סעיפים חשובים ונקודות מיקוח בהסכם המכר

סעיפים חשובים ונקודות מיקוח בהסכם המכר

סעיפים חשובים ונקודות מיקוח בהסכם המכר

 

#יזם_השבוע, פוסט מס 2: סעיפים חשובים ונקודות מיקוח בהסכם המכר.

אז כפי שכתבתי בפוסט הראשון הסכמי רכישה/מכירה ברוב מדינות ארה”ב הם הסכמים מובנים, אחידים (as is) בשונה מאד מישראל. אולם, ישנם מספר סעיפים ומשתנים אשר ניתן לנהל עליהם משא ומתן וחשוב מאד לשים לב אליהם. ראשית, סעיף בדיקות מקדימותdue diligence או inspection period. חשוב לוודא כי לא מוותרים על אופציה זו. חשוב גם למלא את מספר הימים שאתם מבקשים על מנת להשלים מבחינתכם את כל הבדיקות שאתם רוצים לעשות. תזכרו, ביטול ההסכם והשבת המקדמה, כל עוד הם נעשים במסגרת זמן הבדיקות המקדימות אינו כרוך בשום קנס ואתם יכולים לבטל את ההסכם מכל סיבה שהיא. לאחר תום תקופת הבדק על פי החוזה, יהיה הרבה יותר קשה לבטל והמוכר יהיה זכאי למקדמה ששלמתם.

סעיף נוסף שחשוב לשים אליו לב הוא הסעיף בו יש לסמן האם העסקה הינה עסקת מזומן (cash deal) ולא… הכוונה היא לא להגיע לשולחן הסגירה עם מזוודה מלאה שטרות(מקרה שקרה לי באמת לפני שנים), אלא לרכישה ללא מימון, או עסקה בה אתם מתכוונים לקחת משכנתא. שימו לב כי כאשר מדובר בעסקת מימון, עליכם לציין במפורש בהסכם איזו משכנתא אתם מתכוונים לבקש ובאילו תנאים וכמובן שהחוזה תלוי באישור הגורם המממן אישור אותו עליכם להמציא במסגרת הזמן הקבוע לכך בחוזה (עוד נתון עליו אתם יכולים להתווכח מבחינת פרק הזמן ).

נושא נוסף אליו יש לשים לב הוא נושא הצהרות המוכר וגילוי פגמים. ישנן מדינות מסוימות בהן הרבה מהבתים נבנו לפני עשרות שנים מחומרים אשר היום ידוע כי מהווים סיכון בריאותי של ממש ובאותה מדינה החוק מחייב את המוכר ליתן הצהרה מאומתת וגילוי במידה וידוע לו על המצאות חומרים מסוכנים כגון: asbestos, lead paint וכו. מתווכים מכירים את הנושא ואמורים לוודא כי כל התצהירים והנספחים הרלוונטים אכן חתומים ומצורפים לחוזה אולם נתקלתי בהמון מקרים שמעלימים עין ו/או לא עומדים על כך.

נושא תשלום המקדמה– אני ממליצה להעביר את המקדמה לגורם נטרלי בעסקה כגון חברת הטייטל שנקבעה לביצוע הסגירה, משרד התווך מטעמכם, או עורך דין אמריקאי מטעמכם. לא מומלץ להעביר מקדמה או כל סכום אחר ישירות למוכר או במקרה שאתם מבצעים רכישה דרך חברה יזמית בארץ, ישירות לחברה או מי מטעמה. כמובן שגם סכום הרכישה בסוף התהליך צריך לעבור דרך נאמן או ישירות לחברת הטייטל לצורך הסגירה(בנושא זה ארחיב בהמשך השבוע כאשר אסביר את משמעות וחשיבות חברת הטייטל).

נקודת מיקוח נוספת שחשוב לשים אליה לב היא נושא עלויות הסגירה ועל מי הן חלות על פי ההסכם. חשוב לוודא איזו אופציה מסומנת בחוזה האחיד וקחו בחשבון שעל הכל ניתן להתווכח. ברוב המקרים ינסו לקבוע כי כל הוצאות הסגירה חלות על הרוכש. לא חובה. אפשר וצריך להתמקח ולהעמיס עלויות כמו פוליסת ביטוח קניין (title insurance) , דמי הקלדה, בדיקות טייטל – על המוכר. ישנן כמובן עלויות שבאופן קבוע חלות על הרוכש אולם ישנם כאלה כפי שציינתי שאפשר בהחלט לדרוש שהמוכר יישא בהן. בהרבה מקרים המוכר יתעקש שהסגירה תתבצע על ידי חברת טייטל או סוכן טייטל מטעמם. ברוב המקרים ישנה אופציה בהסכם לבחור האם המוכר בוחר, ואז גם משלם, אם המוכר רק מחויב להעביר לקונה התחיבות לביטוח טייטל והקונה עושה את הבדיקות שלו, או שהקונה בוחר חברת טייטל. על נושא זה ועוד על טייטל בהרחבה (כמעט את כל התורה….) בפוסט הבא.

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון

Related News Real Estate Entrepreneurs

Responses

  1. שאלה לגבי אחת הנקודות שרשמת, תצהיר המוכר. במידה והמוכר מצהיר בין שאר הסעיפים שאין בנכס הפרות בניה, או קנסות ש עיריה הטילה עליו וכד ואחרי המכירה מסתבר שדווקא יש, האם זה סיפור לתביעה או שהטייטל לוקח אחריות?בעצם שואלת האם היה באחריות הטייטל לבדוק את אמיתות הצהיר עבור הקונה?

  2. תודה על דברים חשובים שאת מדגישה ואומרת.
    לגבי נושא “הצהרת מוכר” צריך לציין כי החשיבות כאן היא גם לתאריך בנית הנכס. כלומר, בפלורידה עד 1978 בנו את הנכסים מחומרים כגון אסבסטוס. לאחר 1978 שינו את התקנים ואסרו שימוש באסבסטוס.
    לכן יש חשיבות גדולה לשנת הבניה (אוטומטית נותן הבנה רלוונטית עבור הנכס).