חשיבות בחירת האזור – פרמטרים לשיפור אחוזי ההצלחה

חשיבות בחירת האזור (או – דברים שרואים משם לא רואים מכאן)

בתחילת דרכי בעולם הנדל”ן בארה”ב, פעלתי ללא מספיק כלים וידע מקצועי, ולכן גם עשיתי טעויות. בהמשך העמקתי, למדתי, הכרתי לעומק את האזור שבו אני משקיע, בניתי לי צוות מקומי, מקצועי ואמין הכולל סוכני נדל”ן, אנשי שטח, קבלנים, חברות ניהול ועוד, אשר יחד אתם אנו משקיעים, אך ורק בנכסים שעברו בדיקות מקיפות של איכות הסביבה והאוכלוסייה, עבורנו ועבור המשקיעים שלנו.
אחד הדברים החשובים ביותר ברכישת נכס להשקעה בארה“ב, הוא מדדי איכות החיים של האוכלוסיה, ונתוני הסביבה של הנכס.

למה זה חשוב?
כאשר רוכשים נכס באזור עם ביקושים נמוכים למגורים, או נכס שנמצא באזור עם אוכלוסייה חלשה, יהיה קשה להשכיר את הנכס.
גם כאשר הנכס יושכר, קיימים סיכויים גבוהים שבאיזשהו שלב הדיירים יפסיקו לשלם, ותאלצו לפנות אותם. בדרך תאבדו מספר חודשי שכירות, וגם תאלצו להשקיע עוד כסף בעלות פינוי הדיירים (אם כי קיימים ביטוחים לנושא), בשיפוץ הנכס והכנתו לדייר הבא, כך שבסופו של דבר, התשואה האמתית תהיה נמוכה משמעותית ממה שציפיתם לה.
בנוסף, גם יהיה קשה מאוד למכור את הנכס, לפחות במחיר שישתלם עבורכם.

אחד היתרונות בהשקעה בנדל”ן בארה”ב הוא שכל הנתונים קיימים וזמינים, רק צריך לדעת על מה להסתכל ואיפה.
קיימים מספר פרמטרים חשובים מאוד שמשפיעים באופן ישיר על סיכויי הצלחת ההשקעה:

✔️ מהו אחוז הבתים המאוכלסים בסביבת הנכס – אחוז משמעותי של בתים ריקים (למעלה מ – 15 אחוזים) מצביע על בעייתיות בסביבה, חוסר בביקוש למגורים באזור, ולכן קושי עתידי להשכיר או למכור את הנכס.

✔️ מהו אחוז הבתים המושכרים מכלל הבתים המאוכלסים – אחוז גבוה (למשל למעלה מהממוצע בעיר/במדינה שבה אתם משקיעים) משקף עודף היצע של דירות להשכרה באזור, מה שגורם להורדת מחירי השכירות. בנוסף, שוכרים לעתים דואגים פחות למראה החיצוני של הנכס, מה שיכול לגרום לשכונה להיראות פחות טוב, וכתוצאה מכך לירידה במחירי הבתים באזור. אלא אם זה למשל אזור שקרוב לאוניברסיטה, ומאופיין באחוז שוכרים גבוה עקב הסטודנטים הרבים, זהו מדד שיכול להדליק נורה אדומה, ביחוד אם מחפשים נכס שקהל היעד הרצוי הוא משפחות מבוססות שיגורו שנים ארוכות בנכס.

✔️ מהי ההכנסה השנתית הממוצעת למשפחה באזור – הכנסה נמוכה מצביעה על אוכלוסייה חלשה יותר, אוכלוסייה שתתקשה “לגמור את החודש”, ולכן תתקשה לעמוד בתשלומי השכירות החודשיים.

✔️ מהו השינוי בהכנסה המשפחתית הממוצעת בשנים האחרונות – האם יש עליה ברמת החיים ואיכות האוכלוסייה, מעל לשינוי הממוצע בעיר / במדינה? מדד זה מראה האם איכות האוכלוסייה באזור משתפרת, והאם נכנסת לאזור אוכלוסייה ברמה סוציו אקונומית טובה יותר, או שהאוכלוסייה עומדת במקום, ובעצם הולכת אחורה.

✔️ מה אחוז מהמשפחות באזור שנמצאות מתחת לקו העוני? מהם אחוזי האבטלה?

✔️ ועוד מגוון פרמטרים נוספים, כגון רמות בתי הספר, רמות הפשיעה, הגירה חיובית / שלילית ועוד…

בחינה ראשונית של הפרמטרים הללו ועוד, תלמד אתכם בצורה הטובה ביותר על סביבת הנכס ואיכות האוכלוסייה והאזור. אלו דברים שחשובים הרבה יותר מצפי תשואה כזה או אחר, כי בסופו של דבר, כאשר משקיעים באזור לא טוב, התשואה האמתית תהיה נמוכה משמעותית ממה שציפיתם לה. בנוסף, באזורים החלשים יותר, בדרך כלל אין עליות מחירים, אלא אם זהו אזור בצמיחה, שכרגע מאופיין באוכלוסייה חלשה אך צפוי להשתנות לאורך השנים, אך אלו דברים שניתן לדעת רק כאשר חיים את השטח…

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני:
http://bit.ly/2Ig0XU9

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון