עקרונות החובה להלוואת Hard Money

5 נקודות שחייבים לדעת לפני לקיחת Hard money loans:

1. ראשית, יש להבין האם מדובר ב”הארד מאני ברוקר” או דיירקט לנדר. אם מדובר בברוקר, חשוב לבדוק לאיזה חשבון נכנס( GFD) Good Faith Deposit. “גוד פיית’ דיפוזיט. כדיירקטלנדר, לא פעם אני נתקל בעובדה שהברוקר נטל לחשבונו את הGFD וכך הברוקר נועל את הלקוח, כאשר לאחר מכן, הוא כמעט ולא מתפקד כיוון שכבר קיבל את שכר טרחתו והמשקיע נשאר להתמודד לבד עם הדיירקטלנדר.

2. אם התברר לכם כי נציג ההלוואה שעובד מולכם הינו ברוקר וזה לאחר שהציג עצמו בהתחלה כדיירקטלנדר, מומלץ להתרחק מקשרים עסקיים עם אדם שכזה, שהרי אם רימה אתכם בדבר שניתן וקל לבדוק, קשה לדעת מה תהיה התרמית או אי דיוק הבא של אדם כזה.

3. לא פעם קורה שיש טלפון שבור בין הברוקר לדיירקטלנדר ולכן, גם במצב עניינים בו אתם עובדים עם ברוקר, כדאי גם לדבר עם הדיירקטלנדר מספר ימים לפני הסגירה כדי להימנע מבלת”ם של הרגע האחרון. לדוגמה, ביקשתי מברוקר שיעדכן את המשקיע שיש לעשות survey על הנכס, אך הברוקר שלקח 10K כ-GFD שכח לעדכן את הלקוח, ורק אחרי שתזכרתי את הברוקר שוב, הוא הועיל בטובו לעדכן את המשקיע. מותר לציין כי, הברוקר עדכן את הלקוח ביום שישי בצהריים ותאריך הסגירה היה קבוע ליום שלישי שאחריו. לאור התנהלותו של הברוקר, נדחה מועד הסגירה בכמה ימים דבר שאילץ את המשקיע לפצות את המוכר. בפשרה שבין הברוקר למשקיע, הגיעו הצדדים להבנות לפיהן, חוייב הברוקר לשפות את המשקיע בסכום של 6,000$ עם הסגירה.

4. חשוב לדעת מראש מה הן עלויות ההלוואה, הסגירה והאם יש Prepayment penalty פריפיי פנלטי. לא תמיד החברה שבה הריבית נמוכה יותר, עלויות הסגירה תהינה נמוכות יותר. עלויות הסגירה נעות לרוב בין 3k-10k. בנוסף, יש לבדוק איך מובנת הריבית, ואיך מתבצע Construction draws. בכל חברת הארד מאני זה עלול להיות שונה. בהקשר זה יצוין, כי רוב חברות, גובות ריבית עדכנית. כלומר, הריבית חלה רק על הכסף שנמשך בפועל (לדוגמה: אם לקחתי הלוואה בסך של 100K כאשר 70k לרכישה והיתר לשיפוץ שאותם אקבל עם התקדמות הפרויקט. ממתי המשקיע משלם ריבית על היתרה של 30k, האם מיום הסגירה או שמא מיום קבלת הכספים בפועל?!). כהערת אגב אציין, כי בחוף המערבי, מודל הריבית הוא על כל הסכום, מיום הסגירה. עם זאת, הריבית שם נמוכה יותר מ 10+2, אם כי לא בהכרח מדובר בחברה שהיא הזולה ביותר.
לעניין הפריפיי פנלטי, שימו לב האם חברת ההארד מאני תנעל אותכם בתוך העסקה גם אם זה לתקופה מינימלית (הריבית היא אחוז בחודש כך כך ששישה חודשים תעלה לכם סכום של כ- 6,000$).

5. Selling notes
אומנם לא מדברים על זה הרבה, אבל בהחלט שווה התייחסות. לא מעט לנדרים מוכרים את שטר החוב לחברה שלישית עם סגירת העסקה. לא פעם קורה למשקיע שהוא “נתקע” בשל בלת”ם, דבר המביא לידי עיכוב בתוכניות הבנייה ובעיית תזרים. במידה ואותו משקיע בחר בלנדר שמכר את שטר החוב הוא יתקשה מאוד להגיע להבנות עם חברת הגבייה, ואלה יכניסו את המשכנתא למצב דיפולט, ומשם הדרך לאיבוד הנכס יכולה להיות קצרה.

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון