שלום לכולם. נתבקשתי להציג את עצמי באופן מלא אז הנה זה. זהירות, לסבלניים בלבד ש…

שלום לכולם. נתבקשתי להציג את עצמי באופן מלא אז הנה זה. זהירות, לסבלניים בלבד 
 ש...

שלום לכולם. נתבקשתי להציג את עצמי באופן מלא אז הנה זה. זהירות, לסבלניים בלבד ?

שמי רפי רוזנפלד, בן 43 נשוי + 4 מצור יגאל. אני עוסק בתחום ההשקעות מזה עשרים שנה מתוכם כ-13 שנים בשוק ההון ו-7 שנים בנדל"ן בחו"ל. בעל תואר שני במנהל עסקים, רישיון לייעוץ השקעות מטעם הרשויות לניירות ערך בישראל ובבריטניה, רישיון לתיווך מקרקעין ובנוסף אני מגשר מוסמך. בתקופה הכי בוערת של העולם הפיננסי ב-2007/8 עברתי עם משפחתי להתגורר בלונדון ועסקתי שם בהשקעות עבור לקוחות בניירות ערך בבורסות ברחבי העולם. לאחר מספר שנים עמוסות, מוצלחות ומאתגרות מאוד החלטתי שאני מעוניין לעבור לעולם הנדל"ן שתמיד סיקרן אותי.

השוק בבריטניה עבר טלטלות בתחום הנדל"ן ובתקופת משבר הסאב פריים, נכסים באזורים מסוימים נחתכו בלמעלה מ-50% בערכם. הסיבה העיקרית לכך הייתה שהשוק הבריטי הוא שוק מוטה שירותים ופיננסים ומטות של הבנקים הגדולים בעולם נמצאים בלונדון.
הרעב הגדול לרווחיות וחטא הגאווה גרם לבנקים להעניק הלוואות של 110% על הנכסים, נשמע הזוי היום נכון? כלומר לא רק שנממן לך את כל הנכס אלא קח עוד קצת לרהיטים. להגדיל חטא על פשע, בתי השקעות יצרו מכשירים פיננסים שהבטוחות שלהם היו נכסים שעליהם ניתנו משכנתאות לכאלו שכל בר דעת היה מבין שההלוואה גדולה על מידותיהם. החזירות חגגה. לאט לאט נוצר כדור שלג שלא ניתן היה לעצור אותו ובזה אחר זה משפחות רבות שלקחו הלוואות אלו, לא עמדו בהחזרים, הבנקים שהיו חשופים אליהם נפגעו, בהתאם לכך המערכת הפיננסית, המדינה נחלצה להציל את אותם גופים וכך כלל הכלכלה נפגעה כשבמוקד מחירי הנדל"ן.

המערכת הפיננסית למדה את הלקחים שלה והיום אין מצב לקבל הלוואות ב-100 אחוז, הרבה יותר קשה לפתוח חשבונות בנק, לקבל אשראי ולקבל הלוואות במיוחד כזרים. דבר המראה על שינוי מגמה וחשיבה יותר מבוקרת, אחראית, שמסיקה מסקנות ועושה הכל כדי שדבר כזה לא יקרה שוב. אמון משקיעים ויציבות פיננסית הם פרמטר מרכזי מאוד בסיפור הזה.

כיום, בריטניה נחשבת כאחת מחמשת הכלכלות החזקות בעולם ועם נתוני צמיחה, תוצר לאומי, אחוזי אבטלה נמוכים. חזקים ביותר. נראה שהלקח נלמד ועצם העובדה שהמדינה נחשבת כמדינה סוציאלית, הגונה, חזקה שקופה, יציבה ומחבקת השקעת זרים, רק מוסיפה לתחושת הבטחון של המשקיעים.

ב-2016 הוכרז על יציאת בריטניה מהגוש האירופי, הברקזיט. 48% הצביעו נגד היציאה ו-52% בעד. הלאומיות ניצחה את הקוסמופוליטיות והגבולות הפתוחים. מאז, מתקשה בריטניה לבצע את ההחלטה לצאת וייתכן ואולי בסוף תחזור בה. בינתיים, על אף ההמתנה, המחיר הממוצע לנכס למגורים בבריטניה עלה בשלוש השנים האחרונות בלמעלה מ-10% ברחבי הממלכה משום שישנה הבנה שלמרות הכל, בריטניה היא שוק חזק מאוד, עם ביקושים גדולים, צריכה מקומית וכח קנייה אדירים ברמה העולמית ואחת משבע המעצמות הגדולות בעולם (לא של משחקי הכס…). יחד עם זאת, ישנה תחושה של חוסר ודאות לראות לאיזה כיוון הדברים הולכים. אבל, כידוע לכולנו, דווקא בתקופות של חוסר ודאות, ישנן הזדמנויות שצריך וכדאי לנצל והפנים צריכות להיות לפחות לעשר שנים קדימה ולא לטווח הקצר..

