פליפ- תכנון מוקדם

פוסט 2

לפליפים גדולים יש המון חלקים נעים. מה שנקרא מובינג פארטס.
בפוסט זה אנסה להמחיש לכם איך אני מסתכל על פליפ ומהם הצעדים המרכזיים שאני עושה בכדי לצלוח ולהצליח את הפרויקט.
 

אזהרות מראש:

1. מה שעובד לי לא בהכרח יעבוד למישהו אחר. מה שכן, אני יודע להגיד שהפעולות שאציין בפוסט הזה הן בגדר הכרח.
2. ברור לכם ולי שלא יכולתי לכסות הכל בפוסט אחד. קחו בחשבון.
3. אני מבקש מכולם להיות אמיתיים עם עצמם- כמה מעורבים אתם רוצים ו-י-כ-ו-ל-י-ם להיות בפרויקט.
אני חוזר- כמה אתם יכולים. לא כמה אתם חולמים להקדיש.
פליפים כאלו לוקחים המון זמן וברגע שהתחלתם, צריך לסיים. ובכדי לסיים כמו שצריך – צריך להקדיש לזה זמן.
4. טיים איז מאני, והאויב הכי גדול של כל פליפ הוא הזמן.
עלויות הכסף+ תשלומי מיסים+ תשלומי ביטוח+ העלויות השוטפות+ מכירה שלא בעונה המתוכננת= מוות קליני לפרויקט.
5. האויב הכי גדול של הפונטים בפייסבוק הוא לשלב עברית ואנגלית. גם מארק צוקרברג כותב בעברית מושגים באנגלית.
 

הערות כלליות:

1. אם מצאתם נכס שרובו שבור כמו המוסריות של אונר”א, הרבה יותר קל, יעיל ומהיר להפשיט אותו לחלוטין ולהשאיר רק את המעטפת (טוטאל גאט).
רברס אינג’נירין (Revers engineering) היא פעולה הרבה קשה ומסובכת מאשר לראות את הבית ערום.
ברגע שהבית רק על ה”סטאדס”, אוטומטית צמצמתם את אלמנט הפתעה (לרעה) של “מה יבוא לי מאחורי הקיר”.
2. תעשו לעצמכם טובה ותעבדו עם אנשי מקצוע כמו שצריך (אפרט על זה בפוסט אחר).
זאת התעסקות להחליף קבלן באמצע הפרויקט.
כמובן שאם אין ברירה אז אין ברירה, אבל אפשר לצמצם את האופציות לכשלון.
כלל ברזל שנכתב בתורה שבעל-פה של הפליפים: לא נברא הקבלן שלא ילכלך על העבודה של הקבלן הקודם. גם אם זה היה מיסטר בוב דה-בנאי בעצמו לפניו.
במקרה הטוב אתם תשלמו על קבלן חדש שימשיך את העבודה מאותו מצב.
במקרה הריאלי זה: ” וואי וואי, מה הוא עשה החמאר הזה שלפני?” אני חייב להתחיל מחדש/לשבור/לנתב אחרת/להמציא משהו אחר.
בעברית- לא רק שתשלמו על זמן שהפרויקט עומד עד שתמצאו קבלן חלופי, אלא גם כנראה תשלמו על אקסטרה עבודה של הקבלן החדש בעקבות העבודה הכושלת/מומצאת של הקבלן הקודם.
3. חובה עליכם לשלוט בכתב הכמויות (לענייננו- סקופ אוף וורק).
אין דבר כזה לא לדעת. זה חוסר אחריות משווע.
נכון, לא נולדנו עם פרנס וסיידינג, אבל ברוך השם יש המון מקורות לדעת- גם ברשת המקוונת.
הדרך הכי טובה לדעת היא פשוט להיות ליד אנשי המקצוע. כמה שיותר קבלנים וכמה שיותר אתרים.
אין תחליף לעבודת רגליים.
אז אולי ייקח לכם זמן עד שתכירו את כל המושגים ואת כל סדרי הגודל של המחירים, אבל בחייאת דינאק- תחקרו. אל תגיעו לפגישות לא מוכנים.
4. הכי חשוב- זה לא מדע טילים.
אני לא בא להיות נביא זעם וחלילה לא להפחיד או להלחיץ כאן אף אחד.
ההיפך, אני רוצה שתגיעו כמה שיותר מוכנים ושתעשו יםםםםם של כסף.
הלוואי וכולנו נצליח.
 

לפני הקניה:

בואו ננסה יחד לראות כמה מהנקודות של מה ואיך נגשים *לפני* קניה פרויקט כזה:
שמתם את הבית על חוזה?
יאללה, נכנסים לתקופת ה Due Diligence
לטעמי תקופה זו היא עיקר העבודה.
במשך השנים כשעבדתי במשרד מתכנני חשמל, החברה הוותיקים תמיד אמרו לי: הכל מתחיל בתכנון. כמה שהם צדקו.
 
1. הגעתם לבית? אחלה. תעשו שיעורי בית לפני.
שיעורי בית= מה אתם רוצים מהבית ואיזה קבלנים להביא.
עומר, תן כמה דוגמאות לשיעורי בית. בבקשה:
תגיעו אחרי שעשיתם ניתוח וקומפסים בכדי להבין ולשדר:
-לאיזה רמת גימור אתם רוצים להביא את הפרויקט
-מה יהיה הלייאוט
-איזה פריטים הם חובה ואילו רשות
-יש/אין גאראז’? אם אין- אז לבדוק אם יש מקום להוסיף?
-אתם באיזור הסטורי? מהן ההגבלות?
-הנכס יושב על באר? ספטיק? חיבור עירוני?
-יש מקום להוסיף מקלחת? שירותים?
-האם אפשר וצריך לבנות עוד קומה?
-מה גובה התקרה? האם אפשר להגביה אותה?
-האם צריך פיניש בייסמנט?
-מה גובה התקרה במרתף? האם לא מספיק גבוהה וצריך underpin?
-אפשר להוסיף חדרים למטה?
-האם אני באזור של Fima? אם כן, האם הפרויקט יעה שכל עם כל ההגבלות?
הבנתם את הרעיון הכללי. תגיעו מוכנים.
 
2. תיעוד:
אחרי שעניתם על כל השאלות, הגעתם (או מי מטעמכם) לנכס בפעם הראשונה, תעברו חדר חדר בבית, תצלמו הכל בוידאו עם תיאור מילולי של מה שאתם רואים מול העיניים, ותעלו הכלל לענן.
תגיעו הביתה, תצפו בסרטון כמה פעמים ובכמה זוויות ותעשו חישוב של עלויות, רעיונות ל-לייאואט, זמנים וכדומה.
יכול להיות שתיווכחו לדעת שהבית לא שווה את המחיר המבוקש ותצטרכו להמשיך לפרויקט הבא/להתמקח על המחיר.
במידה ויש אוקיי–> תכינו רשימת שאלות לקראת הפגישה עם הקבלנים.
 
3. אנשי מקצוע:
בתקופת הDD כשאני נכנס לבית זה נראה כמו ג’ונגל.
קבלני משנה באים והולכים ונותנים כיפים אחד לשני כאילו הם בראסלמנייה ב WWF.
צחוק בצד, תרצו להביא את כ-ו-ל-ם בכדי לקבל תמונת מצב על הבית.
ברוב הפעמים לקבלן זה או אחר יש השגות ואילוצים שיכולים לשנות את כל הלייאוט.
זה עולם שלם ואין מצב שבשורה ורבע אני אוכל לתאר לכם מה ואיך לעשות, אבל אנשי מפתח שחשוב שיהיו בבית:
אדריכל, מהנדס, מעצב פנים, קבלנים (קבלני מפתח ו/או קבלני משנה).
 
4. כמה זה יעלה?
שאלת מיליון הדולר.
גם פה זה עולם ומלואו ובטח שלא לשורה אחת.
התשובה האמיתית (ואולי המבאסת) היא תלוי בכם.
תלוי בעבודת הרגליים שתעשו, תלוי בסוג הקבלן, תלוי בכמה אתם שולטים במחירים, תלוי בקשרים שלכם עם אנשי המקצוע, תלוי במוניטין שלכם, תלוי בזמינות.
אחרי מספר פרויקטים אתם תקבלו סדרי גודל של מחירים ועלויות, אבל תפקידכם תמיד להתעדכן במחירים ובמוצרים השונים בכדי לשלוט בכתב הכמויות.
תאספו את כל ההצעות שקיבלתם ותוסיפו לכם 15%-20% לבלת”מים.
 
5. מתווך:
תביאו את המתווך שהולך למכור לכם את הבית.
כן כן, כבר בהתחלה.
תבקשו לקבל את כל ההערות ופידבקים שלהם לגבי זהות הקונה הפוטנציאלי, מה “מותר/אסור” להזניח, דוגמאות לפינישים, מוצרי חשמל, גדלי חדרים, מרתף, סוגי חלונות, חצר, לייאוט. הכל.
לגבי זהות המתווך זה פרק אחר, אבל אותו אחד שבחרתם צריך לדעת להגיד לכם את כל זה, ועוד.
 
6. אסטרטגיות יציאה:
לכל פליפ יש מוצאי פליפ.
תמיד תהיה לי עוד אסטרטגית יציאה לפרויקט במקרי קיצון (לדוגמא: עליית ריביות).
בין אם זה רנטל/אייר-בי-אנד-בי/ מכירה קריאטיבית וכדומה.
חבל להיתקע עם פרויקט שלא הלך ולמכור אותו במחיר הפסד אם אפשר להחליף אסטרטגיה (גם אם באופן זמני) ולהפוך את הפרויקט לרווחי.
 
7. זמינות:
בחרתם את אנשי המקצוע רק ש… שהם לא יכולים להתחיל את הפרויקט אלא רק בעוד חודשיים…. חפשו אלטרנטיבות, תוודאו זמינות!
 

במהלך הפרויקט:

1. התייחסות לעונות השנה ותעדוף:
נתונים לדוגמא: מדינה קפואה, קניה בחורף ותכנון מכירה לפני חודש אפריל.
אם אני גר בוויסקונסין (או בכל סטייט מושלג), ואני רוצה Driveway חדש מבטון וקניתי את הפרויקט לצורך הדוגמא באוקטובר, אחד הדברים הראשונים שאעשה הוא לצקת את הבטון לפני שכל הקרקע הופכת לגוש שלג אחד גדול עד לחודש מאי.
זאת אומרת שאם תכננתם למכור בחודש מרץ כשברשותכם בטון חדש ונוצץ- תשכחו מזה לעוד חודשיים לפחות.
כשאני אומר תשכחו מזה= הפסדים כספיים בין אם מכרתם ללא הבטון החדש או אם בחרתם לחכות חודשיים.
2. התייחסות לעונת מכירה:
בהמשך ישיר לשורה מספר 1, לכל סטייט יש את העונה החמה שלו. בדרך כלל זו עונת האביב (רושמים ילדים למסגרות).
כשאתם מתכננים את השיפוץ ואת עלות המכירה, חייב להתייחס לעונת המכירה.
בדוגמאות של שורה 2: בחרתם לחכות חודשיים עם יציקת הבטון? כנראה שתפספסו את ה”פיק”.
3. זמן אספקת חומרים לאתר:
בחרתם Finish Materials? יופי, עכשיו רק צריך לשנע אותם לאתר.
זה שקניתם את אריח הטייל הנוצץ והיפה הזה, לא אומר שהוא יהיה זמין במלאי וזמן האספקה שלו יהיה לטובתנו.
לא תתייחסו לזה? כנראה שתעכבו את הפרויקט.
לדוגמא: לפעמים זמן אספקת חלונות הוא 4-8 שבועות- אבל תכננתם לסיים את הפרויקט עוד 8 שבועות ולא הזמנתם את החלונות ב Day one? כנראה שתוסיפו לעצמכם עוד חלון בעלויות השוטפות.
4. אדריכל, מהנדס, מעצב פנים:
אין ולא יהיה בעולם על לעבוד מסודר ועם תכניות. הדרך הכי טובה לצלוח את העיריות, הקבלנים, וההזמנות.
כשהכל מונח ופתוח לפניכם, הרבה יותר קל, נוח ויעיל לעשות שינויים ב LAYOUT של הבית.
יש מידות לכל החדרים, כל חישובי העומסים מוצגים, לכל חדר יש שם, ולכל פריט שהזמנתם יש כתובת.
 
5. סימונים, תכניות ו Mood board:
עוד דבר שאימתי מעברי כמהנדס בשטח: לתלות באתר את התכניות של האדריכל ביחד עם בחירת המעצבת בכל חדר.
בנוסף, גם ארסס באתר בספריי את הלייאוט:
גם בכדי לראות שאכן זה עובד ויש מקום למעבר, ריהוט וכדומה. וגם בכדיי לסמן לקבלן איפה להתקין (כן כן, למרות שזה רשום בתכניות).
6. שכנים:
אני משתדל “להיתקל” בכל שכן, להציג את עצמי ולהחליף טלפונים.
אני רוצה לשמוע מהם אם הקבלנים עובדים עד מאוחר, אם הם נעימים לשכנים, אם הם זורקים זבל בחוץ וכו.
תתפלאו, אבל באזורים פחות נעימים הם שומרים על הבית ועל הציוד בתוכו.
 
המשך בפוסטים הבאים.
—‐——————————————————————
פינת הפרגון היומית: Nadav Doron Yoav Pinhas
לפני כמעט 5 שנים, ממש בתחילת דרכי, חיפשתי להתמקצע בעולם השיפוצים.
למזלי הכרתי את נדב ויואב שהיוו עבורי השראה לפליפים *(ועד עצם היום הזה אני לוקח רעיונות מגניבים מהשיפוצים שלהם).
לקחתי ליווי מקצועי של מספר שיעורים והשאר היסטוריה.
רמת השליטה של נדב בשיפוץ עד רמת הבורג היא לא פחות מראויה להערצה.
יואב, שעושה באומנות את כל השאר (וזה ים דברים), וממוקד מטרה פשוט אומן.
מכל הלב- פשוט חבר’ה מקצוענים.
זאת ההזדמנות להגיד לכם תודה על הכל- אוהב אתכם.
—‐——————————————————————
 
Related News Real Estate Entrepreneurs  

חברות נדל”ן נבחרות

Responses