בדיקות, בדיקות ושוב בדיקות

#יזםהשבוע דיאנה פינחסוב, #פוסט4

אחרי שכבר חיזקנו את המיינדסט וגם בנינו מעטפת קשרים של אנשים שיעבדו איתנו ואנחנו מוכנים לסגור עסקאות, זה הזמן לזכור ש-
אין קיצורי דרך כשמדובר ברכישת נכס ובטח כשמדובר ברכישת נכס בחו”ל.
אנחנו תמיד נרצה לעשות את כל הבדיקות האפשריות על מנת לוודא שהרכישה שלנו כדאית.
נדבר היום על מספר בדיקות שמבחינתנו הן מאסט:
*בדיקת כדאיות עסקה ראשונית לפני שמתקדמים להגשת הצעה
היופי בארה”ב הוא שכל המידע על הנכס וסביבתו שקוף ונמצא באינטרנט
וקל לעשות בדיקה ראשונית לכדאיות עסקה לפני שנרצה בכלל לשלוח את המתווך לבחון את הנכס.
הבדיקה הראשונית כוללת בדיקה של המידע הישיר שצוין על הנכס כולל תמונות הנכס אם ישנן שלפיהם נשערך אם יש צורך בשיפוץ בנכס. אם עדיין לא פסלנו את הנכס, נעשה גם בדיקה על הסביבה של הנכס, רמות פשיעה, בכמה מושכרים נכסים זהים בסביבה, בכמה נמכרו נכסים זהים בסביבה בתקופה האחרונה ומה גובה מיסי העירייה השנתיים שבעל הנכס צריך לשלם. נשים את כל המידע באקסל ונבחן אם המספרים מסתדרים לנו עם מרווחי ביטחון לבלת”מים. אם המספרים נראים טוב, נשלח את המתווך לביקור בנכס.
חשוב שנזכור שקורים בלת”מים ויכולות להיות הוצאות לא צפויות, ולכן חשוב מאוד לקחת מרווחי ביטחון כאשר אנחנו מחשבים אם העסקה כדאית.
מי שמעוניין באקסל שלנו לבדיקה ראשונית לכדאיות עסקה, מוזמן לרשום כתובת מייל בתגובות ונשלח בשמחה.
אם לאחר ביקור המתווך בנכס ובחינת הוידאו שהוא שלח מחוץ ופנים הנכס, הנכס נראה לנו במצב שמתאים לנו, נגיש הצעה על הנכס.
*בדיקות שיש לבצע מהגשת ההצעה ועד לסגירה
לאחר שמגישים הצעת מחיר על נכס והיא מתקבלת, יש לנו פרק זמן מאוד מוגדר לעשות את כל הבדיקות על הנכס על מנת להחליט אם להתקדם ברכישה, ויש כמה שלבים שאף פעם לא נוותר עליהם (!)
בדרך כלל נסכם בחוזה שתקופת האינספקשיין על הנכס תעמוד על 10-14 ימים מרגע החתימה על החוזה וסך התקופה עד לסגירה תהייה 21-30 ימים אם מדובר ברכישה במזומן, ותקופה ארוכה יותר אם מדובר במימון.
1. קודם כל תהליך הרכישה חייב להתבצע בחברת titleמאושרת ומוכרת מבחינת המדינה, שזו בעצם חברת עו”ד שבודקת אם יש עיקולים/חובות/עבירות על הנכס. חברת ה- title מספקת אישור על כך שהנכס “נקי” . כל הכספים עוברים אל חברת ה- title ומשם למוכר ביום הסגירה. כך שהתהליך מאוד מסודר ובטוח. אפילו את המקדמה של העסקה (בדרך כלל 1% מסכום הרכישה) אנחנו נבחר להעביר רק לחברת הטייטל ולא לחברת התיווך, וגם נדאג לעגן בחוזה שכספי המקדמה יוחזרו אלינו אם בתקופת האינספקשיין נחליט לסגת מהעסקה.
2. בדיקת הנכס על ידי אינספקטור מוסמך שבודק את הנכס מא’ ועד ת’ ושולח לנו דוח מפורט של מצב הנכס על כל רבדיו.
אנחנו מסכמים שתקופת האינספקשיין תעמוד על 10-14 ימים, על מנת שנספיק לשלוח את האינספקטור לנכס, לנתח את הדוח שנקבל ממנו, ונרצה להשאיר זמן למשא ומתן מחודש על המחיר אם יתגלו הוצאות נוספות שנצטרך להוציא על הנכס שלא ידענו עליהן טרם האינספקשיין.
3. לאחר האינספקשיין, אם יש צורך בשיפוצים, נעשה וידוא של מחיר השיפוצים באמצעות 2-3 קבלנים שיבקרו בנכס ויגישו הצעות מחיר.
