כלים ושיטות לבדיקת הנכס ולניתוח עסקה

כלי עבודה.
אהלן חברים.
אני רוצה לתת לכם פה כמה כלים מאד בסיסיים שיעזרו לכם לנתח עסקה ברמת המאקרו.
כולם מבקשים לדעת וזה נכון, כמה אני ישקיע ( קניית הנכס+ הוצאות סגירה+ שיפוץ ) ומה ייצא לי מזה ( הכנסה ברוטו, הורדות והכנסה נטו )
כמו שרובנו יודעים, וכדאי מאד שכולם יידעו,את הכסף אנחנו עושים ברכישה.

רכשנו טוב, נעשה תשואה טובה, וסיכוי טוב לאקזיט.
רכשנו יקר… נו… לא כדאי.
אסור.
אסור
אסור
לרכוש נכס מעל מחיר שוק.
אני אחזור.
אסור לרכוש נכס מעל מחיר שוק.
אז איך אנחנו בודקים מה המחיר שכדאי איתו להיכנס לעסקה.

אז כמובן שכולנו מכירים את האתרים הפופולריים, הבעייה איתם שהם לא נותנים לנו טווח זמן נורמלי.
למשל זילו, כשאתם שמים את הצהוב, בתים שנמכרו, אתם רואים ים בתים. הבעייה שזילו מראה 3-4 שנים אחורה.
לא רלוונטי.
לעתים הוא מראה מחירים שלא קשורים למחיר העסקה שנסגרה.
אך הבעיה הגדולה, זילו לא יידע אף פעם מה מצב הנכס שנמכר: יסודות, גג, מערכות, פנים חוץ.. וכו. קשה להסביר 2 נכסים קרובים וזהים שאחד נמכר ב 38000$ ולידו ב 76000$..

אני ממליץ לכם ללכת לאתר שנקרא REALESTATEABC
שימו כתובת למעלה, אנטר,
תקבלו טבלה, לרוב של 25 בתים, להשוואה, שנמכרו רק בשנה האחרונה, ורק מסביב לנכס הזה,
תוכלו לעשות השוואה לפי מחיר הבית מנוך לגבוה וההפך, מחיר ל SQF, כמות חדרים , גודל הנכס, וכו כלומר כלי טוב שמראה לכם איפה אתם בטבלה, מבחינת מחיר הנכס.
מבחינתי כל נכס שנמצא מתחת לממוצע שווה בדיקה.
לפעמים אם למכס עוד יתרון מסוים ( גודל, מרתף, גראז, או כל דבר אחר ) אני מוכן גם לקנות בממוצע, או מעט מעל.
אני מוכן גם לקנות מעט מעל הממוצע אם כולו שופץ לאחרונה.

כלי נוסף, וקל לשימוש זה RENTOMETER
מכניסים כתובת, כמה שכירות שאתם מצפים לקבל, כמות חדרי שינה ומייד מתקבלת תוצאה שמראה איזה בתים הושכרו בסביבה, באיזה מחיר, מה הממוצע, ועוד.
כלי פשוט וקל.

וכמובן הכלי הכי טוב, והכי יעיל.
הצוות שלכם בשטח. הם יגידו לכם (בהנחה שאכפת להם מהצלחתכם ) אם הבית שווה את המחיר,
כמה צריך להשקיע בו, מה מחירי הסביביה, מה קורה בסביבה, תכניות עתידיות של העיר, כמה יושכר ביקוש וכו.
הם הגורם המשלים את התמונה.

בניתוח העסקה קחו בחשבון הוצאות שעלולות להיות:
– אישורי אכלוס והשכרה (יש בחלק מהמדינות, למשל אצלנו במישיגן )
– העברת בעלות בעירייה
– ביטוח נכס, ביטוח משלים של כל המערכות בנכס,
– הפקדת דיפוזיט לחברת המים של העיר,
– דוח שנתי בארה”ב, בישראל,
– מה הרגולציה במדינה לגבי החזקת נדלן,
– עלות אחזקת LLC
ועוד ועוד..

אחרי 7 שנים של הרבה עשייה בדטרויט אני יודע כמה יש לי עוד ללמוד ולהתפתח, וזה חלק מהעניין.
לפעמים תיתקלו בהפתעות טובות יותר או פחות, שלא צפיתן אותן.
צריך להתמודד , להסתגל, להתגבר ולהמשיך הלאה.
אל תשכחו כמה הקשרים עם הצוות המקומי חשובים.

שאלו אותי, ואני מבטיח:
מחר איך קונים את הנכס הראשון
ואז את השני השלישי והשביעי.
(הכוונה כשאין הרבה כסף נזיל )

חג שמח

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום):
https://bit.ly/2NrlrID

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון