ללמוד מטעויות – טיפים והצעות #3

היום הולך לדבר איתכם על משכנתא שלקחתי על הנכסים וסיפור שנמשך 3 חודשים של שבעה מדורי הגיהנום עד לגן עדן המובטח של נדלנא”ל, ליאור הייתי חייב… 🙂
דובר רבות בפורום על מימון ודרכים שונות כולל משכנתאות. אז כן זה אמנם נדיר לזרים אבל בהחלט קיים.
עידו הרחיב פה על שיטות מימון כמו כן דובר פה ע”י שי הלוי, ערן לינקר, יאיר יונג’י ועוד חברים נוספים אודות שיטות מימון וברוקרים שנותנים משכנתאות כך שמטרת הפוסט אינה לשווק את הברוקר שאין לי שום אינטרנס כלפיו אלא להציג את הנושא כפי שחוויתי שתדעו למה נכנסים בתור זרים לתהליך משכנתא. זה הולך להיות ארוך אבל עם סוף טוב.

במשך שנים חיפשתי עד שבמקרה בקיץ האחרון הגעתי דרך מישהו שמכיר משיהו לברוקר שמתמחה בזרים.
בחברות שמתמחות בזרים, בניגוד לאמריקאים עם קרדיט סקור, בודקים את יכולת ההחזר שלך כמו תלושי שכר, תדפיסי חשבונות בנק ומכתבי המלצה ,חוזי שכירות, דוחות מס, מכתב הצהרת לקוח וכל דבר שיוכיח כי אתה בעל כושר החזר שכן אין לזרים קרדיט סקור.
אז כמה דגשים ממה שהתגלחתי ושבעת מדורי הגהנום:
מינימום הלוואה 150א’ דולר בריפיינס ו65%-70 משווי הנכס.
ממלאים טפסים מול הברוקר ממש כמו אמריקאי ומתחילים להתקדם בבדיקות שהברוקר מבצע לך.
במקרה שלי 3 נכסים ששוערכו ב205-209 כ”א קיבלתי 65-70% מכל אחד כאשר התנאי של החברה כדי לעמוד במינימום 150א’ היה לפחות 2 הלוואות. היות ויחס של 2 נכסים ממשוכנים לטובת אחד נוסף חופשי הרגיש לי לא צודק החלטתי למשכן 3 ולקנות עוד 2 נכסים. כך יצא שנכס אחד נרכש ללא הון עצמי והשני בהון עצמי לא גבוה. אז זו השורה התחתונה המשמחת בסוף אך בדרך 7 מדורי גיהום…
הריבת שנסגרה 6.5% במשכנתא 30 שנה כאשר עוד 5 שנים הריבית משתנה לפי אינדקס. הרעיון יהיה לעשות ריפיינס נוסף בעוד 5 שנים ממש כפי שרשום בספרי המשקיעים…
לאחר משלוח מסמכים לברוקר שבודק אותך ונותן לך הצעה למשכנתא לאחר שמקבלים אותה מתחילים להתקדם, בנתיים הברוקר מנפיק מכתב אישור עקרוני.
סוגרים עם טייטל את המשכנתא ומקבלים תאריך סגירה משוערוך.

