אחד האתרים שאני מאוד אוהב לעבוד איתו נקרא OnBoard Neighborhood Navigator או בקיצור -…

אחד האתרים שאני מאוד אוהב לעבוד איתו נקרא OnBoard Neighborhood Navigator

או בקיצור – Onboardnavigator

זה אחד האתרים המרכזיים שאני משתמש בו בבדיקת פרמטרים שונים על סביבת הנכס שלנו.

נתחיל בצד שמאל בטאב שנקרא Community Information
יש לנו שם שתי אפשרויות של חיפוש. האפשרות הראשונה על יד הכנסת כתובת של נכס והאפשרות השנייה על ידי הכנסת עיר, מחוז, שכונה או זיפ קוד.

לצורך ההדגמה אני אבחר זיפ קוד שאני מכיר טוב בפרברי ג’קסונוויל, שכונת אורנג’ פארק – הזיפ קוד הוא 32073

בואו נעבור על הנתונים שאנחנו מקבלים על הזיפ קוד הזה, כמות התושבים הינה 40,248,הגיל הממוצע הוא 39. המשכורת הממוצעת היא 55,923$.

Population Density – זה כמות התושבים שגרים במייל אחד 2,441. גודל משפחה ממוצעת 2,6, 30% הם משפחות עם ילדים. ואחוז התחלופה השנתי של אוכלוסייה הוא 18% – אלה האחוזים של אנשים שמחליפים מקום מגורים, ככל שאחוז התחלופה נמוך יותר זה אומר שטוב להם והם לא מחפשים לעבור למקום אחר.

למעלה בצד ימין אנחנו יכולים לראות את הגרף של חלוקת מלאי הבתים. 61% מהאוכלוסייה הם בעלי בתים, שזה גם נתון מעולה – ומצביע על אזור חזק. רק 8% בתים ריקים, כאשר הנתון הזה מכיל בתוכו גם בתים שכרגע מעוקלים לבנק ובתים ריקים שמוצעים למכירה כך שכמות הבתים הריקים שמוצעת להשכרה היא הרבה יותר נמוכה. ו31% ממלאי הבתים הם בתים מושכרים. שזה גם נתון שמעיד על אזור טוב.

אתם תמצאו הרבה אזורים טובים להשקעה שהוקנסי רייט –כמות הבתים הריקים באזור יהיו מעל 10%, בין 10-12% זה עדיין אזור סביר ומעל 12% זה מתחיל להיות אזורים בעיתיים והייתי שוקל פעמיים אם כדאי להשקיע באזורים האלה.

כאשר בשוק יציב ובריא היחס הנכון הוא- 60, 30, 10 זאת אומרת 60% בעלי בתים, 30% בתים מושכרים, ו-10% בתים ריקים. ככל שאחוז הבתים הריקים יהיה גבוה יותר כך גם רמת הסיכון שלכם גבוהה יותר להישאר הרבה זמן עם בית לא מושכר. אתם חייבים להגדיר לעצמכם גבול מסויים שמעבר לגבול הזה תחשבו פעמיים על העסקה.

הנקודה הזו היא מאוד קריטית בבחירת האזור והאסטרטגיה שלנו. אם אנחנו רוצים למצוא שוק לעסקאות השבחה למשל, בעסקאות השבחה אנחנו רוכשים נכס משפצים אותו ומוכרים למשפחה שתגור בנכס ולא למטרת השכרה, לכן אנחנו נרצה שוק שבו אחוז בעלי הבתים גבוה לעומת אלה שבשכירות ולעומת זאת כשנרצה נכס להשכרה נבחר בשוק שבו ישנה רמת השכרה גבוהה יותר אבל ככל שאחוז השכירות גבוהה יותר גם רמת האוכלוסייה והפשיעה תהייה גבוהה יותר בהתאם. לכן תמיד צריך לחפש את נקודת האיזון בין שניהם.

נמשיך עם עוד נתונים על האזור, ניתן לראות את הטמפרטורה הממוצעת באזור, את רמת הסיכון מבחינת מזג האוויר, מה שחשוב לנו לבדוק הוא את ההוריקנים והטורנדו ומה הרמה שלהם לעומת הממוצע הארצי ושאין באזור משהו חריג שהוא ברמה סיכון כפולה מהממוצע הארצי.

מבחינת בתי הספר בין 1-5 אנחנו נמצאים ברמה 4 שזה יפה. בצד ימין נוכל לראות את החלוקה של התושבים לפי רמת ההשכלה, כמה סיימו תיכון, כמה סיימו קולג’ וכמה בכלל לא סיימו תיכון.

אפשר לראות ש2.5% בלבד מהאוכלוסייה לא סיימו תיכון, 28.9% סיימו תיכון, 28% סיימו קולג’ וכל השאר עם תארים שונים. אנחנו רואים שמדובר באזור בעל אוכלוסייה איכותית.

ההכנסה החציונית למשפחה היא 55,923$. בצד שמאל נוכל לראות את החלוקה בין אנשי הצווארון הלבן שאלה בעצם עובדי ההנהלה, ההי טק והמשרדים, שהם 34% מהאוכלוסייה ושאר 66% הם פועלים שנקראים צווארון כחול. ככל שאחוז אנשי הצווארון הלבן גדול יותר, כך אנחנו יודעים שהאזור מאופיין באוכלוסייה ברמה סוציו אקונומית גבוהה יותר.

אחד הנתונים החשובים שנוכל לראות באתר הזה הוא נתוני הפשיעה, שימו לב לפס האדום שזה הממוצע הלאומי, אפשר לראות שהאזור נמצא פחות או יותר ברמת הפשיעה הממוצעת ולא יותר מזה.

דבר נחמד שאפשר לבצע באתר הוא השוואה בין 2 זיפ קודים שונים. לחזור לראש הדף ונלחץ על Comparative Community Overview
שזה גם דבר מעולה ונותן לנו אפשרות להשוואה בין שני אזורים שונים.

עכשיו תחפשו בגוגל את האתר הבא:
Home Values Onboardnavigator

יש שלושה טאבים שיתנו לכם המון נתונים, אני ממליץ לעבור על האתר הזה וללמוד לעבוד איתו, זה כלי נהדר.

תיכנסו לטאב – Home Value Estimator
תכניסו כתובת של נכס רלוונטי ולאחר מכן תתחילו לעבור בין הטאבים השונים ותראו כמה אינפורמציה אתם יכולים לקבל עת האזור, בתי הספר, מחירי נכסים, מה יש סביבה ועוד.

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון