סיפור שהיה כך היה… אני כרגע בתהליך של מכירת נכס בג’קסונוויל פלורידה לקונה בהלוואה…
סיפור שהיה כך היה…
אני כרגע בתהליך של מכירת נכס בג’קסונוויל פלורידה לקונה בהלוואה דרך FHA, הסגירה הייתה מתוכננת ליום רביעי האחרון ה 28 לחודש. הכל עבד כמו שעון, האינספקשן, האפרייזל, הכל.. פתאום יום לפני הסגירה הבנק המלווה ביקש מהקונה הבהרות וניירת להכנסות שלו כעצמאי.
נכון לרגע זה ה 31 לחודש ואחרי עשרות מיילים, טקסטים וטלפונים הם עדין לא נתנו clear to close לעסקה.
אני עמדתי בכל התנאים שלה וגם הקונה עצמו אך הבנק המלווה לא עומד בתנאים.
עכשיו נכניס את העובדה שבימים הקרובים סופת הוריקן עומדת לפגוע בפלורידה וכנראה בעיר ג’קסונוויל עם רוחות חזקות וגשמים רבים, דבר שכמובן מעקב את כל המכירה כי אף אחד לא ידבר איתנו במצב חרום זה.
עכשיו השאלה מה עושים:
1) מבטלים ומבקשים את הפיקדון (שהוא בסה”כ 1000$)?
2) עושים הארכה לחוזה לשבוע נוסף?
3) מי אחראי לנכס אם קורה לו משהו בזמן הסופה ואני כבר חתמתי על ניירת הסגירה והקונה העביר את חלקו לסגירה (cash to close) אתמול בערב?
4) האם אפשר לפנות לבנק המלווה ולתבוע אותו על רשלנות שלא עמדו בזמנים ובתנאים של החוזה?
מה דעתכם?
את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון
ישנה פה נקודה שאתם לא שאני חושב שהחבר עצמו איננו מודע אליה – הוא מציין במפורש שהוא בחוזה FHA … לכן בגלל שבוצעה הערכת שווי (אפרייזר) המחיר יושב באתר הראשי של FHA ל 180 יום… אם המחיר שנקבע מתאים לו כמוכר הנכס עדיף לו לחתום על הארכה ולסגור את העסקה כי כל מי שיגיע במימון (משכנתא) יהיה מוגבל למקסימום ההערכה שבוצעה ע”י שמאי ה FHA … ככה שהוא כמוכר יכול רק להפסיד זמן – וזמן זה כסף. לגבי סעיף 3 קיימת הערה בכל חוזה שברגע שמוכרז מצב force majeure אז למעשה הכל כביכול “מוקפא” עד לביטול המצב, על ההרכזה יכול להכריז רק מושל המדינה (פלורידה כרגע הוכרזה ככזה מצב) ולמעשה גם לקונה יש זכות לאחר הסרת ההכרזה לצאת לבדוק את הנכס בשנית, למצא איזה ליקוי ולצאת מהעסקה…. עד להודעה חדשה אתה למעשה אחראי לנכס לטוב ולרע…? ….
תלוי בחוזה שחתמת עליו. בדכ החוזה תלוי בקבלת אישור הלוואה בזמן ספציפי. אז השאלה אם הרוכש קיבל אישור (Loan approval) או לא. עכשיו צריך להסתכל בתנאי האישור אם יש שם תנאים מסויימים שלא קוימו הקונה יהיה זכאי לכסף אם אין שם תנאים הקונה לא יהיה זכאי. צריך לשים לב שעל פי החוק אם הקונה לא קיבל את הCD על ידי הלנדר ( מסמך פרטי הכספים) אז הסגירה נדחית אוטומטית עד 10 ימי עסקים בלי צורך בבקשת הארכה.
בדיוק לפני שבועיים נסגרה לי עסקה עם קונה מהלוואת fha. המלווה דרש ממני לתקן כל מיני דברים ואז שלח בודק לבית ולא עברנו את הכל ושוב תיקונים ושוב בדיקה. בסופו של דבר הסגירה איחרה בחודש. אבל בסוף הכל יסתדר. לאורך כל הדרך המתווך המליץ לי להמשיך כי היה ברור שהבירוקרטיה של המלווה תסתדר. אני העדפתי לא להחזיר את הנכס לשוק כי קיבלתי מחיר טוב וגם ככה לקח חודש עד שקיבלתי הצעה על הבית כך שלהחזיר לשוק היה יוצר לי עיקוב גדול בהרבה. כך שלדעתי אם מדובר בבירוקרטיה עדיף קצת לחכות לפחות עד אחרי ההוריקן. גם ככה אף אחד לא יקנה את הנכס עכשיו.
1. אם אתה רוצה למכור, תן להם הארכה. אם אתה לא רוצה למכור, זה תלוי מה כתוב בחוזה בסעיף המימון, לא בטוח שאתה זכאי לפיקדון.
2. ראה 1
3. עד שלא נסגרה העיסקה באופן חוקי (אם הקונה לא חתם ולא עבר כסף) אתה אחראי על הנכס.
4. לא מומלץ. הם לא צד לחוזה ולא חייבים לעמוד בזמנים שלו
אלה שאלות שחברת הטייטל שלך אמורה לענות לך עליהן.
לא אוהבת הססנות ואתם נכנסים לתקופת הוריקנים
הייתי מבטלת