יזם השבוע – פוסט מס’ 3: מה זה טייטל ומדוע צריך ביטוח טייטל.

#יזםהשבוע- פוסט מס’ 3: מה זה טייטל ומדוע צריך ביטוח טייטל.
ברוב המדינות בארהב אין גוף רשמי כמו שיש לנו בארץ “טאבו” והאופן בו בעלות על נכסים, שעבודים, משכנתאות, או כל רישום אחר הקשור בנכס נעשה באופן עצמאי ודי פרוץ, ללא בקרה או אימות, ולכן הפוטנציאל לטעויות, פגמים, חובות לא ידועים, זיוף או מרמה, מאד גבוה. לשם כך, התפתח בארה”ב תחום הביטוח הקנייני (title insurance) כאשר בכל מדינה ישנם סוכני ביטוח (title agents) או חברות אשר מנפיקות, בחסות חתמים, פוליסות ביטוח קניין (title insurance policy).
מהו בעצם הביטוח הזה ולמה חשוב שיהיה ביטוח? ביטוח קניין, בניגוד לביטוחים אחרים שאתם מכירים כמו ביטוח חיים, רכב, מבנה, וכדומה המבטחים נגד נזק או אובדן עתידי, זהו ביטוח רטרואקטיבי. כלומר, הנכס שלכם מבוטח נגד בעיות שונות במצב הקנייני של הכנס שהיו קיימות בעבר והביטוח בתוקף מיום רכישת הנכס והנפקת הפוליסה וכל עוד אתם בעלי הנכס. כפי שציינתי, אין בארה”ב מערכת כמו בארץ בה ניתן להזמין נסח טאבו היסטורי ובו תוכלו לראות את כל היסטורית הנכס כולל בעלויות, העברות בעלות, שיעבודים וכו’ ולכן, חברת הטייטל עושה את העבודה הזו עבורכם. בשלב הראשון חברת הטייטל תזמין או תכין בעצמה התחייבות להנפקת ביטוח קניין (title commitment) שזהו מסמך התחיבות בעל שני חלקים מאד חשובים. הראשון הינו רשימה של כל הדרישות והתנאים של חתם הביטוח אשר צריכים להתקיים ו/או להתבטל הכל על פי הנתונים והמידע שעלה מבדיקת הטייטל. לדוגמא: אם החיפוש העלה כי רובצת על הנכס משכנתא ולא ניתן לאתר מסמך המעיד על סילוקה, אחד התנאים יהיה סילוק מלא ורישום ביטול משכנתא ברשומות.
דוגמא נוספת יכולה להיות בעיה בשרשרת הבעלויות והאופן בו עברו ברשומות. למשל: נכס שהיה בבעלות בעל ואשה אולם כאשר מכרו את הנכס לפני 30 שנה רק הבעל חתם על שטר העברת בעלות (deed). מצב כזה מהווה פגם בבעלות ולא ניתן יהיה לתת לקונה עתידי ביטוח קניין. בעיות כגון אלה נקראות בשפה המקצועית – cloud on title ואם לא ייפתרו או יתוקנו הדבר עלול לגרום לכם להפסיד את הקונה וללא יכולת למכור נכס עם טייטל “נקי” כמתחייב בהסכם הרכישה.
תפקידה של חברת הטייטל או סוכן הטייטל היא לוודא שאכן אין פגמים או בעיות אשר ימנעו מכם המוכרים להעביר טייטל נקי לקונה.
כמובן, שאם מתגלה בעיה כלשהיא ניתן ואף צריך לאתר את חברת הטייטל או הסוכן אשר ביצעו את העסקה הקודמת והנפיקו פוליסת ביטוח קניין ולדרוש מהם לתקן את הפגם. במידה והפגםלא ניתן לתיקון ניתן יהיה לתבוע את חברת הביטוח מתוקף הפוליסה. שימו ? כי סכום הביטוח תמיד יהיה בגובה מחיר הרכישה ששלמתם על הנכס. חשוב לשים לב למחיר רכישת הנכס נטו כפי שמופיע במסמכי הסגירה (closing statement) לעומת מקרים בהם המחיר ששלמתם בפועל גבוה יותר כי מגולם בו גם תקציב שיפוצים.
החלק השני בהתחייבות להנפקת ביטוח קניין הוא פרק ההחרגות. כלומר, עניינים אשר אינם מבוטחים ולא ניתן יהיה לתבוע בגינם אם יצוצו בהמשך. לדוגמא: זכות מעבר, זיקת הנאה לתשתיות חשמל, מים, ביוב, תקנון בית משותף, ובמקרים מסוימים גם פלישות (הכוונה לגבולות מסומנים) לשטח המגרש, וחובות שאינם רשומים.
עניין חובות לא רשומים עולה שוב ושוב ולאורך השנים בהן אני עוסקת בתחום ומייצגת משקיעים מתברר הנושא כבעיה מהותית שאם לא שמים אליה לב או לא מקפידים, משקיעים עלולים למצוא עצמם שקועים בחובות אסטרונומים לרשויות המקומיות מבלי שבכלל ידעו על קיומו של החוב, וחמור מכך, לא יהיה להם למי לפנות. מדוע? כי רוב, אם לא כל חברות הטייטל לא מבצעות בדיקת שיעבודים לא רשומים והסיבה לכך היא כי שיעבודים לא רשומים אינם נחשבים מבחינת הטייטל כפגם המונע העברת בעלות נקיה לבעלים החדש וחברות הביטוח באופן מפורש מחריגות שיעבודים וחובות כאלה מהפוליסה. ברוב המקרים מדובר בהפרה כל כך פעוטה ברת תיקון מיידי בשטח כמו למשל, הפרת תקנה עירונית מקומית של איסור העמדת רכב נטוש בשטח הבית, דרישה לפינוי צמחיה מתה, ניקיון של שביל הגישה לרכב וכדומה. הבעיה מתחילה כאשר התראות בגין הפרות כאלה נשלחות בדואר לכתובת המופיעה באתר השמאי המחוזי (property appraiser) ואתם לא גרים בכתובת (ברוב המקרים) אלא הדייר שלכם מקבל דואר ולא תמיד מעביר לכם או לחברת הניהול שלכם. העניין לא מטופל, מספר התראות לא נענות. בשלב הבא, תקבלו זימון לשימוע ואם לא תתיצבו או מיהו מטעמכם לא יתיצב לדיון, תנתן החלטה בהיעדר נוכחות שבדרך כלל מלווה בקנס של כ 100$ ליום מצטבר על לתיקון מלא של ההפרה כולל אישור של בוחן מטעם העיריה אשר הגיע לנכס בדק ונתן אישור על כך. וכל זה קורה כאשר אתם כלל לא מודעים למהלך ולחוב שמתחיל לתפוח ולתפוח. בהרבה מקרים אתם תגלו את הבעיה כאשר תרצו למכור את הנכס וחברת הטייטל שתבצע את העסקה תהיה חברה יסודית ומסודרת אשר תמיד מבצעת בדיקת שיעבודים לא רשומים ויתגלה חוב ענק לעיריה. אינני יכולה להדגיש מספיק את החשיבות של דוח כזה (unrecorded lien search). אינני יכולה לפרט את כמות המקרים שטיפלתיאו נתקלתי שמשקיעים מצאו עצמם עם חובות העולים פי עשרות מונים על שווי הנכס.
גם אם חברת הטייטל תגיד לכם שזה לא באחריותה או תסכים להשלים את הסגירה בכפוף לחובות(שכן ממילא אינה מבטחת כנגדם) ההמלצה שלי היא להתעקש כי המוכר יסדיר את כל החובות ועד שלא תקבלו אישור כי החוב סולק (בין אם התשלום לפני הסגירה או במסגרת הסגירה , ובין אם בהסדר פשרה כזה או אחר) אל תסגרו ואל תסכימו לשחרר כספים מנאמנות.
אני מרגישה חובה להדגיש שוב כמה הנושא הזה קריטי וחשוב כי באמת הרבה משקיעים לא מודעים לבעיות אלה. אז לתשומת לבכם…
בפוסט הבא אכנס יותר להסבר וטיפיםעל תהליך הסגירה עצמה ומה זה closing statement.
בהצלחה!

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון

• נהדר לקרוא
• מעולה תודה
• מעניין מאוד, תודה.אם אפשר להוסיף, טייטל הוא תפקיד שממלא אותו איש מקצוע אחר בכל מדינה (לדוגמה במדינת ניו יורק מי שממלא את תפקיד הטייטל זה עורך הדין שמייצג אותך ברכישת הדירה)
• אם התגלה Nuisance על הנכס מהקניה (כרגע מוכרים) שהיה כשבוע לפני הסגירה על סך 600$.
  וכרגע יכול לעקב את המכירה, האם שווה לתבוע/לדרוש פיצוי מהטייטל על סכום כזה?
• מידע חשוב! תודה!
• תודה על המידע תענוג לקרוא 🙂
• Adam Maimon Omri Galili Eran Galili
• תודה רבה!
• מה קורה כאשר מתגלות הפרות וגם קנסות על המוכר מלפני המכירה והמוכר טוען שמעולם לא נתקל בהם? כלומר גם הדיירים שלו בנכס וגם חברת הניהול לא עדכנו אותו בביקורות העיריה וגם הקנסות לא הגיעו ח”סוכן הרשום” או הכתובת של העסק?
• יש דרך להוכיח שקיבל?
  האם זה שידע או לא, ולא דיווח בתצהיר, עדיין האחריות עליו?