מה חשוב לבדוק במסמכי הסגירה?

מה חשוב לבדוק במסמכי הסגירה?

מה חשוב לבדוק במסמכי הסגירה?

 

#יזםהשבוע- פוסט מס’ 4: תהליך הסגירה ומסמכי הסגירה.

אז כפי שפירטתי בפוסט הקודם על תהליך הסגירה אחראית חברת הטייטל או סוכן הטייטל שנבחר מטעם מי מהצדדים להנפיק טייטל, להכין את מסמכי העסקה הדרושים, להחתים את הצדדים, לרכז את הכספים ולשלם את כל התשלומים להקליד את שטרי ההעברה(ואם יש משכנתא אז גם את שטרי המשכנתא) ולהנפיק את פוליסת ביטוח הקניין הסופית.

מסמכי הסגירה- חברת הטייטל מכינה מסמכי סגירה בהתאם לדרישות שהופיעו בחלק הראשון של ההתחיבות להנפקת ביטוח (זוכרים את הפוסט השני… title commitment ). המסמכים יכללו תצהירים של הצדדים, שטרי העברת בעלות וכל מסמך אחר הנדרש על מנת לענות על הדרישות של הטייטל ולהעביר בעלות “נקייה” בנכס. בנוסף, מכינה חברת הטייטל מסמך סגירה – closing statement או בשם היותר נפוץ – HUD-1.

מסמך זה הוא בעצם תעודת הזהות של העסקה. מה הכוונה?… מדובר במסמך שהוא מעין דו”ח סגירה המרכז את כל פרטי העסקה(שמות וכתובות הצדדים, פרטי חברת הטייטל, תאריך סגירה ותאריך שחרור הכספים) ואת כל התשלומים והעלויות הכרוכות בעסקה. בדו”ח זה יופיע תשלום מיסי ארנונה, דמי תווך, מיסי ביול ודמי הקלדה, וכל החובות שיש לסלק יופיעו. חשוב לציין כי חלק מהעלויות השונות ותשלום החובות צריכים להופיע בעמודה של המוכר וחלק בעמודה של הקונה.

מאד חשוב להבין כיצד לקרוא את דו”ח הסגירה ולשים לב לכל עמודה ועמודה על מנת לוודא כי כל החובות אשר התגלו בבדיקות המקדימות ובדוחות שיעבודים (רשומים ולא רשומים) אכן משולמים מתוך כספי הסגירה ואם שולמו על ידי המוכר ישירות, אז יש לוודא שזה מצוין בדוח (POC – paid outside of closing).

כמו כן חשוב לבדוק העלויות הסגירה מיסי הביול ודמי ההקלדה מופיעים בעמודה הנכונה על פי מה שסוכם בין הצדדים בהסכם המכר. שכר הטרחה שלוקחת חברת הטייטל הוא אחד המרכיבים שנתון למשא ומתן וכדאי להתמקח עליו. בהרבה מקרים בהם אני מייצגת ומלווה משקיעים, אני מצליחה להפחית משמעותית את העלות שבניגוד לרוב העלויות הקשורות הסגירה שהן קבועות או מהוות אחוז ממחיר העסקה, שכר הטרחה נקבע על ידי חברת הטייטל עצמה וזה יכול לנוע בין מאות בודדים של דולרים לכמה אלפים. כמו כן, אפשר לדרוש כבר בשלב החוזה שהמוכר יישא בעלות זו.

חשוב לבדוק כיצד בא לידי ביטוי מחיר העסקה בדו”ח. יכול להיות שנכנסתם להשקעה מול יזם או משווק או מוכר והסכמתם על מחיר של 100,000$ כולל הכל אבל בפועל, חלק שווי הנכס בעסקה הוא רק 50,000$. ההפרש מהווה דמי יזמות, שיפוצים וכדומה. בעקרון, בדו”ח צריך להיות כתוב 50,000$ מחיר רכישה והיתרה תפורט בחלק של עלויות נוספות. אל תשכחו שמיסי הביול ופרמיית פוליסת ביטוח קניין הן נגזרת של המחיר ולכן חשוב שהדו”ח ישקף נכונה את המחיר הנכון.

מאחר ודו”ח הסגירה הוא מסמך מורכב מלא פרטים וניואנסים אני תמיד מציעה לקחת מישהו מקצועי שיודע לקרוא את המספרים ולוודא שכל מה שסוכם וכל התשלומים אכן מופיעים כמו שצריך.

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון

Related Articles

Responses

X