היום נמשיך לעסוק בחברת הניהול אתמול סיימנו בשאלות – איך מוודאים את חברת הניהול,…
היום נמשיך לעסוק בחברת הניהול
אתמול סיימנו בשאלות – איך מוודאים את חברת הניהול, מה הם המדדים שאנחנו צריכים לקבל ממנה, ואיך אפשר לדעת שחברת הניהול תאפשר לנו להנות מהכנסה פסיבית ולא תגרום לנכס להפוך לעבודה נוספת שלנו.
כמו שכבר אמרתי – בבעלותנו מספר גדול של נכסים ומהר מאוד הבנו שניהול הנכסים הוא משהו שמצריך אנשי מקצוע, אחרי ניסיון קצר עם חברות ניהול הבנו שאמנם מדובר בכאב ראש, אבל עדיף שנייצר חברה שעושה את זה בשבילנו מבית מאשר שהיא תהיה מבחוץ.
אני אנסה לענות על השאלות החשובות שקשורות לחברת הניהול על ידי זה שאספר לכם מעט על חברת הניהול שלנו.
אז חברת הניהול שלנו מופעלת על ידי השותף האמריקאי שלנו – דורון. כשחיפשנו עוגנים על הקרקע ראשית נשענו על העוגן החזק ביותר – שותף מבית.
חברת הניהול שלנו מלווה את הנכס בכל שלבי חייו. ראשית בשלב הרכישה והערכת הנכס – החברה מתרשמת מהנכס, מביאה הצעת מחיר לשיפוץ במידת הצורך ומוודאת שהתיקונים הנדרשים מתבצעים בזמן הקצר ביותר ובעלות הנמוכה ביותר – החברה פועלת עם קבלנים קבועים לנושאים השונים כך שכולם מרוויחים, הם מקבלים עבודה קבועה ואנחנו מקבלים מהם מחירים הרבה יותר טובים מאלו שבשוק המקומי וגם תעדוף של העבודות שלנו למול עבודות אחרות שנכנסות – כך שאנחנו נהנים מזמני שיפוץ קצרים ועלויות נמוכות.
בכל החלפת דיירים חברת הניהול שלנו מחפשת את הדרך להשקיע מעט כסף בנכס לטובת השבחה ויצירת עליית מחירי השכירות (כמו שהזכרתי בפוסט הקודם עם מכונת הכביסה, למשל). כמו כן חברת הניהול שלנו בקשרים טובים גם עם הדיירים ומעודדת אותם להביא דיירים אחרים במקומם, הקשרים עם הדייר נותנים לנו להנות מהודעה מראש ארוכה על עזיבתם את הנכס ולכן מתאפשר לנו לנסות למצוא דייר בלי לעבור תיווך במצב של החלפת דיירים. בלית ברירה חברת הניהול תביא דייר דרך משרד תיווך – הקשרים עם משרדי התיווך מאפשרים לנו להביא שוכר בעמלה מופחתת (בד”כ חודש שכירות אחד, עבורנו זה בד”כ 60-70% מחודש שכירות בערך).
דבר חשוב מאוד שחברת הניהול שלנו יודעת לעשות – בדיקת רקע טובה לדיירים, לוודא שהקרדיט סקור שלהם מאפשר להם לשלם את השכירות ולעמוד בתשלומים, לוודא שאין להם פינויים בשל אי תשלום בעבר וביצוע בדיקת פרופיל טובה – אנחנו מעדיפים תמיד להשכיר בתים למשפחות – הן חותמות חוזים ארוכים יותר (בממוצע שנתיים) וגם מאריכות חוזים לעיתים קרובות יותר כך שאנחנו נהנים מיציבות של שוכרים (יש לנו בית עם אותה שוכרת כבר 8 שנים, לדוגמא).
העבודה של חברת הניהול שלנו מאופיינת בשקיפות גבוהה – עבודה עם אפליקציה שמאפשרת לבעלי הנכסים לקבל מידע שוטף על הנכס בכל זמן נתון, באפליקציה נמצאים צילומים של כל קבלה, חשבונית וצ’ק שמופקד לטובת הדירה או נגבה מהשכירות – כך שהמשקיע נהנה מתמונה מלאה ככל הניתן.
אז ספרו לנו פה מה היה חשוב לכם בחברת הניהול ?
איזה תכונות אתם מחפשים בחברה שלכם ?
את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון
לגבי קבלנים מקובל לבדוק שלושה קבלנים ולעבוד עים ההצעה הכי טובה
בתור בעל חברת ניהול וחברת נדלן אומר כמה דברים.
כל לקוח הוא לגופו.
ישנם לקוחות שמשקיעים והכל בידיים של חברת הניהול.
ישנם משקיעים שחברת הניהול אחראית על השכרת הנכס ו אסיפת הכספים. כל מה שקשור לתיקונים ביידי הבעלים.
בדרך כלל חברת ניהול תחייב חודש על השכרה חדשה
6-10 אחוז דמי ניהול
חצי חודש עים הדייר נשאר
ובמקרים מסויימים עד 10 אחוז תוספת מעבודת הקבלן.
שוב כל חוזה הוא לגופו וכל לקוח הוא שונה תלוי בכמה עבודה כרוכה בנכס
נשמע כאילו מרגע שמצאת נכס – החברה עושה את כל העבודה ואתה רק מביא כסף, אם הבנתי נכון.
מרגיש לי קצת טוב מדי כדי להיות אמיתי, לא? אני מפספס משהו?
לדעתי זה מצב לא בריא כשחברת הניהול היא גם המשפצת והרבה מדי כוח נמצא בידיה כיון שאז היא קובעת את גודל השיפוץ ואת מחירו ולך אין שום שליטה בעניין. התסריט הבריא הוא שחברת הניהול מאתרת קלקול או נזק ומוציאה מכרז קטן בין כמה שיפוצניקים ובוחרת את היסודי יותר שיעשה זאת באופן הזול ביותר. כך היא ממקסמת את יכולותיה לטובתך. בן בזמן היא צריכה לידע אותך בפרטי התהליך וללוות אותו. זו חברת ניהול בריאה ולא מושחתת או אינטרסנטית.
תודה אייל על פוסט ההמשך. עושה רושם שחברת הניהול שלכם היא הרבה יותר מחברת ניהול רגילה והיא גם הקבלן שמשפץ לכם את הבתים – one stop shop. מעניין לשמוע מה ממוצע הזמן ששוכרים נשארים בנכסים שלכם – לרוב יש קונפליקט גדול לחברות הניהול מכיוון שהרווח העקרי שלהם הוא מתחלופת דיירים ולא מדמי הניהול אבל זה מנוגד כמובן לאינטרסים של בעל הנכס. כמו כן מה אחוזי התפוסה של כלל הנכסים שאתם מנהלים, אחוז הפינויים, עלות לפינוי דייר, עלות התיקונים דרככם לעומת איתור קבלנים באופן עצמאי – נשמח לשמוע. תודה!