איך לנהל את חברת הניהול שלך? חברת הניהול היא הידיים והרגליים שלך מרחוק
איך לנהל את חברת הניהול שלך?
חברת הניהול היא הידיים והרגליים שלך מרחוק, כאשר אתה נמצא בארץ. לאחר שהשקעתי בארה”ב מעל 7 שנים הבנתי את החשיבות שבניהול נכון של הנכסים. חברות ניהול יכולות להפוך נכס לריווחי מאד או לגרום לכך שהנכס יכניס תשואה מינימלית של אחוזים בודדים. בפוסט הזה אנסה ללמד איך אני מנהל את חברת הניהול שלי.
מה מודל ההכנסות של חברות הניהול?
חברות ניהול בארה”ב גובות עבור שירותיהן תעריף חודשי העומד על 10%-8% כאשר בדרך כלל יהיה מינימום שמתחתיו לא ירדו. לדוגמה, באטלנטה בדרך כלל תשלמו לפחות 100$ לכל נכס לחודש.
בנוסף, כאשר מתחלף דייר או אתם מחפשים דייר בפעם הראשונה, מנהל הנכס שלכם יפרסם את הדירה ברחבי הרשת, יקבע עם דיירים פוטנציאליים ויקבל מהדיירים המעוניינים לשכור את הנתונים הבאים:
שם פרטי ומשפחה
תאריך לידה
פרטים על הדירה הנוכחית בה הם מתגוררים ופרטי בעל הבית הנוכחי שלהם
פרטי המקום בו הם מועסקים
תלושי שכר
על בסיס הנתונים האלה חברת הניהול תערוך בדיקת רקע ותבחר את הדיירים הטובים ביותר ועל התענוג הזה תשלמו עוד חודש שלם של שכירות כאשר הדייר החדש שלכם מתחיל לשלם בחודש הבא.
מאיפה חברות הניהול באמת עושות את הכסף?
האתגר האמיתי בעבודה עם חברות הניהול מתחיל כאשר הדיירים מתחילים לבקש תיקונים בנכס או עוזבים את הדירה ואז יש לצבוע אותה מחדש, לתקן שטיחים, להחליף חלונות לעתים או לתקן לדיירים את המקרר/תנור/מדיח כלים/מייבש וכו’. פה הן מתחילים להזמין בעלי מקצוע ועשויה להתחיל “חגיגת הוצאות”.
חברות הניהול הפחות כנות גם גובות אחוזים מסוימים מהתיקונים הללו מבעלי המקצוע בסכומים שיכולים להגיע גם למאות דולרים מעבר לעלות התיקון עצמו. לכן, כאשר דייר עוזב – אני פועל בדרך אחרת.
עוזב את חברת הניהול.
בדיוק כך.
בין דיירים אני ממליץ למצוא מתווך טוב או אדם שיראה את הנכס וימצא לכם את הדייר הבא. אם יש תיקונים קלים שבאמת צריך לעשות – אני עובד עם מנהל תחזוקה מקומי בארה”ב שמזמין את בעלי המקצוע, מבקש כמה הצעות מחיר ודואג לשיפוץ במחיר המשתלם ביותר. חברות הניהול, כמובן, בדרך כלל יתנגדו לכך. חשוב למצוא חברת ניהול גמישה שמוכנה לתת לכם לנהל את התיקונים בנכס.
כך, בסוף השנה נשארים עם שורת רווח גבוהה יותר.
נ.ב.
גם את תהליך סינון הדייר התחלתי לשפר – ועל כך אכתוב בפוסט הבא…
את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון
כל מילה בסלע
איתן בר-און
איתן בר-און
תודה על הפוסט! אחד הדברים שכולם מדברים עליו זה ניהול מערכת היחסים שלך עם הצוות המקומי, בדגש על חברת הניהול. אבל נראה שהדרך שהצגת כאן היא ההפך הגמור מזה… נניח שמתחלף דייר כל שנה/שנתיים, אז בעצם אתה מחליף חברות ניהול בקצב גבוה. מה גם שאם יש לך שני נכסים או יותר ובאחד מהם הדייר יצא, אז אתה מוציא את הנכס מחברת הניהול, הם כנראה לא מקבלים את זה בעין יפה כל כך, אבל מה קורה עם שאר הנכסים? לא עדיף לעשות בקרה צמודה יותר על השיפוץ שהם עושים ולהקטין את הרווח שלהם ממאות דולרים לסכום קטן יותר וגם לשמר את מערכת היחסים?
תודה על הפוסט! אחד הדברים שכולם מדברים עליו זה ניהול מערכת היחסים שלך עם הצוות המקומי, בדגש על חברת הניהול. אבל נראה שהדרך שהצגת כאן היא ההפך הגמור מזה… נניח שמתחלף דייר כל שנה/שנתיים, אז בעצם אתה מחליף חברות ניהול בקצב גבוה. מה גם שאם יש לך שני נכסים או יותר ובאחד מהם הדייר יצא, אז אתה מוציא את הנכס מחברת הניהול, הם כנראה לא מקבלים את זה בעין יפה כל כך, אבל מה קורה עם שאר הנכסים? לא עדיף לעשות בקרה צמודה יותר על השיפוץ שהם עושים ולהקטין את הרווח שלהם ממאות דולרים לסכום קטן יותר וגם לשמר את מערכת היחסים?