470 Units, Astoria Park, Indianapolis

 

תמצית ההשקעה:

Nadlan Invest גאים להציג את הזדמנות ההשקעה בפרויקט Astoria Park, מתחם מסוג מולטי-פמלי המונה 470 דירות בסגנון גן הממוקם ברחוב  Beluga Lane3640  באינדיאנפוליס, אינדיאנה. הנכס, המורכב מ-39 בניינים, ממוקם בצד המערבי של אינדיאנפוליס בסמוך לכביש I-65, כביש I-465 ופארק Eagle Creek הלאומי בו שטח של 15,756 דונם המושך אלפי מבקרים בכל שנה. באזור המטרו יש יותר מ-2 מיליון תושבים, ובמהלך 10 השנים האחרונות, אוכלוסיית אינדיאנפוליס גדלה ביותר מ-8%, בעוד שבמחוזות הפרברים של אינדיאנפוליס, המילטון, בון והנדריקס, נרשמה עלייה של יותר מ-20% לעומת העשור האחרון. הנכס נמצא במרחק של 10 דקות בלבד מהדאון טאון של אינדיאנפוליס בו שוכנים משרדיהם של מעסיקים וחברות מהשורה הראשונה (כולל שלוש חברות הנמנות ברשימת ה-Fortune 500) כמו גם מגוון אטרקציות, אינספור חנויות, מוזיאונים, פארקים, Motor Speedway (ביתם של מירוץ ה״אינדי 500״), ואצטדיון Lucas Oil (ביתם של ה-״אינדיאנפוליס קולטס״). הצמיחה במגזר הטכנולוגיה הייתה יוצאת דופן, כאשר ענקיות טכנולוגיה כמו ”Salesforce Inc” וסטארט-אפים קטנים אחרים ממשיכים להגיע לעיר.

הנכס נבנה בשנת 1977 ושודרג חלקית בשנת 2020. הבעלים הקודם הוציא למעלה מ-X מיליון דולר לצורך שדרוג השטחים המשותפים, כמו גם שדרוג 172 מתוך 470 הדירות. הדירות המשודרגות מושכרות בכ-XXX$ בממוצע יותר מהדירות הרגילות, מה שמהווה הזדמנות מצוינת בשדרוג הדירות הנותרות והמשך תוכנית ההשבחה כדי להגדיל את ההכנסות. שוק הנדל”ן באינדיאנפוליס חווה גל גדול של ביקוש ושכר הדירה בשוק גדל ביותר מ-8% במהלך 12 החודשים האחרונים. השוק צפוי להמשיך ולהתעלות על הממוצע הארצי, כשהוא מדורג במקום ה-4 בשוק הדיור החם ביותר לשנת 2022 על ידי Realtor.com.

הנכס:

מולטי-פמלי המונה 470 דירות, בסגנון גן הכוללת 39 בניינים וממקום בצד המערבי של אינדיאנפוליס ליד Eagle Creek Park, כביש I-65 ו-I-465, מרחק 10 דקות ממרכז העיר. הפרויקט נבנה בשנת 1977 ושודרג חלקית בשנת 2020, ומציע שפע של הזדמנויות. הבעלים הנוכחי השקיע יותר מ-4 מיליון דולר בשדרוגים במהלך השנתיים האחרונות, כולל 500,000 דולר על גגות, 250,000 דולר על מרזבים וחניונים, 250,000 דולר על מועדון ומרכז כושר, וכ-100,000 דולר על שדרוגי הבריכה ואזור הפיקניק. בנוסף, המועדון והמתקנים שודרגו לאחרונה בחבילת יוקרה מהטובה מסוגה. מכיוון שרק 172 מתוך סך 470 הדירות שודרגו, המשך שדרוג יתר הדירות מהווה הזדמנות יוצאת דופן ובוודאי לאור הוכחות הכדאיות של הדירות שכבר שודרגו. בממוצע, הדירות המשודרגות מושכרות בכ-$XXX יותר מהיחידות הרגילות, כאשר דירות של 2 חדרים וסלון ו-1.5 שירותים ומקלחת זוכות לתוספת שכירות מרשימה של כ-$XXX+. ככזה, התוכנית העסקית העתידית ברורה: להמשיך בשדרוג הדירות, ולהגדיל באופן משמעותי את ההכנסה.

Eagle Park:
הפרויקט ממוקם דקות ספורות בלבד מ-Eagle Creek Park בעל שם ארצי, שטח ירוק שופע בשטח של 15,756 דונם המושך מבקרים מרחבי ארה״ב. אזור מיוער רחב ידיים זה, מציע לתושבים ולמבקרים כאחד לא רק מאפייני טבע מדהימים, כמו מאגר מים יפהפה עם גישה לחוף, אגם, מסלולי הליכה ועוד, אלא גם מספק שפע של כיף משפחתי, לרבות “אומגה״ ומסלול גולף, כמו גם גישה למתחמי קניות מקומיות, מסעדות וחנויות פופולריות. נסיעה מהירה של 16 ק״מ על כביש I-65  מביאה את התושבים למרכז אינדיאנפוליס ומציעה את כל ההזדמנויות והחוויות של העיר הגדולה.

מבט מהאוויר על פרוייקט אסטוריה פארק:

היתרונות בהשקעה במולטי פמלי בתקופות משבר -הרצאה מכנס Nadlan Expo:

הרצאה של ליאור לוסטיג על יתרונות ההשקעה במולטי פמלי:

הרצאה על פרוייקט אסטוריה בכנס Nadlan Expo 2022:

שירותי המתחם:

מכון כושר הפתוח 24/7

טרקלין עסקים

מועדון דיירים

גישה מבוקרת

פארק כלבים

אגמים ומזרקות

מגרש טניס

מגרש משחקים

בריכת שחיה

מתחם ברביקיו

חניות מקורות

חדר משחקים

עיקרי ההשקעה:

ההשקעה |  רכישה, השבחה ומכירה לאחר ייצוב מחדש של הנכס

הנכסים |  470 דירות הממוקמות באינדיאנפוליס, אינדיאנה

דירוג הנכסים |  עובדי צווארון כחול, דירוג B+ (1977/2022)

תקופת ההשקעה | 3 עד 5 שנים

עלויות הפרויקט |  סך של כ-XX מיליון דולר כולל הוצאות רכישה

xxxK  מחיר ממוצע לדירה

 שנים טווח זמני ההשקעה 3-5

מחיר רכישה xx.x$

FREDDIE MAC LOAN  בנק מלווה

חוזקות העסקה:

שקיפות ובקרה

הפרויקט ינוהל באמצעות חברה נוספת של היזם, חברת’Element National Management’  ויחליף את חברת הניהול המנהלת את הנכס כיום. יתרון זה, יאפשר יעילות מרבית, שקיפות גבוהה ושליטה מלאה בכל שלב בתהליך ההשקעה.

ההזדמנות

היזם הצליח לסגור את העסקה, במחיר נמוך ממחיר השוק. כמו כן, הבעלים הקודם הצליח להשיג שכירות גבוהה יותר בטווחים של 150-225 דולר עבור הדירות המשודרגות; היזם מתכנן להמשיך בתוכנית ההשבחה מכיוון שרוב הדירות נותרו ללא שיפוץ.

יציבות וצמיחה

השוק באינדיאנפוליס הוא אחד משווקי הנדל”ן היציבים בארה״ב, עם תנודתיות נמוכה מאוד, בכל נקודה במחזור השוק. השוק נהנה מעניין וצמיחה חזקה שצפויה להימשך גם בעשור הבא. בנסיעה של יום אחד ניתן להגיע מאינדיאנפוליס לכמעט 80% מאוכלוסיית המדינה, מה שמוכיח את עצמו כמאפיין קריטי על רקע פניהם המשתנים של שווקי הקמעונאות והלוגיסטיקה, כמו גם העניין שחברות טכנולוגיה כמו Salesforce מוצאות באזור, אלה ועוד יתרמו לצמיחה יציבה בשנים הבאות.

גידול אוכלוסין

במהלך 10 השנים האחרונות, אוכלוסיית אינדיאנפוליס גדלה ביותר מ-8%, כאשר במחוזות הפרברים של אינדיאנפוליס כמו המילטון, בון והנדריקס נרשמו עליות של יותר מ-20% בעשור האחרון.

אסטרטגיית ההשקעה:

צמיחה טבעית

השוק באינדיאנפוליס חווה גל גדול של גידול אוכלוסין ומקומות עבודה בשנים 2010-2021. גידול האוכלוסין הוא אחד ממניעי הביקוש הקריטיים ביותר בתחום המולטי-פמלי. אינדיאנפוליס חוותה צמיחה שנתית של 5.98% באזורים המרכזיים בעיר וכמעט 1% באזור המטרופולין. כל זה מציב את המטרופולין של אינדיאנפוליס בעמדה מצוינת להמשיך ולהחזיק בדמי שכירות ותפוסה גבוהים.

תנאי ״אקזיט״ חזקים

הביקוש לדיור בר השגה באיכות גבוהה ב-Mid-West ובאינדיאנפוליס בפרט גבוה בכל זמן. ביקוש זה צפוי לגדול עוד כאשר יותר ויותר מעסיקים עוברים לאזור, עלויות הבניה ממשיכות לעלות ואספקת הנכסים מוגבלת ביותר. נכס מהסוג הזה מבוקש מאוד על ידי קונים מוסדיים ותוכנית ההשבחה המיועדת לפרויקט בוודאי תהפוך אותו לאטרקטיבי עוד יותר במעמד המכירה.

שכירויות נמוכות ביחס לשוק

הניתוח שלנו מציג פער של עד $xxx,xxx המיוחס לגידול הגבוה בדמי השכירות באזור ב-12 החודשים האחרונים. האסטרטגיה היא להדביק את הפער הזה על ידי שיפור תהליך ההשכרה וכמובן שדרוג הדירות.

השבחה

אסטרטגיית ההשבחה כוללת שדרוג של לפחות 33% מהדירות, כמו גם שדרוג השטחים המשותפים ואזור הבריכה, מועדון התושבים, מגרשי משחקים, שילוט ומגרשים. התחשיב שלנו מציג הנחות בעליית השכירות בממוצע של כ-xxx$ לדירה שעברה שדרוג וסך כולל של xxx,xxx$ ל- NOI(הכנסה נטו) כתוצאה מפעולות ההשבחה.

מטרופולין אינדיאנפוליס

עם אוכלוסיית מטרו גדלה של למעלה משני מיליון תושבים, אינדיאנפוליס היא ללא ספק כוכב נוצץ ב-Mid-West שהבטיחה את מקומה בראש הטבלאות של מספר דירוגים לאומיים. המטרו הוא בסיסם של עסקים מגוונים וצומחים, כוח עבודה משכיל, אירועי ספורט ברמה עולמית, אטרקציות תרבותיות יוקרתיות, כמו גם רשימה הגדלה בעקביות של אפשרויות בילוי, קניות, מסעדות ובידור. התושבים נהנים מאיכות חיים גבוהה מהממוצע וזאת כתוצאה מאיזון של עבודה וחיים, נתון זה משתקף בדירוגים לאומיים גבוהים באופן עקבי וזרימה קבועה של פיתוחים חדשים ומחויבויות לעבודה. העיר אינדיאנפוליס הינה מרכז התעסוקה הגדול ביותר באינדיאנה. אינדיאנפוליס, המכונה לרוב ״אינדי״, מעגנת את אחד האזורים הכלכליים הגדולים בארצות הברית. אזור מרכז העיר חווה כלכלה פורחת במהלך השנים האחרונות כאשר ליותר מ-10 תאגידים מרשימת Fortune 500 ו- Fortune 1,000 אזוריים, לאומיים ובינלאומיים יש מטה מרכזי או נוכחות גדולה באזור המטרו. הביצועים הכלכליים של הדאון טאון של אינדיאנפוליס ידועים בעיקר בגלל מרכז ללימודי מסחר, תיירות, ממשל, פיננסים, רוקחות והיטק. הצמיחה במגזר הטכנולוגי הייתה יוצאת דופן כאשר זרם של ענקיות טכנולוגיה כמו Salesforce.com Inc.  וסטארט-אפים אחרים ממשיכים לעבור העירה.

36.7 גיל חציוני

71K הכנסה ממוצעת למשק בית

140+ חברות טכנולוגיה

10 מטות מרכזיים של חברות מתוך רשימת  ״ Fortune1,000״

דאון טאון אינדיאנפוליס

אזור דאון טאון אינדיאנפוליס, המכונה לעתים קרובות ״מייל סקוור״, הוא מרכז לעסקים ובידור. מייל סקוור מציעה שפע של פעילויות לכל הגילאים, כאשר כמה מהברים והמסעדות המובילים ממקומים בו.

  • 2 מיליון מבקרים שנתיים באזור מרכז אינדיאנפוליס
  • כ-33,000+ חדרי מלון ברחבי העיר
  • 360+ ברים ומסעדות
  • 32 מוסדות אמנות ותרבות
  • 28 פארקים ושטחים ציבוריים
  • 340+ דונם של שטח ירוק
  • 28 קילומטרים של שבילי אופניים ושבילים
  • 72+ עסקים חדשים נפתחו בשנה האחרונה

הסיבות הטובות ביותר למה להשקיע באינדיאנפוליס

פריים לוקיישן

ניתן להגיע לכמעט 80% מאוכלוסיית המדינה בנסיעה של יום אחד מאינדיאנפוליס, מה שמוכיח את עצמו כמאפיין קריטי על רקע שינוי הפנים של הקמעונאות והלוגיסטיקה

בסיס תאגידי חזק

ליותר מ-10 תאגידים מרשימת Fortune 500 ו-  Fortune 1,000 אזוריים, לאומיים ובינלאומיים יש מטה או נוכחות גדולה באזור המטרו

עלויות עסקיות נמוכות

אינדיאנה מדורגת בעשרת המדינות עם המיסוי הטוב ביותר לבעלי עסקים

תשתיות תחבורה מעולות

אינדיאנפוליס מדורגת במקום הראשון במעבר כבישים מהירים ומכונה “הצומת של אמריקה”; בעיר ישנם 11 כבישים מהירים ושמונה צמתים בין-מדינתיים, יותר מכל עיר אחרת בארה״ב

מוסדות השכלה גבוהה מהטובים ביותר

יותר מ-20 מכללות ואוניברסיטאות נמצאות ברדיוס של 110 ק״מ מהעיר, ומספקות כוח עבודה מיומן ואיכותי

תרבות עשירה ואיכות חיים

העיר מושכת תשומת לב רבה בשל היותה תוססת ו״מתוחכמת״, כמו גם עשירה מבחינה תרבותית ומסבירת פנים

המעסיקים הגדולים באינדיאנפוליס

אוניברסיטת אינדיאנה – (IUPUI)

אוניברסיטה ציבורית המציעה לימודי תואר ראשון, תואר שני ומקצועי; אוניברסיטת אינדיאנה – אוניברסיטת פרדו אינדיאנפוליס היא שיתוף פעולה בין שתי האוניברסיטאות הפועלת להרחבת היקף החשיפה של שתי המכללות.

  • 15,290 משרות
  • 24,150 סטודנטים (סתיו 2021)
  • 92% מהסטודנטים גרים מחוץ לקמפוס
  • השפעה כלכלית שנתית משוערת של 1.8 מיליארד דולר
  • 250+ תוכניות תארים
  • קמפוס בגודל של 590 דונם

INDIANA UNIVERSITY HEALTH

ידועה בעבר בשם Clarian Health Partners, Indiana University Health מעסיקה אלפי עובדים ברחבי אזור אינדיאנפוליס רבתי. ש״IU Health״ היא מערכת הבריאות הגדולה ביותר באינדיאנה, המספקת לאזור בתי חולים וכוח אדם של 36,000 עובדים

SALESFORCE INC.

Salesforce שוכנת בבניין המכונה Salesforce  Tower Indy, בניין משרדים בן 48 קומות שהוא הבניין הגבוה ביותר במדינת אינדיאנה.

23,190 משרות ברחבי המטרו

  • בניין משרדים בגודל של 84,000מ״ר
  • מטה אזורי באינדיאנפוליס
  • Salesforce מתכננת להשקיע למעלה מ-40 מיליון דולר ב-10 השנים הבאות

ESKENAZI HEALTH

Eskenazi Health מפעילה את בית החולים Sidney & Lois Eskenazi בית חולים הדגל של הקבוצה הרפואית והבית של מערכת הבריאות הציבורית הוותיקה ביותר במדינת אינדיאנה

  • 4,620 עובדים ברחבי העיר

» מתקן רפואי בגודל של כ-120 דונם

ROUDEBUSH VA MEDICAL CENTER

המרכז הרפואי Richard L. Roudebush VA הוא בית חולים למשוחררי כוחות הביטחון הממוקם באינדיאנפוליס ופועל כספינת הדגל של כל מערכת הבריאות של משוחררי הביטחון באינדיאנה

  • 3,040 עובדים
  • גודל המרכז כ-185 דונם
  • » 50 בניינים בקמפוס

מרכז – FEDEX EXPRESS INDIANAPOLIS

מרכז FedEx Express Indianapolis, שנפתח לראשונה בשנת 1988, מעסיק כ-5,000 עובדים ברחבי העיר, מה שהופך אותו למתקן המטענים השני בגודלו בעולם כולו

  • 5,000 משרות ברחבי העיר
  • גדול המתקן כ-223 דונם
  • FedEx ממיינת 99,000 חבילות בשעה
  • רכזת FedEx השנייה בגודלה בעולם

» FedEx  מתכננת להשקיע 1.5 מיליארד דולר בשבע השנים הבאות להרחבת המתקנים

פיתוחי ענק:

מטה ELANCO GLOBAL

Elanco Animal Health Inc. פרצה דרך במטה עולמי חדש, והשתלטה על מה שהיה פעם מפעל הביול של ג’נרל מוטורס. הפרויקט מוערך בעלות של למעלה מ-700 מיליון דולר, ומביא כ-1,000 מקומות עבודה חדשים לעיר.

$700M השקעה

  • יצירת 1,000 מקומות עבודה חדשים
  • מתקן המטה יתמקד במעבדה/מחקר
  • סיום משוער: סוף 2022

שיפוץ GAINBRIDGE FIELDHOUSE

הידוע לעתים קרובות בשםBankers Life Fieldhouse , בית גיינברידג’ הוא ביתם של איגוד הכדורסל הלאומי של אינדיאנה פייסרס. המתחם עובר שיפוץ גדול, בעלות מוערכת של למעלה מ-300 מיליון דולר.

  • שיפוץ של 362 מיליון דולר
  • העבודות החלו בתחילת 2020
  • סיום משוער: סוף 2022

הרחבת מרכז הכנסים

  • הרחבה של 725 מיליון דולר שאושרה על ידי מועצת העיר אינדי בסתיו 2020
  • שני בתי מלון (ממומנים בנפרד באמצעות מימון פרטי)
  • 800 חדרים
  • סיום משוער: 2024
  • מלון מס׳ 2
  • 600 חדרים
  • תאריך תחילת הבנייה מתוכנן לשנת 2026

BOTTLEWORKS DISTRICT

פרויקט Bottleworks District  מקיף אתר בשטח של 48.5 דונם במפעל הביקבוק לשעבר של קוקה קולה, ומשמש כמרכז התחבורה שלו, הפרויקט מהווה כשכונה הרב-שימושית החדשה ביותר של אינדיאנפוליס. ממוקם בקצה הצפוני של שדרת מסצ’וסטס, התוכנית דורשת דירות, 146 חדרי מלון (West Elm) חנויות, קולנוע, שטחי משרדים ומתחמי אוכל.

  • פרויקט של 300 מיליון דולר לשימוש מעורב (מגורים + מסחר)
  • 72 דונם של שטחי משרדים
  • 3 דונם של שטחי מסחר
  • 7 דונם של מתחמי אוכל שיקרא ״The Garage״
  • מלון היוקרה והמוסך הושלמו ב-2020
  • הפיתוח יושלם ב-2023

פרופיל החברה:

אסטרטגיה

החברה הוקמה ע״י מנהליה למטרת איתור, רכישה וניהול הזדמנויות השקעה ייחודיות לאור הדינמיקיה המשתנה בשוק הדיוק האמריקאי וזאת תוך דגש על סקטור מתחמי המולטי-פמלי. לאור דינמיקת השוק המשתנה בעקבות נגיף COVID-19, כל אחת מהרכישות החדשות של החברה נבחרה בקפידה בכדי לספק תזרים מזומנים מעולה מידי ועמיד, לצד צמיחה ויציבות לטווח הארוך.

הנהלת החברה

מאחורי ‘July Residential’ עומד צוות מומחים בתחום המולטי-פמלי הפועל בצורה המקצועית ביותר בכדי לאתר ולרכוש הזדמנויות חדשות ולשפר את התפעול והקהילה בפרויקטים. הצוות יחד עם שותפיו כולל למעלה מ -350 אנשי מקצוע וממוקם בערים ניו יורק, וושינגטון D.C ובוקה רטון.

