעה ל 300,000 דולר)
התזרים החודשי יחולק למשקיעים בכסף עודף מעל קופת הבטחון והסכום שהוקצה להשבחה אחת לחצי שנה (כדי למהוע התעסקות חודשית בהעברת כספים).
דו”ח עדכונים יסופק אחת לרבעון במידה ויהיו דיווחים רלוונטים להשקעה.
מה פורום נדל”ן ארצות הברית בראשותו של ליאור לוסטיג מספקים לעסקה:
1. ניתוח שוק מקיף של כל נכסי השוק ומציאת העסקאות הטובות ביותר
2. מימון העסקה בעתיד בתנאי מימון אמריקאיים תוך התחייבות אישית של ליאור לבנק על החזרת ההלוואה – במידה וההלוואה לא מוחזרת הבנק רואה את ליאור כנושה עקרי ויכול לעקל את נכסיו ומכיוון שכך ליאור מחוייב לעסקה סולידית ובטוחה.
3. משא ומתן על מחיר העסקה
4. מאבק עם העיריה על הורדת מיסי הנכס
5. הקמת חברה חדשה ועבודה מול העורך דין, ברוקרים וחברות הניהול לאימות נתוני העסקה – תשלומי דיירים, פינוי דיירים, מצב הנכסים, מצב תכנוני, התאמה בין תשלום המיסים לדוחות המוצגים.
6. בדיקה פיזית של הבניין לפני שליחת אינספקטור – ליאור לוסטיג גר שעה וחצי נסיעה מקונטיקט ויספק וידאו מהמקום בזמן הסיור ובזמן האינספקשיין
7. המצאות במקום בזמן הזמנת אינספטור, שמאי, קבלנים, חברות הניהול וכו’
8. עבודה באופן שוטף עם חברות הניהול והצלבת מספר ספקים בכל תיקון, לדוגמא בעת החלפת גג הבאת מספר ספקים והצלבת הצעות שונות לתיקון. כמו כן עבודה עם תוכנת ניהול נכסים עצמאית שלנו שתאפשר לנו לא להיות תלויים בחברת ניהול מסויימת. התוכנה מאפשרת תקשורת ישירה עם הדיירים, מעקב אחרי ההכנסות וההוצאות וכו – ליאור ינהל את התוכנה באופן שוטף מול הדיירים והקבלנים במקביל לחברת הניהול.
9. עבודה מתמדת על התייעלות ואופטימיזציה של ההוצאות – עקב פעילות עתידית ענפה של רכישת מספר רב של בניינים נוכל לבקש הוזלה בעלות הניהול והתיקונים, שימוש מחדש של חומרים שנקנו בדירות נוספות וכו’.
10 . עבודה על העלאת ערך הנכסים – שיפור הנכס לשם העלאת השכירות ובכך העלאת ערכו למימון מחדש או מכירה, ביצוע פעולות שונות בנכסים להעלאת ההכנסה מהם כמו שילוט חוצות, השכרת מחסנים, מכונות כביסה ושתיה, השכרת חללים משותפים בנכס לדיירים לאירועים וכו’. חשיבה מחוץ לקופסא כמו שהוסבר בהרצאה של ליאור לוסטיג על עולם המולטי פמלי.
11. עבודה מול הרואה חשבון האמריקאי להפקת דוחות המס למשקיעים – K1.
12. ניהול חשבונות הבנק של הנכסים באופן שוטף – למשקיעים תנתן שקיפות מלאה לחשבונות הבנק כדי לראות את ההוצאות הנכנסות והיוצאות.
דמי רצינות:
שלושת המשקיעים + ליאור מפקידים כל אחד דמי רצינות של 7000 דולר לחשבון משותף – סכום זה ישמש כתשלום לאינספקשיין, עורך דין וכו. במידה וההשקעה לא תתקדם, הסכום שנותר בחשבון יחולק ל 4 ויוחזר למשקיעים.
בעת בחירת עורך דין, סכום זה יעבור לחשבון הנאמנות שלו למעט סכום שנדרש לתשלומים השותפים לבעלי המקצוע השונים.
ליאור מפקיד גם כן 7000 דולר כדי להראות – Skin in the game – זה הסכום שאני משקיע מכיסי לטובת העסקה מעבר לכל הפעילות שתארתי למעלה. שאר סכום העסקה יתחלק בין שלושת המשקיעים.עמלת הצטרפות לעסקה וניהול שוטף:
לאחר ההפקדה הראשונית של 7000 כפול 4 ישארו לשלושת המשקיעים 272,000 דולר להפקדה
כלומר 90,666 למשקיע.במקום 32 אחוז מהבניין (כזכור לא 33 אחוז כי גם ליאור שם כסף ראשוני) – המשקיע מקבל 25 אחוז מהעסקה.
כמו שאתם בטח יודעים – הרווח בנדל”ן הוא ברכישה – רכישה מתחת למחיר השוק, וגם העלאת הערך בעתיד בהשבחה שליאור ינהל, חסכון בדמי הניהול השוטף לליאור ותנאי המימון שליאור יביא בעתיד (במידה ויתאפשרו ויהיו רלוונטים)
אנחנו לא עוסקים בספקולציות וכל רווח של עליית ערך עתידית הוא בונוס בלבד – העסקה צריכה לעבוד מהיום הראשון ואנחנו מרוויחים כבר ביום הקנייה.
ההפרש של ה 7 אחוז הם ה Finders & Management Fee לעסקה – כלומר ההפרש הוא האחוז שמשלם כל משקיע לליאור – אני נכנס בתוך שותף רביעי (25 אחוז) תמורת איתור העסקה, תפעול שוטף, עבודה מול חברת הניהול, השבחה וריפייננס בריבית אמריקאית.לאחר רכישת הבניין מעבר לניהול השוטף, ליאור יהיה שותף להוצאות ולהכנסות באופן שווה ולאחר רכישת הבניין ההוצאות וההכנסות יתחלקו לארבעה.
בדרך כלל לשם הניהול השוטף מול חברת הניהול ליאור גובה 3 אחוזים לחודש מהשכירות ברוטו, אז נניח וחברת הניהול גובה 10 אחוזים, סך הניהול יהיה 13 אחוזים לחודש – אך במקרה הזה מכיוון שליאור נכנס כשותף ונהנה מרבע מהתזרים, לא יהיה תשלום עודף לליאור לשם עבודה שוטפת מול חברת הניהול וליאור יעשה זאת חינם כחלק מהתזרים שהוא מקבל.
במידה ואתם מעוניינים בפרטים נוספים אנא שלחו מייל חוזר למייל זה על ידי לחיצה על הכפתור הכחול בתחתית – אבל עדיף שתרשמו את השאלות שלכם בפורום עסקאות קונטיקט שהינו חלק מ “זירת ההשקעות” שבאתר הפורום:
הרשמו לאתר עם חשבון הפייסבוק שלכם, לחצו על פורום קונטיקט, בקשו להצטרף ונאשר לכם זאת. הפורום מיועד לעסקאות רלוונטיות לקונטיקט.
“זירת ההשקעות” באתר הינו פורמט חדש ונסיוני אז אם אתם נתקלים בבעיות כל שהן אל תהססו לפנות אלי.
אתם מוזמנים כמובן גם לתאם איתי שיחה למידע נוסף.
כזכור – ה 3 משקיעים שיעבירו ראשונים את דמי הרצינות יכנסו לעסקה.
כתובת הנכס המדוייקת תנתן לאחר חתימה על מסמך סודיות והעברת דמי הרצינות.
דרך אגב – במידה ואתם מכירים משקיע שמעוניין להצטרף לעסקאות מולטי פמלי בקונטיקטאתם מוזמנים לשלוח אליו/אליה את דף הנחיתה:
https://info.www.forumnadlanusa.com/multiנשתמע 🙂
Lior Lyustig
מנהל ומקים פורום נדל”ן ארצות הברית -
7 javoblari
-
hammaga salom
שואלים אותי הרבה שאלות על ההשקעה הזאת. בעקרון אנחנו פותחים חברת LLC שבה לכל משקיע יש 25 אחוז שותפות. האיזור הוא איזור מרכזי בבירת קונטיקט, הארטפורד, ליד בית חולים ואוניברסיטה. ברחוב יש אוכלוסיה אפרו אמריקאית והיספנית – אוכלוסיה טיפוסית לבניינים במחירים שהם בסדר גודל זה ובתשואה שכזו. לגבי כל שאלות המיסוי יש להתייעץ עם רואה חשבון. הבניין מייצר כיום 17 אלף דולר – קאפ רייט של 6 אחוז, והמטרה להביא אותו להכנסה של 30 אלף דולר בשנה – קאפ רייט של 10, ואז לבצע ריפייננס מהבנק, להחזיר כספים למשקיעים ולהשאר עם הבניין – ככה אתם מקבלים את רוב ההשקעה בחזרה לאחר מספר שנים ונשארים עם נכס. את הכספים נוכל להעביר להשקעה נוספת. חנות אחת מושכרת לכנסייה. לגבי השניה עדיין לא קיבלנו תשובה מהברוקר ואנחנו בודקים אם היא מושכרת ומה המצב שלה.
30 אלף דולר ישארו בחשבון כקופת בטחון לכל מצב שלא יהיה כמו החלפת גג, שיפוץ דירה מהיסוד וכו – כאמור זאת השקעה סולידית. ב 26 אלף הנוספים נשלם את הוצאות הסגירה, עורך דין, אינספקשיין, שדרוג החשמל, עורך דין להורדת מיסי עיריה וכו.
שאר ההוצאות מעבר לכך ישולמו יחדיו לפי הצורך.
מוזמנים לשאול שאלות נוספות
Lior -
Salom do'stlar
מספר חברים ביקשו לברר את האפשרות לרכוש את הבניין ללא שותפות שלי אלא רק ליווי עד לרכישה – פתיחת חברה, השלמת הרכישה וכו.
אז זאת בהחלט אפשרות שקיימת ועל מציאת העסקה וליווי לרכישה אני אקח 7000 דולר מעבר למחיר הנקוב של העסקה – כלומר 244 + 7 = 251 אלף דולר.
את דמי הסגירה, עורך דין, פתיחת חברה וכו כמובן שאתם משלמים אבל עם הליווי שלי.
שיהיה בהצלחה! -
Salom do'stlar
אני נוסע היום לראות ולצלם את הבניין
הבניין מוצע לכם ב 244 אלף דולר
כזכור לכם לבניין יש 6 דירות + 2 חנויות
כולו מושכר למעט דירה אחת וחנות אחת
הבניין שופץ לגמרי לפני 5 שנים
המחיר של הבניין כולל עמלות שיווק – 250 אלף דולר
מצורפים דוחות השכירות וההוצאות וההכנסות
-
עדכון למי שלא הבין עקב שאלות שהתקבלו – העסקה כרגע מוצעת למשקיע אחד שיקבל מאה אחוז בעלות. אנחנו מלווים עד רגע הרכישה, ולאחר מכן העסקה מאה אחוז שלכם. נוכל להפנות לחברת הניהול הקיימת או שתבחרו חברת ניהול אחרת. התוכנית העדכנית במחיר הזה לא כוללת את תוכנית הליווי לחמש שנים להשבחת הנכס – זאת תהיה עבודה שלכם.
-
עדכון של השכירויות הקיימות בבניין – שכירות של 775 היא לפחות מאה דולר מתחת לשכירות השוק
הבעלים הקיים הוא בעל מעל 100 בניינים והוא מעדיף לשמור על שכירות נמוכה כדי לקבל חתך גבוה יותר של דיירים שמעוניינים בשכירות
כל הדיירים עברו בדיקה של קרדיט ופשע וכך יש לו אפשרות גדולה יותר לבחור דיירים.
-
להלן סכומי השכירות שקונטיקט משלמת לדיירי שני חדרים ב Section 8
למי שלא מכיר את התוכנית, מדובר על תוכנית למעוטי יכולת שהיתרון הגדול שבה הוא קבלת תשלום מובטח מהמדינה ולא מהדייר
ניתן לראות שהתשלום לשני חדרים הוא 1273 דולר לעומת 775 דולר שמשולם כיום. במידה ויוחלפו ששת הדיירים ל Section 8, השכירות של כל דייר תגדל ב 498 דולר בחודש. סך הכל הגדלת השכירות תהיה : 2988 דולר בחודש, או 35856 דולר בשנה, מה שיגדיל את ה NOI מ 17,000 ל 52,856 דולר, וזאת ללא קשר להורדת המיסים ועלויות החשמל.
-
להלן דוח ההוצאות שבעל הנכס הוציא עליו בין השנים 2011 ו 2012
הנכס נקנה ריק ושופץ לגמרי
סך הכל הושקעו בנכס 146541 אלף דולר
לאחר מכן שופצו שתי דירות במהלך השנה האחרונה לאחר נזק מים ואש בעלות של 18485 דולר
Javob berish uchun tizimga kiring
Javob berish uchun tizimga kiring.