4. נעשה בדיקה מעמיקה של ערך הנכס על ידי בדיקת נכסים עם פרמטרים דומים שנמכרו באזור בחצי שנה האחרונה (תמיד חשוב להשוות תפוחים לתפוחים). כמו כן על מנת להבין מה היה מצב הנכסים בעת המכירה, ניתן להתקשר למתווכים שמכרו אותם ולהשיג מהם מידע, ואולי אפילו לעניין אותם בשיתופי פעולה עתידיים.
5. אם מדובר בנכס להשכרה, נרצה לוודא בכמה הנכס יוכל להיות מושכר. ישנם אתרים מעולים שניתן להשיג מהם את המידע הזה, לדוגמא: rentometer.com. ונרצה לוודא גם את השכירות הצפויה באמצעות 2-3 מנהלי נכסים שעובדים באזור.
דבר חשוב נוסף:
6. במקרה שאנחנו רוכשים נכס להשכרה והוא מגיע עם דיירים בירושה, חשוב מאוד לקבל מהמוכר screening packet של הדיירים, כלומר את כל המידע על הדיירים שחשוב לנו לדעת כגון:
היסטוריית תשלומי שכירות שביצעו הדיירים, בדיקה אם עברו תהליךeviction (פינוי מהנכס) ב-5 השנים האחרונות, תלושי שכר ועוד..
בדרך כלל אנחנו מוסיפים סעיף בחוזה בו על המוכר לספק את המידע הזה תוך חמישה ימים מהחתימה על החוזה.
לאחר כל אלו, חייבים לוודא שוב אם כל המספרים מסתדרים באקסל ואם אנחנו מעוניינים להמשיך לסגירה.
אם כל הבדיקות עברו בהצלחה והגענו לסגירה של הנכס, דבר ראשון מזל טוב!!!! ?
ודבר שני, הנכס לא ינהל את עצמו גם כשיש לנו חברת ניהול, ונרצה לעשות בדיקות נוספות:
*בדיקות שיש לבצע בזמן שהנכס כבר מושכר
מנהלים את חברת הניהול –
חברת הניהול היא איש הקשר של הדיירים, היא אחראית על גביית כספי השכירות בכל חודש, היא מקבלת פניות מהדיירים אם יש תקלות בנכס ובוחנת אם צריך לטפל בהן, אם לא מדובר בתקלות רציניות הן גם בדרך כלל יכולות לפתור\לתקן\לשפץ זאת בעצמן. חשוב שנקבע סכום מסוים לתיקונים שבו חברת הניהול יכולה לבצע את התיקון מבלי אישורנו ומהסכום הזה והלאה אנחנו נצטרך לאשר את התיקון ולעיתים גם נרצה לקבל הצעות מחיר מקבלנים חיצוניים שאולי יעלו לנו פחות.
חשוב שחברת הניהול תספק תיאור מפורט של כל תיקון שהיא מבצעת כולל תמונות של לפני ואחרי כדי שנבין מה הייתה הבעיה, מה היה התיקון ושאכן הבעיה נפתרה.
אנחנו סומכים על חברת הניהול שלנו אך חשוב לנו תמיד לבדוק שהיא פועלת לטובתנו, מבצעת את התיקונים כראוי אם ישנם, לא גובה סכומים מופרכים עליהם וגם שהדיירים נשארים מרוצים.
בדיקה חברת הניהול- ביצוע סקר עם הדיירים פעם בחצי שנה
יצא לנו להכיר מקרים של יזמים שנפלו על חברות ניהול פחות טובות ופחות אמינות, שהיו ממציאות תיקונים שנעשו בנכס גם כשלא היו שום תיקונים וכך היו גובים סכומים על דברים שלא בוצעו והרוויחו על חשבונם של היזמים. אנחנו מאוד לא מעוניינים להיות במצב שאנחנו משלמים לשווא לחברת הניהול לכן מעבר לקבלת פירוט של הדברים שמתבצעים בנכסים עם תמונות של תיקונים לפני ואחרי, אנחנו מבצעים גם סקר עם הדיירים אחת לחצי שנה. מדובר בסקר שביעות רצון שמתבצע טלפונית עם הדייר על מנת להבין אם הוא מרוצה מהנכס, האם הוא מרגיש בטוח בנכס, האם מקבל מענה על בעיות ותקלות, מבקשים שיספר על בעיות שהיו בחצי השנה האחרונה וקיבלו או לא קיבלו מענה עליהם. זה נותן לנו אינדיקציה טובה לגבי אמינות חברת הניהול וכן נותן עוד אינפורמציה מועילה לגבי מצב הנכס, הסביבה ועוד.. שיכולה לעזור לנו לגבש אסטרטגיה עתידית לגבי אותו הנכס.
בסופו של יום, גם כאשר יש לנו צוות מקומי שבחרנו בקפידה והם האנשים שלנו בשטח ועושים עבודה מעולה, אנחנו תמיד מבצעים גם את הבדיקות שלנו כדי לוודא שהעסק שלנו עובד כמו שצריך.
???