ניסיון ורקורד

לצוות המייסדים והמנהלים של החברה יכולת מוכחת באיתור, רכישה, ייזום השבחה וניהול נכסי מולטי-פמלי בשוק האמריקאי. לשלושת מייסדי החברה ניסיון ברכישה, ייזום וניהול של למעלה מ-15,000 יחידיות דיור ברחבי ארה״ב בהיקף מצטבר של למעלה מ-2 מיליארד דולר.

אופרציה

לחברה, דרך חברות אחיות בבעלות מלאה של מנהליה ומייסדיה, צוות הכולל למעלה מ-200 מומחים בתחום המולטי-פמלי. הצוות כולל מחלקת אנליזה המתמחה בניתוח עסקאות ואמונה על בדיקת הנכסים טרם רכישתם, צוות פיננסי המתמחה באיתור וסגירת המימון הטוב ביותר עבור כל עסקה, צוות בנייה והשבחת הנכסים אשר מנהל את עבודות הבניה, וצוות ניהול אשר אחראי על הניהול השוטף של הנכסים באופן יום יומי ומקסום שורת הרווח.

מערך זה מאפשר לחברה לבצע באופן עצמאי כמעט 100% משרשרת הפעולות בכל עסקה החל באיתור הנכס, רכישתו, השבחתו ניהולו ומכירתו.

בעזרת מערך זה החברה יכולה לקבל החלטות במהירות, למצוא ערך היכן שאחרים לא ולשמור על שקיפות מלאה לאורך כל התהליך עם משקיעיה ושותפיה.

הנהלת July Residential

רוברטו ׳אל.וי׳ לוואלי

ממייסדי החברה, עם למעלה מ-20 שנות ניסיון, אל.וי מנהל ומפקח על מערך הניהול השוטף של כלל הנכסים, כולל פיקוח על תהליך האנליזה הראשוני טרם רכישת הנכסים, ניהול המערך הפיננסי, אסטרטגיה ותקציבים של כל אחד מהנכסים תחת ניהול החברה. אל.וי משמש בכובעו השני כיו״ר חברת הניהול Element National Management, אשר מנהלת למעלה מ-12,000 יחידות ברחבי ארה״ב.

Element National Management:

הינה חברת הניהול הבלעדית של נכסי החברה. ׳אלמנט׳ נוסדה ב-2007 על ידי רוברטו לוואלי אשר נמנה על מייסדי ומנהלי July Residential, ׳אלמנט׳ מנהלת פורטפוליו של למעלה מ-12,000 יחידות דיור ברחבי ארה״ב על פני 9 מדינות שונות. ל׳אלמנט׳ משרדים מרכזיים בבוקה רטון, ומשרדים אזוריים בג׳ורג׳יה, טקסס, לואיזיאנה ומישיגן. ׳אלמנט׳ מעסיקה צוות של למעלה מ-350 מנהלים מקצועיים אשר לרשותם מיטב הטכנולוגיות והכלים בתחום המולטי-פמלי בכדי למקסם יעילות ולשפר את שורת הרווח בכל אחת מהשקעותיה. ׳אלמנט׳ הייתה שותפה לרכישה, השבחה וניהול של נכסים בשווי מצרפי של למעלה מ-2 מיליארד דולר.

דירוג האיזור לפי אתר Niche

 

Berkadia Mid Year 2022 Report Indianapolis

[Deal ID=”36053″]



לקבלת עסקאות מתחת למחיר שוק באופן יומיומי למייל, הרשמו לניוזלטר שלנו:


ניוזלטר



לקבלת עדכונים מיידיים על עסקאות וחדשות נדל”ן, הרשמו לערוץ הטלגרם שלנו:

Telegram Channel



לצפיה בכל עסקאות ההולסייל והקורונה שלנו – הכנסו לקבוצת העסקאות בפייסבוק:


https://www.facebook.com/groups/CoronavirusUSRealEstateDeals



לפרטים מלאים על העסקה הכנסו לאתר העסקאות של Nadlan Invest:


470 Units, Astoria Park, Indianapolis


Related News Real Estate Entrepreneurs

Responses