Hard Money – הלוואה מפוקפקת מהשוק האפור?
Hard Money – הלוואה מפוקפקת מהשוק האפור?
הארד מאני ושוק אפור
כאשר משקיע שומע את המילים Hard money lenders, האסוציאציה הראשונה שלרוב עולה לו בראש “מלווים מפוקפקים – שוק אפור”, שמנהלים את העסק שלהם בסמטאות אפלות בתשלום ריבית עושקת.
אומנם, בשנים קודמות היו לא מעט גופים עבריינים שהתעסקו בהלוואות מסוג זה. עם זאת, בשנים האחרונות, הלוואות “הארד מאני” מפוקחות (רגולציה).
למרבה המזל, ארגוני הפשע זנחו את תחום ה”הארד מאני” מאחר שכיום הם מפוקחות, כאמור. אומנם, הסטיגמה אודות Hard money lenders, עדיין קיימת.
כאשר אני מציג למשקיעים ישראלים את המוצר “הארד מאני”, השאלה אותה אני נשאל לרוב, מהם אחוזי הריבית בהלוואה מסוג זה?
כשאני עונה שסכום הריבית הוא בגובה של 12%, לא פעם אני שומע האשמות: זה ריבית של “שוק אפור”?!?!.
איך יכול להיות שאתה גובה מחיר כה גבוה להלוואה שהיא בעצם מעין משכנתא?. לא פעם השיחה מתנתקת מייד לאחר הצגת מחיר הריבית הגבוה.
לאלה שבכל זאת בוחרים להמשיך את השיחה מתוך נימוס, אני מייד שואל, באיזה קומבינציה אתה בדרך כלל רוכש נכסים לפליפים בארצות הברית?
לא פעם התשובה שאותה אני מקבל, “אני רוכש יחד עם שותף”. אני ממשיך להקשות, אם כך, איך אתם מחלקים את הרווחים בין השותפים?
כמעט תמיד התשובה זהה. אנחנו מתחלקים ברווחים 50-50. אני ממשיך להקשות. אם כך, בהלוואת הארד מאני אתה משלם 12% ריבית אל מול 50% של חלוקת רווחים עם שותף?
“וואלה, מעניין”, נשמע לרוב מעברו השני של הקו. לכן, כאשר נכנסים לעובי הקורה, ומתחילים לנתח את אחוזי הריבית, צריך לבדוק את הנתונים הקיימים של הנכס ושל יכולתיו של הקבלן המבצע.
מהו אופי השיפוץ? מהו מסגרת הזמן אותה יש להקציב לשיפוץ מסוג זה. האם צריך לעשות שיפוץ מסיבי בנכס או שמא, להחליף אסלה ומטבח וניתן יהיה להעלות את הנכס לשוק.
אז מהו באמת הלוואת Hard money loan?
הלוואת הארד מאני היא הלוואה לטווח קצר כאמור, שמאובטחת על ידי משכון הנכס.
כיום ובניגוד לעבר, הם ממומנים על ידי משקיעים פרטיים (או קרן של משקיעים) לעומת המלווים קונבנציונאליים כגון בנקים או איגודי אשראי.
ההלואות הם בדרך כלל לתקופה של 12 חודשים, אבל את טווח ההלוואה ניתן להרחיב לשנתים.
ההלוואה מחייבת תשלומים חודשיים של ריבית בלבד ותשלום הקרן יתבצע בסוף התקופה (כלומר, עם מכירת הנכס ו/או ריפיי).
לרוב, סכום ההלוואה תקבע על בסיס ערך הנכס לאחר השיפוץ כאשר רוב המשקל יינתן על בסיס ערך הנכס ולא על מסגרת הקרדיט של המשקיע.
לכן גם אם הבנק הרגיל ידחה את בקשת המשקיע, יתכן והארד מאני לנדר יאשר הלוואה מסוג זה.
עולה מכך, שבמקרים רביום עדיף להשתמש בהארד מאני ולא בשותף, כאשר יש לקחת בחשבון את תקופת ההלוואה ומה יהיה שוויו של הנכס לאחר השיפוץ.
בנוסף, גם במקרים שהבנקים ידחו את בקשת המשכנתא, יתכן והארד מאני לנדר יאשר הלווה למשקיע.
את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון
שאלה מהכיוון השני: אם יש לי הון נזיל ואני מעוניין להפוך למלווה שמקבל 12% על ההון שלו – איך נכנסים לתחום?
Moshe Orangeתודה על פוסט מעניין וענייני. ככלל אני מסכים עם האמור ובוודאי שאם תובנות השורה התחתונה.
יחד עם זאת, יש הטעיה מסוימת בהשוואה לעבודה עם שותף (“לשותף תיתן 50% ולמלווה רק 12%”).
כעקרון נכון ואף מושלם כשזה
Success Oriented. מינוף בהגדרתו.
יחד עם זאת במקרה של הפסד חלילה, המלווה לא חולק איתך את ההפסד ואף מרוויח את 12% שלו (או את הנכס).
ושוב – מינוף.
בנוסף – בשותפות אין לשותף אחד מבין השניים משכון על הנכס (מה שקיים בהלוואה).
לסכם – לא חולק על שכתבת (ולא מתיימר להבין בזה יותר מדי), אבל לטעמי חשוב לשקף לאותו משקיע פוטנציאלי, את התמונה המלאה, ואז שיעשה את החשבון שלו.
Yafit Levin
אין ספק שבהינתן מצב שבו אין אופציה אחרת, אז הארד מאני יכולה להיות אופציה טובה…בייחוד עם מסתכלים על הרווחים העתידים הפוטנציאליים מהעסקת פליפ קצרת טווח. כמובן שלמלווים יש יותר סיכון בהלוואת הארד מאני ולכן הפרימיית סיכון גבוהה יותר…וכמובן שהריבית יכולה להגיע לפי שלוש ממשכנתא רגילה בבנק, הקטע היחידי פה זה לבחון אלטרנטיבות אחרות לפני…HELOC מאפשר להוציא כסף לטווח קצר בריבית בלבד…למי שיש בית כמובן, לפעמים Cash out Refinance יכולה להיות אופציה טובה להוציא כסף (אם הריבית בשוק טובה יותר מאותה ריבית שנלקחה המשכנתא)..לטעמי צריך לבדוק לפני אופציות אחרות לפני שפונים האלטרנטיבות יקרות
בשביל זה יש merchant cash advance