טיפ חשוב
תנו לברוקר לבחור את הטייטל מה שיחסוך עוגמות נפש בהמשך. בחרתי לתומי לעבוד עם טייטל מסויים וזה הסתבר בדיעבד כטעות. בגלל חשש ראשוני מהתהליך בתולי החלטתי על טייטל מוכר וידוע שעזר לי בסוגיה בעבר ונתן לי שירות טוב. מכאן התחילו בעיות לפעמים אפילו אישיות בין אשת הטייטל והברוקר “שלא באו טוב אחד לשני” מה שיצר חיכוכים והאשמות הדדיות מה שהביא להארכת תהליך הסגירה.
שאתה מקבלים הצעת מחיר חשוב לבקש מייד נעילת ריבית שכן הריבית יכולה להשתנות. במקרה שלי סיכמתי עם הברוקר 6.25 ובסגירה רצה אדון פאוול (נגיד הפד) להעלות את הריבית בארה”ב וכפועל יוצא גם אני ספגתי. זוכרים שרשמתי כה חשוב יחסי טייטל-ברוקר אז זו עוד סיבה. בגלל עיקובים בירוקרטיים התעכבה הסגירה מה25/9 לתחילת אוקטובר מה שייצא בדיוק במועד העלאת הריבית. בשלב זה אתה כ”כ כעוס ומותש מהתהליך שאתה רק רוצה שייסתיים ותקבל כבר את הכסף לא משנה מה.
בנתיים על סמך הבטחה ומכתב האישור העקרוני כשבוע לפני הסגירה שהובטחה, אתה כבר סוגר על בית לקניה ופתאום המשכנתא שוב מתעקבת מבחינה בירוקרטית.תארו לכם איזה לחץ אתה נמצא אם תצליח לקנות את הבית הנוסף או שיצוף עוד איזה כישרון עם עיכוב…
סיימנו את כל הבירוקרטיה ואנו מקבלים בשעה טובה מסמכים לחתימה 120 דף לכל משכנתא אבל מה עם חתימה על מסמכים?
מראש מבקשים ממך לקבוע תאריך בשגרירות ארה”ב לנוטריון, תאריך שאתה עוד תצטרך להזיזו ולנסות שוב עד שיהו לך מסמכים ביד שקיבלתי אותם ממש בדקה ה90 שלמחרת בשישי בבוקר יש לי תור בשגרירות וצריך להדפיס מעל 350 מסמכים בבית בערב סיוט בירוקרטי נמשך…
בכל אימות נוטוריוניי בשגרירות קחו בחשבון להיפרד מ50$ על כל חותמת (1650$ בסה”כ). לאחר מספר נסיונות של קביעת תורים בין י-ם לת”א קבעתי תור בי-ם (ותודה לטראמפ, ג’ארד ואיוונקה..) ממליץ בחום לסוע לשגרירות בי-ם גם אם סניף ת”א (ככה קוראים לזה כיום…) ממש לידיכם היות שבי-ם זמינות הנוטריון גבוהה יותר, בנוסף השגרירות שם נעימה יש חניה חינם ושמירת חפצים חינם בתוך השגירורת ולא תחושת שנור כמו בת”א מה גם תיקתוק התור שנמוך יחסית.
אז המסמכים נחתמו בשעה טובה שולחים בשישי בצהריים חזרה בקורייר (DHL מאוד מומלצים ולא יקרים) ויום שני שלישי זה כבר חזרה בטייטל
אז זהו יש כסף? ממש לא ימצאו לך שלא קישקשת נכון בשדה הנכון ושהחתימה לא ממש זהה וגש שוב לנוטריון (הפעם הסתפקו בנוטריון רגיל) ותאמת שהחתימה שלך בשדה א שווה לשדה ב והנוטריון הישראלי לא יבין מדוע צריך זאת שכן חתמת מול נוטיריון בשגרירות אבל אמריקאים לך תבין ותתווכח זה הצפרדע שביקשו ואת זה נבלע בפעם האחרונה מדור אחרון… אגב במשכנתא משום מה מבקשים שתחתום את שמך ולא חתימה אורטוגרפית כמו תמיד.
זהו עברנו את כל המדורים הכסף נשלח לארץ ועכשיו אתה מרגיש שיצאת מעבדות לחירות לפחות בכל הקשור לרכישת הנכסים. פתאום מרגיש טייקון ליום אחד שבא עם מלא מזומן ומקבל כל הצעה שמגיש. בסוף אותו חודש כבר הייתי בעלים של שני נכסים חדשים נוספים לפרוטופוליו.

טיפ חשוב
למי שלא יסבול את הבירוקרטיה הזו אל תגישו הצעה לנכס עד שאין לכם את המזומן בחשבון או במקסימום שבוע מסגירה סופית מוחלטת.
שכחתי לדבר על עלויות הסגירה 21א’ דולר על 380א’ זה לא בא ברגל אמנם מגולם במחיר אבל אתה הופך אדיש לכל הוצאה כבר כמו שמאי, נוטריון וכו ורק חושב על עיסקת הנדל”ן הבאה.
מחשבות לעתיד- ברגע ששתי הנכסים יהיו מושכרים לנשום המון אויר ולעשות שוב וכך להתקדם הלאה לעיסקה הבאה אולי כמקדה למולטי או משהו בסגנון. רעיונות יתקבלו בברכה.
מישהו פעם אמר לי שיש שיטה שנקראת BRRR לא ידעתי עליה עד שבתאכלס ביצעתי אותה בפועל.

כל טוב חברים שמחתי להציג ולשתף ידע.
שוב חוזר ומדגיש שכל מה שחולק פה בפורום בכלל ובפינה השבועית בפרט זה דעתי והאישית אני לא יזם במובן של עסק ואין לי שום אינטרנס כלכלי או יעוץ מטעמי או ממקום העבודה שלי להמליץ, לשווק ולייעץ משהו.