#יזםהשבוע פוסט שלישי אתיקה הפוסט השלישי היה אמור להיות על ספרים. ספרים שאהבתי וחשבתי…
פוסט שלישי
אתיקה
הפוסט השלישי היה אמור להיות על ספרים. ספרים שאהבתי וחשבתי שיעזרו, אבל השבוע התנהלה שיחה עם משקיעה ששינתה את זה. התחלתי לכתוב על זה פוסט בעמוד הפרטי שלי, אבל גם את זה הפסקתי. חשבתי שזו תהיה הזדמנות מעולה להעלות את הנושא כאן, לקשקש את מה שיש לי לקשקש בנושא מול קהל קוראים מהתחום. מקצוענים וכאלה שפחות, משקיעים ויזמים. כולם!
לפני מספר שבועות הכירו ביני לבין משקיעה ישראלית שרכשה מספר בתים ברוצ’סטר. נכסים טובים שנרכשו מעל ערכם בשוק באופן ניכר בעיקר בגלל שילוב של חוסר ניסיון מצידה וחוסר אתיקה של המוכרים שהם בניגוד אליה מקצוענים. נכון, בתור קונה זו אחריותך לבדוק את הפרטים, אבל אם אתה מרמה בידיעה, זה כבר לא משא ומתן מוצלח, זה סתם שקר. להציע נמוך זה בסדר, להגיד למישהו שלא יודע שזה מה ששווה הבית שלו כי אתה יודע שיסמוך על המילה שלך זו רמאות. שילוב חווית הקניה, עלויות נוספות שלא ציפתה להם וחברת ניהול איומה שסחטה עמלות ניהול גבוהות לא ברורות היו יותר מידי בשבילה, היא החליטה למכור את הנכסים ופנתה אלי לראות אם אהיה מעוניין לקנות. דיברנו מספר פעמים, סיפרה לי את הסיפור והרגשתי צער שככה מסתיים ניסיון השקעות בנדל”ן שלה.
אני מאמין בכל ליבי שהשקעות נדל”ן זה דבר טוב, חיובי ושכל אחד צריך לעשות. אני מאמין שהשקעות בנדל”ן זו חובה מוסרית של כל מי שרוצה להתקדם מבחינה פיננסית עבורו ועבור המשפחה שלו, מאחר ונדל”ן מספק את מספר הדרכים הגבוה ביותר להרוויח כסף. בנדל”ן ישנן 4 דרכים להרוויח כסף (תזרים מזומנים, יתרונות מס, בניית קרן ועליית ערך) לעומת “ללכת עבודה” שישנה רק דרך אחת – החלפת שעות עבודה בשכר או רכישת מניות שישנן שתי דרכים: עליית ערך וקבלת דיבידנדים. אז החלטתי לשנות את הסיום. או יותר נכון, שלא יהיה סיום. רציתי שחווית הנדל”ן שלה תמשיך ותהיה חיובית וביקשתי את רשותה לחשוב על הנושא ולבוא עם רעיונות אחרים ולשמחתי הסכימה. חשבתי על העניין מספר ימים ונתתי לה שתי אופציות:
1. למרות שאינני מנהל נכסים עבור אחרים הסכמתי לנהל את שלה. קצת סולידריות ישראלית אבל בעיקר רציתי שתהנה מהנכסים שלה. ניהול זה תכלס כאב ראש. יותר שירות מכל דבר אחר, אבל אם אני מאמין שכל אחד צריך לעשות את זה אז יש לי גם אחריות לעזור להם אם אני יכול, אז הצעתי.
2. לא למכור את הנכסים אלא להכניס אותם תחת אחת הקרנות שאנחנו מנהלים בתמורה לאחוזי בעלות בקרן. היא תהנה מיתרונות הקרן, בעיקר צמצום הסיכון, יכולת מינוף וכמובן חלוקת הכנסות, וכולנו נהנה מעוד עסקים ונכסים. אני נחמד, אבל אני גם איש עסקים.
אני מודה שהעדפתי את האופציה השנייה ואמרתי את דעתי בעניין. לשמחתי הסכימה. זה איפשר לה להמשיך להנות מהכנסה אבל כעת כאשר הקרן היא בעלת הנכסים יותר לא ייצא לה כסף מהכיס. זה מה שדיבר אליה ואני שמח שככה. החלטנו להתקדם ולהעביר את הנושא לעורכי דין על מנת להכין חוזה. בשעה שאני כותב את הפוסט הזה אנחנו מחכים לחוזים. האם ייחתם בסוף? אני מקווה שכן, אבל אין דרך לדעת הוודאות. אבל זו הזדמנות לחזור לנושא הפוסט. אתיקה.
פעם בעלים של איזה בניין סירב לשלב איתי פעולה בטענה שאני “יותר מידי ישר”. אם זו הסיבה אני מסכים להפסיד את הדיל. עד היום לא הבנתי איך זה חיסרון. נושא האתיקה בתחום שלנו הוא נושא מהמעלה הראשונה. למה? כי כולם שמעו את הסיפורים הרעים. אין הרבה כתבות על הסיפורים הטובים. זה לא מוכר. כי מדובר בהרבה כסף וכי קל לפעמים לשכוח מה נכון במיוחד כשמולך עומד “קורבן” קל. כי זה לפעמים גורם לדברים איטיים לקרות הרבה יותר מהר. אבל זו טעות. אם כבר זה מעכב. אחד הנדבכים של עסק זה הצד המשפטי, שבצורה הרכה יותר שלו זו אתיקה. אם תפעל מחוץ לגבולות החוק, או האתיקה, זה בהכרח ייפגע בך בשלב זה או אחר. בין אם שתסיים בכלא ובין אם שתסיים עם שם גרוע ואף אחד לא ירצה להתקרב אליך. אפשר לעשות הרבה הרבה הרבה יותר כסף מחוץ לכותלי הכלא או/ועם שם טוב. תחשבו על זה ככה: אם כל אחד מאיתנו יעשה את חלקו, נקדם את התחום ויצא לו שם של מקום בו אנשים יכולים להרוויח כסף, יותר אנשים ייכנסו, אם יותר אנשים ייכנסו העוגה תגדל, ואם העוגה תגדל לכולם יהיה יותר מה להרוויח. תוכלו גם לישון בשקט הלילה. Win-win.
*בתמונות : שלושת הנכסים בבעלות המשקיעה.
את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון
אני מאוד אוהב את ההגדרה של השקעה שכתב בנג’מין גראהם:
“An investment operation is one which, on thorough analysis, promises safety of principal and a satisfactory return. Operations not meeting these requirements are speculative.”
כלומר, נדרש ניתוח שמבטיח את ביטחון הקרן ותשואה כלשהי.
לתת למישהו את הכסף, בלי ללמוד איך מבדילים בין נוכלים למקצוענים ומה מיוחד בשוק, כמוה כספקולציה. גם בספר, שנכתב באמצע המאה שעברה, הוא אומר – שהמילה “משקיע” נהפכה למילה חסרת משמעות מרוב השימוש בה.
בואו נשמור על המילה הזו – לא כל מי ששם כסף בנדל”ן מבין מה הוא עושה, לצערנו. ולכן, גם אני לא משקיע עדיין מהסיבות שפירטתי 🙂
לצערי הרב נתקלתי במאות ישראלים שנדפקו חזק על ידי ישראלים נוכלים. ניסיתי בהתנדבות וללא שום עלות לעזור לכ350 מהם אבל רובם המוחלט פשוט או שלא האמינו שמישהו מוכן לעשות משהו עבורם בלי לעשוק אותם או שהיו נעולים באמונה העיוורת אחרי הנוכלים. מכרו לאנשים נכסים במחירים שלעולם לא יגיעו לשווי שכזה והחתימו על הסכמים מטורפים שכוללים גם עבירות מס חמורות ועוד.
אני כבר לא דון קישוט. הגעתי למסקנה שהישראלים ברובם אינם משקיעים שמחפשים השקעה אמיתית אלא מחפשים הבטחות על עננים ולכן הם לא קהל היעד שלי.
התהליך הזה של הקרן נהיית בעלת הנכסים לא מובן .תוכל להסביר את הנושא איך ומה נעשה בפועל?
?