#קבוצת_רכישה_כן_או_לא שלב שני1. מימוש האופציה – השלמת קניית הקרקעהכסף מועבר ל…
שלב שני
1. מימוש האופציה – השלמת קניית הקרקע
הכסף מועבר לקניית הקרקע ורישומה ע״ש הרוכשים בטאבו ע״י עורכי הדין של הקבוצה.
2. היתרי בניה
כאמור התהליך של הוצאת היתרי הבניה התחיל כבר בשלב הראשוני, זהו תהליך ארוך ועתיר מסמכים שבו מעורבים כמה בעלי מקצוע. התהליך: הגשה להיתר > אישור ועדה > קבלת היתר.
ניסיונו של היזם והרקורד שלו באותה סביבה חיוניים לתהליך ולקיצור הזמן. ועדין כל קרקע יושבת במקום היחודי שלה וצריך להתאים את הבנין לאפשרויות המגרש הספציפי.
3. ליווי בנקאי – הלוואה לבניה
היזם החל כבר בשלבים מוקדמים לבחון את אפשרויות המימון לבניה. בשלב הזה אפשר כבר להתקדם באופן מעשי ולחתום עם הבנק על ההלוואה. כל רוכש יעבור חיתום מול הבנק, זאת אומרת שתיבדק יכולת ההחזר שלו (בדומה למשכנתא).
הליווי הבנקאי זוהי בעצם הלוואה שהבנק מעמיד לטובת בניית הפרויקט. יחד עם זאת הבנק לא אוהב לקחת סיכונים ולאבד את כספו בגלל התרשלות היזם ואו התרשלות הקבלן. לכן לפני שיעמיד את ההלוואה, הבנק מבצע בדיקות נאותות משלו להיתכנות הפרויקט. הבנק גם מעמיד תנאים משלו – על הרוכשים להביא 50% מערך הפרויקט, הגוף המממן מפקח צמוד על כל תהליכי הבניה.
הליווי הבנקאי זוהי בעצם הלוואה שהבנק מעמיד לטובת בניית הפרויקט. יחד עם זאת הבנק לא אוהב לקחת סיכונים ולאבד את כספו בגלל התרשלות היזם ואו התרשלות הקבלן. לכן לפני שיעמיד את ההלוואה, הבנק מבצע בדיקות נאותות משלו להיתכנות הפרויקט. הבנק גם מעמיד תנאים משלו – על הרוכשים להביא 50% מערך הפרויקט, הגוף המממן מפקח צמוד על כל תהליכי הבניה.
לבנק יש מחלקה שלמה ומקצועית שכל תפקידה הוא פיקוח על פרויקטים בבניה. הבנק משחרר את הכסף רק לפי התקדמות הבניה, יש לו את הזכות להחליף את הקבלן אם הדברים לא מתבצעים כמתוכנן. לכן גם הליווי הבנקאי מהווה תו איכות נוסף לפרויקט!
נקודה נוספת שקשורה לליווי הבנקאי היא הריבית: בתקופת הבניה הבנק ישחרר את הכסף לפי קצב ההתקדמות של הפרויקט ואנחנו הרוכשים נשלם רק את הריבית*! התשלומים החודשיים יהיו יחסית נמוכים**.
* תשלומים חודשיים מורכבים בדרך כלל מהחזר הקרן והחזר הריבית. במקרה הנ״ל אנחנו נשלם רק את מרכיב הריבית.
** בקשו מהיזם שיעשה לכם חישוב מה תהיה עלות הריביות וההוצאות הנילוות לאורך כל תקופת הבניה כדי שתוכלו להתכונן.
4. מכרז לבחירת קבלן
הועד של הקבוצה בשיתוף עם היזם, יפרסמו מכרז ויבחרו מתוכו קבלן שיבצע את הפרויקט. לא רק הקבוצה והיזם בוחרים את הקבלן כרצונם, הבנק המלווה מאשר את העסקתו! כאמור הבנק מפקח צמוד על כל תהליך הבניה ויכול לדרוש את החלפת הקבלן אם הוא לא עומד בדרישות הקפדניות של הבנק. לרוב הקבלן הוא בעל הדירוג גבוה (ג׳4 ג׳5). על הקבלן להעמיד ערבויות ביצוע שישתחררו רק לאחר תקופת הבדק.
5. עליה על הקרקע – בניה
בשלב הבניה צריכות לבוא לידי ביטוי כל ההכנות הקפדניות שהיזם, הקבוצה, בעלי המקצוע והבנק הכינו. אם הדברים נעשו כמו שצריך בשלבים הקודמים, הבניה עצמה אמורה לקחת פחות משנתיים ולעבור בצורה חלקה ומהירה ללא בעיות מיוחדות.
6. סיום בניה – טופס 4
כאשר הבניה תסתיים, יגיעו המפקחים לבדיקה אחרונה ולחתימה על טופס 4, זהו טופס האיכלוס שמאפשר לכם את קבלת הדירה ואיכלוסה.
מגיע לכם מזל טוב יש לכם דירה קיימת!!! שתירשם על שמכם בטאבו.
בשלב הזה שהפרויקט הסתיים הבנק המלווה רוצה את כספו בחזרה ועלינו להחליף את ההלוואה למשכנתא רגילה. או לחלופין למכור את הבית.
7. תקופת בדק
זוהי התקופה (שהוגדרה בהסכם) לאחר הבניה שבה יש אחריות לקבלן על תיקון ליקויים.
בפוסט הבא נדבר על עוד דברים חשובים
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
פוסט מעולה,
תיקון קטן רק, יש הרבה אנשים שמתבלבלים בזה.
טופס 4 הוא הטופס המאשר את התחברות המבנה לתשתיות, חשמל, מים, ביוב וטלפון.
טופס 5 מעיד כי הוועדה מאשרת שהבנייה הושלמה, ראויה ובטיחותית למגורים.
Igor Gusin