המצב כיום, עובדתית, הוא שחסרות קרוב ל-4 מיליון דירות על מנת להדביק את הביקושים. בכדי שזה יקרה, על פי קצב הבנייה הנוכחי, ייקח לשוק עשר שנים לבצע את זה. לשם כך, המדינה החליטה על פיתוח אזורים מרוחקים יותר מלונדון (בה כולם מעוניינים להתגורר וכבר אין לאן להתרחב) והחליטה על פרויקט פיתוח הצפון. המדינה משקיעה מיליארדי פאונדים בתחבורה, בתשתיות, בתעסוקה, בחינוך וכו' וזאת בין היתר על מנת לייצר לצעירים בעלי השכלה אפשרות לגור במקום עם איכות חיים במחיר דירה של שליש ואולי אף רבע ממה שהיה משלם בלונדון (במעגל השני והשלישי המחירים בלונדון נעים סביב 250-300,000 פאונד לדירת 1-2 חדרים)

מבחינת מיסוי, לישראל יש אמנת מס עם בריטניה למניעת כפל מס. החישוב על מס רכישה (מס בולים) מבוצע על פי מדרגות כאשר אין מס רכישה על נכסים עד 125,000 פאונד בדירה ראשונה ועל דירה שניה בגובה 3%. באפריל שנה הבאה מס הרכישה יעלה בעוד 1%. על הכנסה משכירות לא משולם מס בבריטניה עד לגובה הכנסה שנתי של 12,500 פאונד ויש לשלם רק בארץ. מה שכן חייבים רק לדווח על ההכנסה בבריטניה באמצעות רו"ח בריטי.

בריטניה נבחרה לאחרונה ליעד המועדף לעשיית עסקים ברמה עולמית וזאת עקב הנוחות והפתיחות בקבלת משקיעים וזרים. לישראל אגב יש הסכם סחר עם בריטניה וזו המדינה עימה יש לנו את היקף המסחר הגדול ביותר באירופה והשלישי בעולם.

בימים אלו, אני משקיע ומלווה משקיעים לרכישת דירות למגורים בצפון אנגליה, שכן אני מאמין שישנן ערים באזור זה, שייתנו ערך משמעותי למשקיעים בעשר שנים הקרובות בגרף עולה ויציב (אני לא מחפש טרנדים אופנתיים במדינות בעלות משטר לא ברור, עם נתונים כלכליים לא יציבים, וללא היסטוריה השקעתית ארוכת טווח שאני יכול לנתח). כח הקנייה שיש לנו היום כישראלים בכך שהפאונד עומד על כ-4.7 למול השקל בהשוואה ל-8 בתקופה שגרתי שם, תשואה של 7-8% בשנה על שכירות פלוס צפי של עליית ערך שנתית של כ-3-5% על פי הערכות של מיטב בתי ההשקעות בעולם, יביאו להערכתי להשקעה מאוד משתלמת לאורך השנים.

למי שמחפש השקעות אלטרנטיביות בהן הערך הנדל"ני הוא לא העיקר, אלא התשואות הגבוהות, היעדר ההתעסקות השוטפת והטבת מיסוי, אני מלווה להשקעה במגורי סטודנטים לדוגמא אבל באותה נשימה אני מציין שזו לא השקעה סולידית וטומנת בחובה סיכונים רבים. לא לכולם זה מתאים, לא בכל פרויקט ולא בכל עיר.

כמו כן, אני מלווה משקיעים בהשקעות כאלה ואחרות בהן המשקיעים אינם רשומים בטאבו בהחזקה ישירה בנכס והם בעלי מניות בעסקה שבמהותה איננה מניבה אלא יזמית.

בלונדון, אני משקיע בדיור משותף. לתחום זה ביקושים רבים עקב המחסור בדיור והרצון של אנשים שאין להם את היכולות לשלם על דירה שלמה, לגור במקום ראוי ובר השגה. הדיירים בנכסים אלו גרים ביחד עם עוד דיירים ומשתתפים איתם בעלויות. לכל דייר יש שרותים ומקלחת והמטבח הוא משותף. הכל נעשה ברישיון מהמדינה שניתן רק לגורם בריטי והערך למטר רבוע הרבה יותר גבוה בהשוואה להכנסה שניתן לקבל על אותו מטר רבוע בדירה רגילה למגורים. העירייה מעוניינת לסייע לאנשים בעלי רקע סוציואקונומי נמוך ובכך, בהרבה מקרים, היא זאת שמשלמת עבור השכירות. התשואות שניתן להשיג, בלונדון, בתחום זה, בעבודה נכונה, יכולים להגיע ל-8% לפני מימון (ריפייננס) ולאחר מימון לתשואות דו ספרתיות. סכום ההשקעה עולה על חצי מיליון פאונד ובהרבה מקרים אני מאגד מספר משקיעים שמשתתפים יחד בהשקעה זו.

שמח להיות בקבוצה מפרה זו ואם יש שאלות נוספות אשמח לענות.

שיהיה לכולנו רק בשורות טובות ?



קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

Related News Real Estate Entrepreneurs

Responses

  1. פוסט מושקע ומקיף ? וסוף סוף מלווה להשקעות שאומר את האמת כמו שהיא ולא “מטייח” את האמת בנושא מעונות סטודנטים/ בתי אבות/ מלונות: הנכס אינו רשום בטאבו ואינו בבעלות ישירה.
    לצערי הרבה חברות מלוות מישראל ממשיכות להטעות משקיעים בנושא.
    * ביג לייק על האמינות שלך. אפנה אליך בפרטי, אשמח לבדוק שיתוף פעולה.