טיפים להשקעות נדל”ן בארה”ב #2

טוב חברים
ממשיך לספר על הצלחה ואיך נקרא לזה… כשלון ? אולי מכשול ? אולי סטירה… בכל מקרה סיפור אמיתי אפילו די טרי.

סיפור ראשון

אנחנו כבר שנתיים רוכשים בתים פרטיים בדטרויט לנו ולמשקיעים אחרי שכל השנים לפני כן אנחנו רק בערי לווין.
לפני כשנה פוגשים עוד חברת ניהול שעושה רושם מצויין, מישהו מכיר את הבעלים, משרדים, עובדים, צוות ענק, 2000 נכסים.
אנחנו קונים מהם 15 נכסים באוגוסט האחרון, ומתחילים להתנהל איתם.
תוך שבוע מתחילת הניהול השוטף, הסתבר שזו לא חברה אחת, אלא שני שותפים עם 2 חברות, שבעצם זה שהכרנו אין לו כמעט כלום במשרד,
לא יכולות ניהול נכסים, לא צוות, לא משרד ולא נכסים. רק ה 15 נכסים שלנו.
המצגת של הגבייה היתה שקר,
לקח כסף של שכירויות של 15 בתים ונעלם.
מסתבר שהוא דמות מבוקשת מאד בקרב גורמי אכיפת החוק במישיגן, פלורידה ועוד.
הנזק היה עצום. קודם כל 15 בתים שלא מנוהלים. דיירים מתקשרים לחברת הניהול, כאילו חברת ניהול, אין מענה. תקלות לא מטוופלות, וכמובן דיירים לא מוכנים לשלם שכירות.
נכנסנו מייד לעובי הקורה. טסנו לדטרויט.
העברנו מייד את 15 הנכסים לידי חברת ניהול שאיתה אנו עובדים כבר הרבה זמן. .
שלחנו מכתבים לדיירים, הסברנו, שמנו מכתבים על הדלתות, ולאט לאט דיירים הבינו שיש בעלים חדשים וחברת ניהול אמיתית והתחילו באיחור, לשלם שכירות.
משקיעים שלנו היו מאד לחוצים וחלקם גם התרגזו. אנחנו שילמנו מכיסנו את שכירות אוגוסט ודאגנו שהדיירים ישלמו גם אם באיחור מספטמבר.
ייצבנו את המצב, הדיירים מקבלים מענה, משלמים שכירות ולאט לאט המצב מתיישר.

סיפור שני

חברת ניהול אחרת שאיתה אנו עובדים בפרברים.
התקשורת היא יומיומית. הם מנהלים לנו כמעט 90 נכסים כבר 4 שנים.
כשמגיע חג הם מקבלים משלוחים יפהפיים של יינות פרחים ממתקים וכו.
כשאני איתם בטלפון (יום יום ) יש הרבה אכפתיות דאגה ורצון להצליח.
היחסים חבריים, וכמובן ששנינו בעלי עסקים. אנחנו עדיין בודקים אותם, ומתווכחים ומבקשים מהם להתתפר. בשבילנו.
אך יש לנו צוות נפלא אמין ומקצועי, שמטפל לנו בנכסים.
זה הרבה יותר מיחסים עסקיים.
באוגוסט נסענו איתם ליומיים לצפון מישיגן לאזור אגמים, היינו ביחד בקוטג, טיילנו, ונהנינו.

מה למדנו ?

1. כשאתם יוצרים קשר עם גורם מקומי, תבדקו היטב את הרקע שלו, את כל המידע עליו באינטרנט, דירוגים של לקוחות,
תגיעו למשרדים שלהם, תכירו את הצוות, תבקשו לראות תיקי לקוחות, נכסים לדוגמא.
2. תבקשו מהם הפניות לברוקרים, לקבלנים, לנוטריון, לטייטל.
אם הגעתם לאיש מקצוע רציני ואמין, שאכפת לו, סיכוי רב, שהאנשים עליהם הוא ימליץ יהיו באותה רמה. והנה יצרתם צוות מנצח. אפשר להתחיל לרכוש נדלן.
3. תמשיכו להשקיע כל הזמן במערכות יחסים עם אנשי המקצוע. תפתחו יחסים. תפרגנו. תגידו מילה טובה.
4. דמי ניהול. מנסיוני אני יודע שנהוג לשלם בין 7 ל 10% דמי ניהול. אנחנו כעקרון משלמים רק 10%. לא פחות. תנו הרבה תקבלו הרבה.
ואל תשכחו שאנחנו בישראל. והנכסים בארה”ב. צריכים שהצוות המקומי ירגיש שמעריכים אותו וגם משלמים לו בעין יפה.
5. תלמדו. כל הזמן. תמשיכו לפתח יכולות, להקשיב, ללמוד, תשמעו את כל בעלי המקצוע המקומיים.
אחרי 7 שנים בדטרויט אני יודע כמה מעט אני יודע, וכל יום אני לומד עוד. באיזה נושאים ?
מרגולציה של העיר, חוקי השכרה, שיפוצים, חוקי אביקשן, ללמוד לדבר עם דיירים, ללמוד מה הם רוצים וצריכים, ועוד ועוד…
6. חווינו ואנו חווים כשלונות כאמור והצלחות. כל פעם שפתרנו בעייה ללקוח, כמו היום, יש לנו עוד שגריר מרוצה בארץ.
ואנחנו נמשיך להתפתח לגדול ולעשות.מכל מכשול אנו צומחים ומכל מכה אנו לומדים.

אז אל תפחדו, תעשו.
והכי חשוב.
תקנו נדלן, אל תעצרו.

מחר נותן לכם פה 2 -3 כלים מעולים לניתוח עסקה.

חג שמח

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום):
http://bit.ly/2GFLOdn

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון