Trong một quán rượu cũ ở Thessaloniki, bouzouki chơi giai đoạn...

#יםמהשבוי Nir Label #post3
Hãy bắt đầu với Kalimera, một cái tên hay cho "chào buổi sáng", luôn mang lại nụ cười.
Vậy tại sao lại là Hy Lạp?
Vào năm 2018, chúng tôi nhận thấy rằng các giao dịch mà chúng tôi đạt được bắt đầu nằm ở ranh giới - về mặt lợi nhuận.
Chúng tôi tự nhủ rằng mình phải đa dạng hóa các dự án của mình với một điểm đến khác không phải là Hoa Kỳ.
Chúng tôi đã kiểm tra một số quốc gia bao gồm Hungary, Bồ Đào Nha và Hy Lạp.
Hungary đã bỏ chương này về các vấn đề thuế và pháp lý.
Chúng tôi thực sự đã tranh luận giữa Hy Lạp và Bồ Đào Nha, mọi thứ chúng tôi đang tìm kiếm đều ở đó: một đất nước sau cuộc khủng hoảng kinh tế mà họ vẫn chưa phục hồi được. Một lượng lớn khách du lịch, rất nhiều sinh viên và các thông số khác mà chúng tôi đã thử nghiệm.
Sau nhiều năm bay dài và lưu trú kéo dài mà không có gia đình, tôi muốn một thứ gì đó gần gũi, Chick-fil-A.
Tôi muốn có một vùng biển trong xanh, những hòn đảo, những món ăn hấp dẫn và một ít bia ngon để kết thúc một ngày hoạt động.
Hy Lạp đã được chọn, tôi và Yron Blum (đối tác đã tham gia cùng tôi và Desi) đã bay 17 lần trong năm đầu tiên của hoạt động Hy Lạp 2019. Chúng tôi làm quen với nhau, chúng tôi đào, chúng tôi uống, chúng tôi cười và trên hết là chúng tôi đã học được các quy trình của Hy Lạp về định vị, kiểm tra, mua bán, quản lý dự án, người thuê nhà, v.v.
Lúc đầu chúng tôi nắm lấy đầu.
Ngược lại với Hoa Kỳ nơi bạn đến gặp người bán và anh ta nói có/không/thêm, v.v.
Ở đây có một cuộc mua bán tình cảm, bà nội để lại di sản cho cháu trai và rất có thể sau khi thương lượng cháu sẽ gọi điện nói rằng cháu nằm mơ thấy bà nội bảo “không được bán” nên không bán được và cầu bình an. anh ta.
Làm thế nào để bạn đối phó với một cái gì đó như thế này? đơn giản
Đưa ra nhiều giao dịch hơn nữa và nhận ra rằng một số sẽ thất bại.
Chúng tôi đã chứng kiến ​​nhiều doanh nhân lớn đến rồi đi sau hai tháng với cái đuôi lúng túng vì họ chỉ xem xét một thương vụ và khi nó thất bại, họ quyết định rằng nó không dành cho họ.
Chúng tôi đã rất tập trung vào thỏa thuận đầu tiên:
Trung tâm thành phố, cách tòa nhà công nghiệp vài trăm mét
Hiểu cách thực hiện đánh giá pháp lý ở đây
kiểm tra kỹ thuật
Kiểm tra tài chính của thỏa thuận để đảm bảo rằng chúng ta không quên bất cứ điều gì về chi phí.
Chúng tôi đã xây dựng các nhóm (người làm việc tự do: luật sư, kỹ sư, kiến ​​trúc sư, nhà môi giới bất động sản... ngày nay chúng tôi có một nhóm nội bộ)
Và vì vậy, chúng tôi bắt đầu với 700 mét vuông không gian thương mại đã trở thành 16 căn hộ dân cư nhỏ ở trung tâm thành phố Thessaloniki ở Hy Lạp.
Chúng tôi đã bán các căn hộ trong vòng hai tuần trong đợt Bán trước cho các nhà đầu tư đến từ Hoa Kỳ với chúng tôi. Chúng tôi đã thành lập một công ty quản lý tiêu chuẩn Mỹ và cho đến ngày nay một số công ty trong số họ đã sở hữu các căn hộ từ dự án này.
Hôm nay tôi biết rằng chúng tôi đã bán căn hộ rất rẻ, nhưng như tôi đã viết ở bài thứ hai, hãy cẩn thận với số tiền họ đã đầu tư cùng bạn. Các nhà đầu tư bán sau hai năm đã kiếm được 70% số tiền và tiếp tục thực hiện các dự án mới.
*Dấu hoa thị lớn: Tôi không phải là nhà tư vấn thuế, nhưng có một hiệp ước giữa Israel và Hy Lạp quy định rằng một cá nhân bán tài sản của mình sẽ chỉ nộp thuế ở quốc gia đến, tức là Hy Lạp và chỉ khai báo ở quốc gia của nguồn gốc. Ở Hy Lạp, có sự miễn thuế lãi vốn đối với một cá nhân miễn là anh ta thực hiện tối đa hai giao dịch (chu kỳ mua-bán) trong hai năm (để bạn không kinh doanh từ đó và không nộp thuế). Vậy rút ra câu chuyện là bạn mua với giá 100, sau hai năm bán với giá 170, bạn chuyển 170 euro vào tài khoản ngân hàng ở Israel mà không phải trả thuế. Tôi kết thúc đoạn văn bằng cách nói rằng tôi không phải là nhà tư vấn thuế và không đề cập đến những gì tôi đã viết ở đây - hãy nói chuyện với một chuyên gia trong lĩnh vực này! Rằng đây là một khuyến nghị trong tương lai - bạn sẽ trả tiền để tránh đau đầu và nhiều vấn đề hơn sau này.
Dự án này đã mở ra cánh cổng cho chúng tôi, như ở bài 2, giao dịch đầu tiên mở ra cơ hội cho nhiều giao dịch khác.
Và vì vậy chúng tôi tiếp tục mua sàn của các tòa nhà dân cư/thương mại và chuyển đổi..
Mua các tòa nhà thương mại và chuyển đổi thành hàng chục căn hộ dân cư/ngắn hạn.
Bây giờ tôi sẽ giải thích lý do tại sao chúng tôi chọn Thessaloniki và trọng tâm là trung tâm thành phố.
Thessaloniki là thành phố lớn thứ hai ở Hy Lạp và được coi là thủ đô của các nước Balkan.
Cô bé có:
1.2 triệu dân.
Hơn 150 nghìn sinh viên
5 triệu khách du lịch mỗi năm
Một hoặc hai giờ từ nhiều trung tâm du lịch
Sân bay quốc tế - đã được xác định là xuyên Đại Tây Dương (chuyến bay hàng ngày từ Israel, các chuyến bay trực tiếp từ Trung Quốc và Hoa Kỳ)
Nó nằm trên lục địa chứ không phải một hòn đảo (kết nối với Châu Âu)
và một nền văn hóa ẩm thực tuyệt vời
Nó có một trung tâm
Kích thước của trung tâm trung tâm giống như một "sân bóng đá", hình chữ nhật có kích thước 1.5 km x 1 km.
Không thể xây dựng trong thành phố vì đơn giản là không có nhiều.
Không có cuộc sơ tán nào vì toàn bộ thành phố ở trung tâm được xây dựng dựa trên đồ cổ từ thời Ottoman, Byzantine và Hy Lạp.
Ý tôi là, bạn đã mua và phá hủy một tòa nhà và tìm thấy đồ cổ, hãy quên tòa nhà đó đi.
Nó có nghĩa là gì? đó làm mới cái hiện có.
Nếu công trình đã được kiểm nghiệm và vững chắc theo tiêu chuẩn thì đơn giản.
Nếu tòa nhà cần được gia cố, các chuyên gia sẽ được mời đến và lập kế hoạch gia cố cũng như chi phí bằng Betzem.
Bây giờ chúng tôi có một tòa nhà như thế này cần được gia cố, nhưng ở một vị trí tuyệt vời, tôi rất vui khi thấy dự án tiếp tục phát triển. Đó là một tác phẩm giống như vẽ trên một tấm vải trắng mới.
Vậy đâu là cơ hội khởi nghiệp ở thành phố?
Hãy nhớ rằng tôi đã viết rằng hầu hết những người bán hàng không phải là những người chuyên nghiệp như người Mỹ.
Vì vậy, ở Hy Lạp không có Zillow, Trollia, Profster hay bất kỳ hệ thống nào khác có thể cung cấp cho chúng tôi dữ liệu trong vòng một giây về tất cả doanh số bán hàng trong cùng một khu vực lân cận. Có một hệ thống đã qua sử dụng cung cấp một bức tranh ít nhiều về số lượng đang bán ở đâu và với nó, bạn cần biết cách vận hành vì ngay cả ở đây đôi khi vẫn có những điểm không chính xác.
Vậy làm thế nào để chúng ta biết cái gì sẽ được bán với giá bao nhiêu?
Chúng tôi đã tạo ra phương pháp của riêng mình bao gồm nhiều kinh nghiệm, kiểm tra chéo dữ liệu, nói chuyện với các nhà môi giới, luật sư, công chứng viên (như công ty quyền sở hữu) và tất nhiên là hiểu được nhu cầu.
Sau khi hiểu được sẽ bán bao nhiêu và bán cái gì (loại căn hộ), chúng ta cần cắt giảm chi phí (sau khi nói chuyện với kỹ sư, kiến ​​trúc sư, người môi giới) để xem chúng ta đang đứng ở đâu so với biên độ được tạo ra giữa yêu cầu của người bán và lợi nhuận mà chúng tôi mong muốn.
Chúng tôi thường không ra mắt mà không có lợi nhuận 30% trước khi cấp vốn.
Là một công ty Hy Lạp có kinh nghiệm, chúng tôi chấp nhận thế chấp 50-65% tổng chi phí cải tạo tòa nhà bao gồm mọi thứ (nội thất, quản lý, giám sát, xe hơi...). Lãi suất hiện tại giống như ở Mỹ khoảng 5.5%.
Bạn nhận được Grace trong 3 năm và khoản vay có thời hạn 15 năm (điều này hơi đáng tiếc vì nó làm tăng số tiền hoàn trả).
Về tiền cho thuê, bạn có thể kiếm 6-8% ở đây, Airbnb có thể kiếm nhiều hơn, nhưng tôi chỉ giới thiệu nó cho những người có nhiều bất động sản ở cùng một địa điểm. Hoặc một căn hộ áp mái lớn xứng đáng nào đó sẽ luôn thu hút mọi người đến với nó.
Có một sự tăng giá điên rồ ở đây từ năm 2018
Vậy IRR không nhỏ hơn 15%
Một số dự án của chúng tôi không chỉ là bán căn hộ ở Tabu.
Chúng tôi đã sử dụng mô hình nhiều gia đình cổ điển và tạo ra mô hình này tại đây trong các tòa nhà dân cư mang thương hiệu Airbnb và toàn bộ tòa nhà mà chúng tôi quản lý.
Chúng tôi đã lấy tất cả các mô hình này và điều chỉnh chúng cho phù hợp với vùng Halkidiki (cách sân bay Thessaloniki khoảng một giờ)
Một biệt thự trên bãi biển hoặc có tầm nhìn, đó là phương châm.
Đăng ký Halkidiki trên Google, những bãi biển và nước tuyệt vời.
Tôi dạo quanh đó tìm kiếm những vùng đất và trái tim mỉm cười, thiên nhiên, núi non, rừng cây, làn nước trong xanh, những quán rượu với bouzouki.
Thật thú vị khi sống cách nơi này một giờ.
chúng ta sẽ trở lại biệt thự,
Khu vực này hoạt động theo mùa từ tháng 5 đến tháng 10, hàng năm có hàng triệu khách du lịch và người dân địa phương ghé thăm.
Hầu hết người dân địa phương đều có nhà nghỉ dưỡng (đây là văn hóa, mọi người đều có một ngôi nhà nghỉ dưỡng nhỏ để họ ghé thăm vào cuối tuần - trong suốt thời gian)
Khách du lịch đến từ khắp Châu Âu bằng ô tô (Tôi đã quay video từ bãi đậu xe Beach Bar của Pháp, Bulgaria, Anh, Serbia, Macedonia, Bỉ, Đức, Hà Lan, Thụy Sĩ và nhiều hơn nữa)
Cánh đồng Thessaloniki mang tầm quốc tế - một giờ lái xe.
Có ba chân ở Khalidiki (tìm trên Google và bạn sẽ hiểu nó trông như thế nào trên bản đồ)
Cassandra - chặng đầu tiên có đặc điểm là có nhiều bạn trẻ cũng như gia đình, nhiều hoạt động và tiệc tùng suốt ngày.
Bán buôn - chặng về chủ yếu là các gia đình đến thư giãn.
Athos - thánh địa của những người theo đạo Cơ đốc Chính thống, có hàng trăm tu sĩ nam sống ở đó, phụ nữ không được vào (!).
Cơ hội ở khu vực này là rất lớn, nhu cầu về căn hộ/biệt thự chất lượng cao rất cao nhưng thực sự không có nguồn cung vì phần lớn đều là người già.
Đó là lý do tại sao bạn có thể mua cũ và cải tạo (chúng tôi hiện đang cải tạo khu phức hợp gồm 12 biệt thự với tầm nhìn tuyệt đẹp ra biển, chúng tôi đã nâng cấp từng biệt thự và thêm hồ bơi riêng).
Cách khác là mua đất và xây dựng (chúng tôi cũng làm như vậy)
Họ xây dựng các khu nghỉ dưỡng mini, ví dụ: 4 biệt thự trên diện tích XNUMX dunam nhìn ra biển.
Cá nhân tôi thích những dự án mua hàng chục dunam và xây một ngôi làng có biệt thự nhưng lại có các dịch vụ khách sạn như: dọn dẹp, đặt hàng mua sắm, lựa chọn đặt đầu bếp, v.v.
Ngoài ra, nó còn có thể tạo các khu vực chung như sân chơi, quán bar trên bãi biển, nếu ở trên biển, v.v.
Gần đây chúng tôi đã bắt đầu xây dựng một ngôi làng tĩnh tâm (dành cho những người chưa quen với khái niệm này: tĩnh tâm là cơ hội để tìm hiểu sâu sắc về bản thân, quan sát cuộc sống của chúng ta, suy nghĩ về cách chúng ta bước đi, trải nghiệm hiện tại, ở đây và bây giờ)
Giống như một ngôi làng nghỉ mát nhưng tập trung vào các buổi hội thảo, nó sẽ không xa hoa như một ngôi làng nghỉ dưỡng, tối giản hơn, trọng tâm là phát triển.
Tại đây, một nhà lãnh đạo/lãnh đạo đã đến với chúng tôi với ý tưởng về ngôi làng, chúng tôi lãnh đạo bộ phận kinh doanh và tài chính trước các quỹ/ngân hàng.
Anh ấy gây quỹ từ chính mình và những người theo dõi anh ấy. Như họ nói hợp tác.
Chờ xem nó phát triển thế nào.
Vì vậy, chúng tôi hiểu rằng có những thỏa thuận, chúng tôi hiểu rằng ở đâu có nhu cầu thì sẽ dễ dàng thu hút được người thuê.
Những khu vực không có nhu cầu như ngôi làng hơi xa, chúng tôi tạo trước nhu cầu từ một đối tượng cụ thể.
Tóm lại, tôi muốn viết về những cách bổ sung để mang lại nguồn tài trợ cho dự án.
Ở châu Âu và đặc biệt là ở Hy Lạp, có đủ loại quỹ hỗ trợ khác nhau ở Hy Lạp sau cuộc khủng hoảng năm 2008.
Ngoài ra, còn có các quỹ châu Âu có vai trò cho vay hoặc cấp vốn cho những người đổi mới và phát triển châu Âu.
Vì thế,
Có những khả năng tài chính tuyệt vời ở đây.
Nguồn tài trợ để xây dựng khách sạn 4 sao trở lên (không dễ nhưng có thể) có thể lên tới 50-60% chi phí xây dựng. Cấp - không cần phải quay lại. Tất nhiên có nhiều điều kiện và hạn chế.
Ngoài ra, còn có những quỹ trị giá hàng tỷ USD như RRF đến để khôi phục và thúc đẩy Hy Lạp.
Tại đây, bạn có thể nhận được khoản vay trị giá 50% tổng chi phí dự án và thậm chí bao gồm chi phí vận hành trong năm đầu tiên. Lãi suất (ngồi ghế trước) là 0.35% cố định, ân hạn tối đa 15 năm và cho vay trong XNUMX năm. Tất nhiên bạn cần phải xây dựng một kế hoạch kinh doanh du lịch để nắm bắt được điều này.
Chúng tôi sẵn lòng trả tiền cho các chuyên gia của mình để đảm bảo chấp nhận các khoản vay như vậy.
Tôi không muốn bạn có ấn tượng rằng mọi thứ tôi liệt kê ở trên đều dễ dàng.
Hoàn toàn không, đó là một hệ thống, sự quyết tâm, kiên trì và khát khao thành công.
Hãy biết rằng đối với mọi giao dịch thành công, có nhiều giao dịch khác thậm chí không được công nhận vì chúng bị bỏ qua và có thể chúng ta cũng đã đầu tư tiền vào chúng... nhưng khi có một giao dịch tốt thì tốt!
Hãy viết thư cho tôi trong phần bình luận và tôi sẽ trả lời câu hỏi của bạn cũng như những gì bạn đã lấy từ bài đăng của tôi
Ngày tuyệt vời
Nhãn Nir