מודל לתהליך בנייה ושיפוץ

#יזמיתהשבוע

#יזםהשבוע פוסט מספר 5

מודל יצירתי של תכנון וביצוע שמסייע לחסוך בעלויות ובמשך זמן השיפוץ

ישנם כמה מודלים של תהליך בניה, אסביר שניים מהם בקצרה ומי שמעונין מוזמן לחפש ברשת ולקרוא חומר נוסף.

הפופולרי ביניהם הוא Design – Bid – Build

מה זה אומר בעצם?
האדריכלית מתכננת את הפרויקט, לצורך הדוגמא בואו נחשוב על שיפוץ מהיסוד של דירה. ברגע שיש תכניות הלקוחות מבקשים מכמה קבלנים כלליים שיתנו הצעת מחיר ומי שהצעתו מתקבלת הוא זה שמבצע את העבודה.

האדריכלית לא מעורבת בכל תהליך הבניה ומגיעה לעיתים רחוקות לשטח. במקרה של בעיות שמתעוררות במהלך הבנייה, הרבה פעמים הקבלן הוא זה שמחליט בעצמו מה לעשות, מה שלא תמיד תואם את התכנון או שצריך להפסיק ולחכות לאדריכלית שתגיע ותיתן הצעה לפתרון.

משהו לגבי קבלנים כללים (general contractors). הרבה קבלנים כללים מעסיקים עובדים בתחומים זולים יותר כמו dry wall, tiles וכו’. אבל לא חשמלאים או אינסטלטורים. הם לרוב יעבדו עם בעלי מקצוע קבועים, אבל יחייבו תוספת שנעה בין 20 ל-40% מהעלות שאותם בעלי מקצוע יקבלו.

איך אפשר לחסוך עלות של קבלן כללי? בפרויקטים קטנים, אם יש לכם אפשרות לנהל את הפרויקט בעצמכם ולרכז את העבודה של קבלני המשנה, תוכלו לחסוך. זה אמנם יכול להאריך מעט את אורך הפרויקט, אבל לעיתים פחות רלוונטי (כמו למשל במקרה שקניתם נכס ואתם מתכננים לעבור אליו, אבל בתאריך יותר רחוק).

שיטה נוספת שהתפתחה בשנים האחרונות היא Design –Build
כאן למעשה אותה ישות אחראית גם על התכנון וגם על הבנייה. יש כאן אפשרות ממשית לחסכון בעלות הפרויקט (שכן אפשר עדיין להשפיע על התכנון אם עושה רושם שהוא יקר מדיי), אורך הפרויקט וכמות הטעויות מצטמצם והלקוחות צריכים לעבוד רק מול גורם אחד.

החסרונות הם שאין כאן תהליך של קבלת הצעות מחיר באופן תחרותי.

כמובן שלכל אחת מהשיטות יש גם יתרונות.

כיצד אני עובדת – כמו שכתבתי בפוסט היכרות, יש לי רקע בתפקיד שטח ניהולי בחברת בנייה ובמקביל, תואר במנהל עסקים ונסיון כמנהלת פרויקטים בתחומים נוספים שהם לא בנייה, חיברתי את שתי השיטות האלה.

אני זו שמתכננת את הפרויקט. במקרה הצורך מתייעצת עם קבלנים קבועים שאני עובדת איתם בנוגע לעלות ספציפית של משהו שיש התלבטות לגביו. אחרי שהתכנון הוסכם על הלקוחות, מבקשת מהקבלנים האלו לתת לי הצעות מחיר.

הסגירה של החוזה בין כל קבלן משנה מתבצעת אל מול הלקוחות, אבל מאחר שאני יודעת מה הוא מחיר הגיוני, אין כאן נסיון שלהם לנפח את המחיר. אני לא משלמת להם באופן ישיר או עקיף, הלקוחות הם אלו שמשלמים להם.
אני זו שמכתיבה את הלו”ז, מנהלת את התקציב ונמצאת בשטח ברמה יומיומית (בתחילת הפרויקט ובנקודות קריטיות) ונמצאת שם כדי לתת מענה לבעיות.
החסרון, יש עליי המון אחריות ומי שבוחר לעבוד בשיטה כזו, כדי שימצא אדריכלית שהוא ממש סומך עליה.

פרויקט שסיימנו בדצמבר האחרון. – gut renovation של multi-family house שגודלו 3000 סקוור פוט (280 מ”ר). השיפוץ כלל שינויים ב-layout, החלפת חלונות, החלפת מטבחים, החלפת 3.5 אמבטיות (אחת הוגדלה והוסבה למקלחת), החלפת רצפות עץ, שיפוץ המדרגות החיצוניות, הוספת מזגנים, הוספת בוילר, תאורה ועוד.

מהרגע שהתחלנו ועד ששתי הדירות פורסמו להשכרה, עברו פחות משישה חודשים.

עוד שיטה שמאפשרת לי לסיים פרויקטים בפחות זמן, קשורה לאופן ניהול הפרויקט. בניגוד להרבה קבלנים שמסיימים קודם את הפירוק (demolition) ורק אז מתחילים בבנייה, אני עובדת כך שאת הפירוק מתחילים כולם, אבל אחרי חצי יום, שני אנשים מתחילים לבנות בעוד השאר ממשיכים לפרק, ככה הם בעצם פותחים עוד עבודה שמוכנה לצוות מייד כשהפירוק מסתיים. זה רלוונטי לפרויקטים גדולים יחסית.

תמונות לפניכם (מיקום – Hamilton Heights, Manhattan).

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון